蓝光嘉宝服务上市，“出蜀”谋天下

乐居财经 王泽红 发自香港

在杨铿和姚敏敲完钟的那一刻，蓝光嘉宝服务上市了，股票代码为2606。

2019年10月18日，这家成立已经19年的物业公司，正式在港交所挂牌交易，开盘价为44.4港元/股，较发行价37港元上涨20%，总市值达76.22亿港元。

就上市首日涨幅来看，蓝光嘉宝服务在已上市的16只服务股中可排第五，在港股市场首秀表现堪佳。

招股结果显示，蓝光嘉宝服务此次IPO全球共发行4291.62万股，每股发售价为37港元，其中香港发售1716.65万股，国际发售2574.97万股（于任何超额配股权获行使之前）。按每股发售价37港元计算，蓝光嘉宝服务全球发售所得款项净额约为14.8亿港元。

其中，六大基石投资者共认购1600.66万股H股，占蓝光嘉宝服务全球发售完成后已发行股本总额的约9.2%。具体认购股份数目为别为：深圳招商国协贰号429.96万股、龙元明城316.2万股、苏州园林316.2万股、理成(香港)资产管理有限公司270.27万股、康力电梯162万股，以及SensePower Management 106.01万股。

全球发售完成后，蓝光发展将通过全资子公司蓝光和骏间接持有蓝光嘉宝服务总股本的67.5%。

在上市敲钟现场，被问及在香港敏感时期为何选择在港交所主板上市时，蓝光嘉宝服务董事长姚敏表示：“这是按计划在推进，一切都是水到渠成，看好香港的资本市场。”

当前，物管行业迎黄金发展期，內地房企分拆旗下物业管理公司上市已成热潮，蓝光嘉宝服务已经是今年第5只赴港上市的内房物业股。对于物管企业的激烈竞争，姚敏称，物管市场很大，是一个万亿市场，行业好蓝光嘉宝服务才能好，“我们要做最好的自己”。

登陆资本市场只是第一步。对于投资者而言，注重的是投资回报，这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。

回到蓝光嘉宝服务本身，其成功上市的原因为何？上市后的潜力到底会怎么样？

营收、利润逐年提升

此次蓝光嘉宝服务上市，是顺应物业企业上市高潮的体现。

物业公司上市是近年来的一大特点，体现了对存量资产改造、管理的导向。2018年，碧桂园服务、新城悦、永生生活服务、雅生活等多家房企旗下物业公司赴港上市成功；进入2019年，滨江服务、奥园物业、和泓服务和鑫苑服务也相继上市成功。

蓝光嘉宝服务，是在港交所上市的第16只内地物业股。

作为蓝光发展旗下的物业公司，蓝光嘉宝服务早于2000年创立，虽说是港股“新兵”，但却是实实在在的物业“老兵”，在西南地区和四川省拥有举足轻重的地位，在2019中国物业服务百强企业中名列四川省第一位及全国第11位。

此次的上市，可以说是厚积薄发。

这一表现得益于往期的业绩支撑。蓝光嘉宝服务的业务模式主要分为三大板块，分别是物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。三大板块业务的协同发展，使得蓝光嘉宝服务在过去的三年中实现收入与利润持续稳定地增长，从2016年至2018年，分别实现营收6.58亿元、9.23亿元和14.64亿元，复合年增长率为49.2%，2019年上半年，录得收入9.33亿元，同比增长58.8%；同期对应的净利润分别是1.02亿元、1.86亿元、2.97亿元和1.87亿元。

另外，依赖母公司输送业务，一直是房企旗下物业公司的通病，蓝光嘉宝服务却并没有沉溺于这种“舒适圈”，一直在谋求新业务，拓展第三方物业。招股书显示，从2016年至2018年，来自蓝光集团的销售收入占其总营收的比例分别为32.5%、28.8%、21.7%；截至2019年6月30日止六个月，这一比例降低为21.3%。

业绩的提振，向来都是打动资本市场的核心因素，蓝光嘉宝服务往期的表现成为了今日上市的一个筹码。

而作为物业公司，物业服务收入主要受到在管建筑面积和平均物业管理费影响。招股书显示，蓝光嘉宝服务的在管建筑面积，从2016年的24.2百万方增长至2018年的60.6百万方，年均复合增速达58.2%，远超同期物业服务百强企业16.7%的增速；另外，蓝光嘉宝服务本次发售所得款项净额的约77%，约11.4亿港元将用于物管服务业务的扩展，预计后续第三方物业拓展将加速，在管建筑面积会爆发式增长，远超之前58.2%的复合增速。

由此也可预见，上市后的蓝光嘉宝服务业绩将持续向好。

国盛证券预测，蓝光嘉宝服务2019-2021年的归母净利润分别为4.30/5.50/7.00亿元，同比增长49%/28%/27%，对应EPS分别为2.51/3.21/4.08元，2018-2021年CAGR为34.3%；按照其IPO发行价37.0港元，对应2019-2021年PE分别为13.3/10.4/8.2倍，给予64.0港元目标价（对应2020年18倍PE）。

规模扩增，走向全国

对于蓝光嘉宝服务，受到资本市场青睐的另一重要方面，应该是其全国化布局的潜力。

近年来物业管理行业集中度提升的趋势明显，规模效应的砝码，对资本市场天平的重要性不言而喻。当然，这也是物业公司积极上市，借助资本市场进行融资，从而扩大规模的原因之一。

毕竟，大规模、大品牌物业企业，是实力与潜力的一种体现，而蓝光嘉宝服务也踩到了这个点。

立足西南，进行全国布局，是蓝光嘉宝服务的发展路线。为了达到这一战略目标，蓝光嘉宝服务在近三年已先后6次通过并购扩充业务。2016年，以1.04亿元收购国嘉物业，在西南市场迈出其规模化发展的一步；2017年先后收购杭州绿宇、上海真贤部分股权，首次进入长三角地区；2018年，又收购成都东景、泸州天立部分股权及成都全程。

如今，蓝光嘉宝服务的身影，已经冲出“蜀地”，开始在全国落地生根。截至2019年6月底，蓝光嘉宝服务已进入全国69个城市，拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付的项目，在管总建筑面积达到63.3百万平方米，而这也是其此次成功上市的关键因素之一。

蓝光嘉宝服务业务地理覆盖范围

并且，这一趋势还将延续，成功上市使得蓝光嘉宝服务更具潜力。

目前物业管理行业处于”规模为王“的阶段，更为强调在管面积与合同面积的规模。从上市物业公司的资金用途来看，大部分资金都被用来收并购以扩张规模。如雅生活将65%的融资投入收并购；永升服务将55%的募资金额用于战略性收购及投资，以及刚刚上市的鑫苑服务，上市所得款项净额约60%用于扩展物业管理服务。

搭上资本快车的蓝光嘉宝服务，也是如此。此次上市所得款项净额约77%（约11.4亿港元）将用于物管服务业务的拓展。通过资金用途占比份额可以判断，蓝光嘉宝服务的规模扩张之心更甚。被问及上市后在规模扩张方面有没有并购计划，姚敏表示：“有计划，但目前还没有具体目标。”

可以预见，今日过后，蓝光嘉宝服务的全国化布局将走上快速通道，在巩固西南地区市场地位的同时，华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额也将急速提升。

标准化管理体系

对于这个物业“老兵”，从四川走向全国，从新三板转到港交所，并不是偶然，其独特的管理体系可谓是至关重要。

蓝光嘉宝服务早就意识到，在规模化发展中，标准化建设对于行业形成标准化、规模化、可复制化都具有重要意义。所以，蓝光嘉宝服务长期以来都非常重视企业标准化的建设，先后通过了ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三标一体化认证，成为四川省首家通过该体系认证的国家一级资质物业服务企业。截至2019年6月30日，嘉宝针对管理、运营及提供服务已制定686多项标准、制度。

另外，蓝光嘉宝服务还在股权合作的管理机制、对合作伙伴的人才梯队、团队搭建的人力资源支撑上形成了一套较为成熟的体系，在保证输出嘉宝标准化管理体系的同时，针对合作企业本身的特性，灵活制定更适合双方企业的管理体系，确保股权合作公司的稳定发展。

对于上市后，以及未来的路，蓝光嘉宝服务目标很明确，成为“中国领先的社区生活服务供应商及商业物业服务供应商”。 姚敏在现场表示：“我们将凭借优质的服务能力，以规模化经验管理能力，大力提升市场化发展能力，加快科技智慧化、数字化转型升级的步伐，保持有质量规模化的高增长，做最好的自己，做时代的企业，回报股东、回报客户。”