王健林教你不出一分钱 轻松收获200亿

地产圈又亮了。

最近两天，“国民公公”王健林在万达集团2017年年会上做出的年度工作总结，刷爆了朋友圈。

在总结会上，这位年过花甲的万达集团董事长直言不讳：“2017年对万达来说是非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。”

一次剥离：致使资产、收入指标双跌

王健林口中的风波与磨难，直观体现在了万达集团2017年的各项财务指标上。

2017年，万达集团总资产为7000亿元，同比减少11.5%；总收入为2273.7亿元，同比减少10.8%。其中商业地产收入为1125.4亿元，同比减少21%。

资产与收入两个指标同比双降的原因，主要在于万达商业转让其文旅项目和酒店资产。

2017年7月19日，万达商业、融创中国(港股01918)和富力地产(港股02777)三方签订协议，万达商业以438.44亿元的价格将13个文旅城资产包出售给融创，77家酒店资产包以199.06亿元的价格卖给富力。

虽然出售文旅和酒店资产包致使万达集团资产与收入双降，但王健林更加看重此次出售所带来的“减债”效果。

“仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。对于这次转让，众说纷纭，很多解读，万达卖资产，是不是不行了，其实这是根本不理解商业的基本逻辑。”王健林在会上强调。

在王健林看来，做生意就是做买卖，关键看买卖之间能否赚钱。

然而，有市场分析人士称，万达集团将万达商业旗下77个酒店以199.06亿元的价格出售是亏的，“虽然这笔交易看似作价较低，但这笔买卖实则‘有亏有赚’，即既可以一次性收回酒店投资的成本，又可以甩掉部分代建酒店的包袱。”前述分析人士对记者表示。

此外，2016年底，万达旅业被并入同城旅游，因此2017年并未纳入统计。王健林透露，旅游这部分收入接近200亿元。

“如果考虑旅游收入变化的影响，尽管2017年万达集团转让了大量资产，收入同比只下降1.1%。净利润完成年目标的114%，同比基本持平，说明收入含金量不错。”王健林说。

全力转型：以万达广场为核心

万达集团之所以会在2017年大刀阔斧地进行资产出售，是为了集中火力发展万达广场。

王健林给出两点核心原因：

其一，万达广场本身是非常重的资产，过去万达广场全部自己持有，到2017年底开业236个广场，210个是重资产，按成本价计算都是几千亿规模。

其二，万达集团已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。虽然万达酒店成本低，但是酒店整体年平均回报率低于4%。所以，万达集团决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖。

王健林口中的“万达轻资产模式”分为两类：一是投资类，二是合作类。

投资类是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人；合作类是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。

有市场人士质疑称，为何万达可以一分钱不投却分成30%租金？

对此，王健林十分自信地表示：“只能解释，别人分70%大于他自己干100%。”

据悉，轻资产战略提出一年之内，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类轻资产万达广场签约37个。这47个广场，万达不出一分钱，收益相当于投资持有16个广场，16个广场如果自己投资最少需要200亿元。

2018年，王健林针对万达广场提出的发展规划为：新发展重资产万达广场7个；轻资产万达广场50个，其中合作类40个，投资类10个。

为了适应转型，万达商业地产拟成立一个商管集团和一个地产集团。其中，商管集团成立后将成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，地产集团主要任务就是建万达广场。

一条后腿：万达网科

如果说出售文旅和酒店项目算是“有得有失”，那么在万达网科上，可以说是“失大于得”了。

王健林公开承认：“我曾经犯的一个错误，就是给了曲德君（万达网络科技集团总裁）太多的钱，我跟一些企业家讨论，他们说当初网科少给点钱，定个投资上限就好了。”

公开资料显示，万达网络科技集团收入58.6亿元，完成年计划的90.1%。

王健林称，2018年，网科集团暂不安排收入计划，上半年内因与世界级网络巨头战略合作，待落地再安排。

而对于此前网科集团在2017年内与IBM之间的战略合作，王健林只字未提。

但王健林并未将网科集团一棒子打死。

“不是说网科没有做出成绩，这一次跟别人合作谈判，使我和团队对网科有了全新认识，他们开发了一些有用的东西，只是这些东西有培育期，还不能马上被资本市场接受。原来方向也有偏差，老想大规模来做，如果就为万达广场、旅游度假区研发，可能早就整出名堂了。”王健林说。