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买首套房 贷款利率上涨怎么办

2017-10-17 07:26:11

理财周刊 甄爱军

首套房利率上浮

近日,各地多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%~10%不等。

据了解,目前一线城市对首套房贷利率都采取了上浮的做法。以北京为例,工、农、中、建四大行已集中在9月中旬调高了首套房房贷利率,多数银行在基准利率上浮5%,但同时表示可根据借款人的资信状况进行差异化定价。此外,北京部分股份制银行也跟风上浮了首套房利率。其中,中信银行(港股00998)、光大银行为基准利率上浮10%,兴业银行上浮不低于5%。

同为一线城市的深圳,首套房贷上浮幅度更大。据了解,工行建行和农行从9月下旬起开始执行新的房贷利率,在此前上浮5%的基础上提高至10%。当然,也有部分股份制银行仍然坚持之前的标准,即上浮5%,如招行和交行等。

除了一线城市之外,热点二线城市首套房贷利率也出现了不同程度的上浮。以杭州为例,进入9月之后,已经很难按照基准利率申请到首套房贷,想要获得折扣更是困难重重。而如果想要申请到房贷,必须接受上浮5%~10%。此外,在9月下旬南京多数银行首套房房贷利率上浮,幅度在基准利率基础上上浮5%到15%,而南京四大行的首套房房贷利率已经全面上调至10%。

首套房贷上浮之风已经刮到了三线城市。据了解,中国农业银行(港股01288)东莞分行日前表示,购买普通住房,首套房贷款利率须在基准利率的基础上上浮10%,而如果购买144平方米以上的非普通住宅,首套房贷款利率要参照二套房执行,即上浮15%。此外,建行也表示首套房贷款上浮10%。

其实,从全国范围来看,首套房贷款利率水平已经出现明显上升。据融360对国内主要城市首套房平均房贷利率的统计数据发现,8月份全国首套房平均利率达5.12%,自去年以来首次突破5%大关,并创下历史新高。其中,首套房平均利率5.12%,相当于基准利率的1.04倍,较去年同期的4.44%上升15.3%,环比也上升约2.5个百分点。

  多重因素共同造成

至于当前首套房贷款利率水平上浮的原因,业内人士表示来自多个方面。

首先来自调控政策效应的释放。自去年下半年以来,在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”属性定位的基础上,各地综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立楼市调控长效机制。在管理部门看来,银行作为房地产信贷政策的执行主体,主动配合房地产市场调控工作,通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长,有利于进一步巩固房地产调控所取得的成效。

商业银行调整首套房贷利率的做法,也得到了管理部门的肯定和支持。人民银行营业管理部对北京地区部分银行上浮首套房贷的做法曾作出如此评价:房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。

此外,资金成本的上升,也使得商业银行不得不选择上浮首套房贷利率水平。有分析指出,在抑泡沫、去杠杆和防风险的政策基调下,去年年底以来,整个金融市场流动性相对趋紧,银行资金成本有所上升,因而导致贷款利率也处于上升趋势。数据显示,9月25日,上海银行间同业拆借利率(Shibor)一年期品种利率报4.4033%,创逾两年以来最高位,自今年5月份首次高出4.30%的上海银行间市场一年期贷款基础利率(LPR),一直保持高位水平。

而这样的变化,也使得房贷放款时间延长或者具有不确定性。记者咨询上海部分房产中介公司得知,现阶段买房申请房贷速度较半年前出现了明显放缓迹象,有少数银行排队时间已经超过半年。如果想要加快放款,通常有两种方式可以解决,要么是买家同意利率上浮,或者购买银行推荐的理财产品。

购房者如何应对

对于当前房贷政策的变化,购房者应该更多关注首付比例和贷款的审批效率,而不是简单地关注利率上浮的标准。

当然,首套房贷利率的上浮,显然会增加购房成本。以北京首次置业人群为例,首次置业门槛为300万元,可申请210万元的按揭贷款,假定还款期限为30年(等额本息还款法),在极端情况下,即一年前可以享受八五折优惠,而现在须上浮1.1倍,两者之间所需承担的利息差距达55.68万元。而即使与半年前的基准利率水平相比,如果上浮5%~10%,在其他条件不变的前提下,利息差距也分别为11.33万元和23.82万元,可购一辆家庭轿车。

基于上述变化,购房者必须根据利率的变化情况,来调整置业计划。因为利率水平的上升,显然会影响到月供和所能承受的房屋总价。根据国际通行法则,住房消费支出不能超过家庭收入的30%~50%,如能控制在30%左右最为适宜。购房者可以根据新的房贷利率水平来重新测算,以避免因为买房而让自己的财务状况恶化。

此外,购房者还需关心因为房贷利率变化所产生的连锁反应。一个比较可能的情况是购房者贷款直接被拒贷,这对于那些已经交了首付的购房者来说,合同签了,结果银行不放款了,这种情况购房者该怎么办?有业内人士分析指出,如果是购房者的原因,比如收入、征信、年龄等,购房者要承担违约责任,需按照合同支付违约金,最高可达总房款的20%。面对这种情况,购房者需要综合家庭收入情况、自身征信、年龄等因素,提前对自身贷款能力做“体检”,以避免发生纠纷。

此外,针对目前放款较慢的局面,购房者还需提前就此情况与卖家进行沟通,以避免节外生枝。通常情况下,如果是因为银行放款时间延长而导致尾款不能按照合同规定时间支付的情形发生,买家无需承担违约责任;但如果卖家提前要求尾款必须按时支付,否则需承担违约责任,此时购房者需要当心,不可轻易答应对方要求,因为银行放款时间长短,并不受自己控制。

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责任编辑:申雪娇 RF13056

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