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    买房绝对要听的大实话:瞎买血本无归 买对资产翻倍

    2017-09-19 06:40:10

    肺鱼资本 肺鱼

    今年7月份刚刚回成都参加大学同学毕业20年聚会,顺便看了一下成都的房子,感觉成都房价还有上涨空间。

    本来看好了成都武侯区川大附近盘古花园的一套200平方的房子,报价240万,可惜外地人限购不能买。

    为什么我认为成都的房价还要上涨的空间呢?

    先分享一下自己迄今为止的买房卖房经历,以及对房价的看法,或许有助于你做买卖房子的决策。

    第1套房:2001年买的,面积80平方,总价20万,那时候首付6万,当时手上没钱,借了5万买的,2009年卖了,盈利30万左右。

    第2套房:2006年买的,面积108平方,总价40多万,那时候首付13万,现在买大概需要200万,10年涨4倍。

    第3套房:2008年买的,面积48平方,总价40万,二手房首付20万,现在大概可以卖到160万,目前还持有。

    第4套房:2014年12月份,在福州房价最低迷的时候买的,面积110平方,总价150万,首付60万,当时股市还如日中天牛着呢。

    朋友都笑我,那时把股票的钱拿去买房,甚至还有同学威胁我,开发商资金链非常紧张,很可能烂尾。

    2017年6月份刚刚交房交房,目前中介说应该可以卖到350万左右,这两年房价涨的确实TMD有点疯。

    不过话说回来,我买的时候真不知道现在会涨这么多,我要是知道,哪怕是砸锅卖铁也要多买几套啦。

    但是我确实做过风险评估。

    按当时的租金和房子所在的地段评估过买这套房子肯定不会亏钱,而且就算开发商资金链断裂也不会有事。

    因为开发商是上市公司,规模够大,就算倒闭了这个楼盘也不至于烂尾,只会换一个开发商接盘继续开发。

    第5套房:2016年09月24日买的,面积34平方(5米层高,精装修房,两把钥匙,分成上下两套出租),总价70万,首付35万。

    万科的房子,在房事最火的时候买的,而且真的是抢房,我找关系才买到,否则根本买不到,2018年底交房,目前估值在100万左右。

    为什么我当时会买它,因为我了解到附近类似单身公寓大概租金可以到2000元/月,房子位置离万达广场2公里左右。

    两套租金一年大概可以收到4.8万,按70万的总价,年回报率=4.8万/70万=7%左右,而贷款利率是5%。

    自从2009年卖掉前面的两套房子之后,我一家子一直都是租房子住,到现在已经7年多了,如果没有什么意外,我们还会继续租房住下去。

    当然自己的房子也拿去出租,为什么?

    房子有两个不同的属性,一个是居住《家的属性》,一个是投资《物品属性》。

    记得自己买第一套房子的时候非常兴奋。

    但是卖第一套房子的时候,我没什么感觉,而我女朋友却非常的痛苦,直到现在,她有时还会耿耿于怀,因为她觉得卖了自己亲手买的和装修的房子。

    感觉家就没了。

    这和现在大多数人一定要住自己买的房子的感觉一模一样,都是寻找一种家的感觉,其实这就是人性的弱点。

    一念天堂,一念地狱!

    如果你一定要在房子上寻找这种家的感觉,那么被ZF或者地产商利用,那就不要抱怨,一个愿打一个愿挨,如此而已。

    为什么我即在房产低迷时买房子,也在房产狂热时买房子?

    因为,我有自己的投资买卖原则,和国家政策、市场环境没有关系。

    对我而言,房子只是投资品种之一,和股票、期货没有区别,只是一个获利的工具,和家没有任何的关系。

    我现在租住的房子较大,180平方,房租贵了点,但是离女儿小学和我上班的公司,走路都只要10来分钟,工作生活都可以比较轻松。

    我一直不太明白为什么那么多人非要住自己买的房子,然后每天花2-3小时上下班和接送小孩上学,或许家家都有一本难念的经。

    但是你有没有问过自己:

    真的一定要这样吗?

    是否有更好的选择?

    或者你还是一边抱怨社会、政府、房地产商......一边继续住很远的地方,花好几个小时上下班,接送孩子?

    所以,要不要买卖房子?你可以不去猜测国家的调控政策,也可以不去想未来房价会涨会跌?

    只要抓住2个关键因素:

    第一:房子年租金回报率多少:每年租金回报率=每年租金/房子总价?

    第二:你的购房资金成本多少:如果贷款就简单用年利息多少计算?如自有资金就简单用拿去理财的投资回报率多少计算?

    无论什么时候,判断一套房子是否值得买入就看“房子年租金回报率”是否大于“购房资金年利息”?

    买入条件:《房子每年租金回报率》≧《你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率小于等于20倍。

    卖出条件:《房子每年租金回报率》<《0.4倍你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率大于50倍左右。

    当然,这个会根据每个人的资金成本做相应调整,如果你的资金成本很低,假如只有2.5%,则房子市盈率大于100倍左右你才会考虑卖出。

    或者房子市盈率小于40倍,你就会考虑买入,因为你属于钱太多而且基本没有什么投资渠道的这一类土豪。

    举例说明1:

    现在有一套房子总价100万,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。

    因为每年可能会空置半个月,加上每次租赁合同一般订1年,每次转租需要有半个月租金做为中介费。

    则这套房子(每年租金回报率=5万/100万元=5%)≧(2016年中国大陆基准贷款利率=5%)。

    第一种情况:如果你自有资金没有什么安全的投资渠道,用3成首付买这套房子,是值得投资的。

    第二种情况:如果你还可以3成首付,全部用公积金贷款买的话,目前公积金贷款利率才3.25%,那么赶快买下它。

    因为这套(房子每年租金回报率=5/100=5%)>(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。

    第三种情况:如果你需要全款买房,且你有把握自己资金每年的投资回报率超过6%的话,那你就没必要去投资这套房子。

    第四种情况:如果房价突然从100万暴涨到250万,则(房子每年租金回报率=5万/250万=2%)远小于(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。

    相当于市盈率=50倍,则可以考虑卖出了。举例说明2:

    现在还是一套房子总价100万,只不过房子不在中国大陆,在加拿大多伦多,同样,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。

    因为每年可能会空置半个月,加上每次租赁合同一般订1年,每次转租需要有半个月租金做为中介费。

    则这套房子(每年租金回报率=5/100万元=5%)≧(2016年加拿大基准贷款利率=2.5%左右)。

    这种情况:如果你可以用3成首付,用2.5%的贷款利息买的话,当然就闭着眼睛买入啦,这就是为什么那么多人去欧美国家买房的原因。

    很多欧美国家房子贷款利率比中国低很多,未来人民币又是贬值趋势,而且有些国家的每年租金回报率扣除每年房产税之外,甚至还可以超过5%。

    所以,无论世事如何变化,你都可以用这个简单的公式去判断一套房子是否值得买入?或者需要卖出?

    每个人的自有资金不同,所在国家地区的贷款利率也不同,同样一套房子,有人选择买入,有人却会卖出,都是很正常的。

    当然买房还有一些注意事项:

    买房考虑的首要问题永远是:未来房子所在区域的人口会增加?还是减少?如果趋势是增加,则租金会涨,房价也会涨。

    不要因为买不起市中心或者城市区域中心房子,退而求其次去买郊区便宜的房子,因为它可能永远租不出去,自己也住不了。

    也不要因为听别人说房子会涨你就买;或者看到别人买你也买,因为每个人的自有资金不一样,资金成本和投资回报也不一样。

    更不要因为自己喜欢而去买房子,每一次买房之前,肺鱼思考的

    第一个问题永远是:未来这个房子可以租给哪一种人?他负担得起这个租金吗?

    第二个问题永远是:未来这个房子可以卖给哪一种人?喜欢这个房子的人,那时候的价格,他买得起这个房子吗?

    所以,我比较建议大家考虑买以下3类房子:

    1.小学初中附近的住宅,因为:中国的家长为了孩子读书很愿意多花钱,尤其是小学附近。

    2.商业中心附近的住宅,因为:年轻人为了能走路上班迟一点起床也很愿意多花钱。

    3.未来地铁口附近住宅,因为:刚需族上下班方便。最好步行在10分钟以内,不过现在由于共享单车的原因,范围可以放大到骑单车在10分钟以内。

    至于房子自己是否喜欢?

    不重要。

    自己能喜欢当然好,不喜欢也没有关系。

    只要有投资价值,房子先买了再说,就算未来房子涨了,你还是可以卖掉不喜欢的房子,换一套自己喜欢的房子。

    房子和家是两件截然不同的事情,你必须要突破自己的观念限制,克服自己的人性弱点,才能在买卖房子不被忽悠。

    毕竟,那些建议你无论什么时候,只要是刚需都应该买房子;或者天天抱怨政府,并建议你等调控后房子跌了才买的各种专家,大概率都是忽悠。

    与其浪费时间去抱怨什么社会不公平、什么房地产调控政策越调越高......

    不如多花点时间研究理财投资,研究自己所在城市的房子和房价,研究自己如何才能买得起有升值潜力的房子。

    以上只是从微观层面总结分析什么房子什么时候该买,什么时候不该买?

    如果要从宏观层面去分析,如何判断房价走势,我比较赞同任泽平总结出来的一句话:

    房地产周期的判断长期看人口、中期看土地、短期看金融。

    这个方法看起来逻辑还是比较靠谱,可以用来判断房价会不会涨?什么时候涨?哪里会涨?

    所有的这些问题都可以纳入到这一个框架解释,什么地方房价会涨?人口流入的地方,房价长期会涨。

    那么,现在中国的人口流向又是一个什么样的态势呢?

    任博士的团队研究了美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度等发现:

    不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?

    因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利。

    中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移。截至2016年,我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。

    在最近的6年来,我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市。

    因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集,这一趋势并未改变。不仅过去十年,未来二十年仍然会如此。

    从非户籍人口比重来看,人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区,大多位于珠三角和长三角,包括4个一线城市,8个二线城市和8个三四线城市。

     买房绝对要听的大实话,瞎买血本无归,买对资产翻倍!

    同时,结构上有点分化,部分城市人口流入速度在放缓,北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%,均比10-13年低了5%左右;但深圳和广州近三年的常住人口增幅分别接近9%和12%,较之前三年大幅提高。

    可能也正因此,有人问:任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?

    东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多。

     买房绝对要听的大实话,瞎买血本无归,买对资产翻倍!

    过去100年,日本大的都市圈占日本人口的比重,是不断上升的。美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不紧张,但人还是在不断往大的都市圈流入。

    第二,中期看土地,其实说得是供给,这个地方人口是在不断流入,如果说政府不供地会怎么走?大涨。

    现在一线城市的土地供应按计划来看,是要比往年高出一些。

    比如,上海的“十三五”规划(2016年-2020年)显示,期间,上海计划供应5500公顷住宅土地,可提供住房约170万套。平均年供应1100公顷左右。

    北京市也喊出了未来五年供应6000公顷住宅用地的目标,年均供应1200公顷。这个指标都比往年计划高出一些,但问题是,计划不落实等于空弹。北京也是一样,土地供应计划完成情况不仅是不理想,而是差了一大截,经营性土地只成交242公顷。

    应该说,在完不成计划这件事上,北京早已经是惯犯了,多年都是如此,雷声大雨点小。

    比如,在历史上,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%;2015年,北京市计划供地4600公顷,实际完成建设用地2300公顷,完成计划的50%。

    2016年,北京实际住宅用地供应降至469公顷,仅完成计划的不到四成。而今年,计划是要供应住宅用地约1000公顷的。

    因此,北京市委书记蔡奇近日在部署工作时明确作出要求,2017年已经确定的土地供应计划,各区要完成。

    这就意味着,按计划,下半年北京,上海供地都要大爆发了,最终会如何,大家可且拭目以待。

    第三,短期看金融。这个地方人口在不断流入,政府还不怎么供地,又开始用货币放水刺激了,那么这个地方房价会怎么样,爆涨。

    过去两年合肥、南京就是很好的例证。反过来说,现在调节房地产,采用限购,限贷,提高首付,提高房贷利率等手段,这就是金融上的不利。

    今年上半年一线城市房价没涨,北京上海二手房价还有微跌,根据国家统计局公布的二手房价格月度环比,从相关城市本轮环比下跌始点起计算各月累计跌幅。

    二手房价格环比下跌的城市,共计11个。京津冀地区跌幅最大,上海、南京的房价也出现一定程度回调,分别为-0.5%和-0.1%。

    三四线城市房产在上半年有过一波爆发,但自8月以来44城地产销量增速逐旬下滑,月度销量同比增速也回落至-27%,其中18个三四线城市销量增速降至-9%,表明地产需求整体低迷。

    对于2018年之后的房地产市场,取决于房地产市场长效机制的建立,像房产税的推出等。长效机制如果能得以建立,2018年后的房价走势会平稳,否则之后可能会出现报复性上涨。

    那么,换句话说,如果没有其它的拢动因素,那么2018年的上半年会是一个较好的购房时机。这里面有个18个月周期,和土地财政有关,超过18个月,地方政府会扛不住,土地财政会面临压力。除非未来通过房地产税替代土地财政,那样地方政府就缺少刺激房价的动机。

    可能看到这里,有些同学还是有点晕,那我们就请巴曙松这位高级专家给同学们一些更明确的观点吧。

    前些日子很火的一个标题是:《逃离北上广深》,逃离了吗?发现还是在一线城市机会更多。哪些城市有人流涌入,那些城市群就被看好。

    日本和中国一样,也曾经有过分散的城镇化和城市化的路线争议。上世纪七八十年代,日本经济起飞时,也提出过著名的东京疏散计划,也曾经担心空气污染、水源污染。

    于是从大东京地区通过轨道交通,希望疏散部分人群。确实疏散了小部分,但是便捷的公共交通网络,反而吸引了更多的人群进入东京。

    资源的分配,产业的聚集,就业机会的增加,以及信息传播更快,虽然基于对大都市病的恐惧,很多国家都市圈的发展,都经历过探索的过程,但目前基本都回归到大都市圈的路上。

    中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。现在有人口流入的仅限于少数的几个城市群,和中西部几个有活力的城市。

    所以,可能只是一个三线、四线城市,但是因为在大都市圈的周围,也被纳入调控范围。

    未来中国城市的主力格局就是3+6:三大城市群,加上6个主力城市,分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群,香港和广州,都在环深圳城市群里;6个城市是,南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。

    从目前的数据来看,3+6核心城市,在全国规模中,人口占比五分之一,GDP占比36.8%,整体房地产交易规模占到全国交易规模60%,新房成交金额占比接近一半,二手房成交金额占比73.5%。

    结论:中国城市群发展格局已定,3+6是未来值得重点关注的主力城市。

    最后,你现在该不该买房子?买哪里的房子?

    我的建议就是:

    第一:看自己的买房资金成本多少?同时问一下自己:万一房价下跌,我的资金链会不会断裂?未来最坏的情况发生时能否保证自己按时还贷?

    第二:如果是一线/二线城市,确认房子所在区域未来5-10年的人口流入数量是增加还是减少?直接点就是看这个区域入住企业是否越来越多?

    第三:如果是三/四/五线城市,确认房子是否在以上区域中心城市的旁边,评估房子所在区域未来有没有可能成为这个区域中心城市的一部分?

    比如福建省漳州市的漳州港区域(厦门岛对面),或迟或早大概率会成为厦门市的一个区,那你就可以考虑提前布局。

    最后,还是看好成都,为什么?

    西南地区的区域中心!未来中国的娱乐之都!

    还有四川人口最多,在全国各地的四川人也非常多,如果他们在目前所在城市买不起房子,退而求其次,可能会考虑回老家四川买一套,首选成都......

    人性的恐惧和贪婪!

    在任何投资领域的表现都一样,股票如此,期货如此,比特币如此......房子也不会有什么不同。所有的价格波动,都是人心的波动,都是人心中恐惧和贪婪的波动。

    历史不一定重演,但总是惊人相似。时空虽可以不同,但人性永远不变。

    热搜买房 瞎买

    责任编辑:Robot RF13015

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