陈方勇：新一线城市的城市更新存在产业升级置换的可能性

乐居财经 林振兴 发自天津

10月24日，业内瞩目的天津城市更新的机遇与挑战主题论坛在天津津投广场成功举办。本次活动由城智更新研究院主办，由天津万科和优铺里邻联合协办。本次论坛得到了业内众多权威机构的全力支持，论坛分享交流同时，也与天津及全国各地一线城市更新投资运营者们对天津城市更新优秀项目进行了访学考察。会后，城智更新研究院院长陈方勇在现场接受乐居财经专访。

当城市的空间结构开始从增量开发转向存量改造，将存量资产重新定位、改造运营、最大化内在价值便成了新的课题。这也是继8月22日首届天津首届城市更新发展论坛结束仅两个月后，陈方勇又一次来到天津筹办论坛的主要原因之一。

在陈方勇看来，从前“投资不过天津”的观念正在逐渐被打破，“就像炒股一样，大家越不看好的地方，其实越有机会。在北京、上海等一线城市做投资更多是求安全性和稳定性，二线城市则存在补缺的可能性，因为它属于原先就被低估的城市。”

他以津投广场和天津万科广场这两个城市更新案例为例，认为其成功的因素有三大方面，“其一，背后依靠的资本有雄厚的实力，他们做事看得更长远，并不以单个项目的短期盈利作为目的，在产品上会更花成本和精力；其二，操盘者能够结合新的趋势，以万科广场为例，它的很多业态、品牌放在北京也有足够大的吸引力；其三，真正好的商业是要变成被人认同的“人文地标”，改变人们传统的地理认知，先影响城市最有品味的人，从而影响其他客群。”

陈方勇认可，“天津对周边城市有很强的吸附能力，加之它对制造业基础，其实是可以留住人，它做存量更新有很大的机会。”但他同时也看到了天津在城市更新方面遇到的阻碍，比如政府在政策方面的相关支持力度不足。所以目前来看，天津的城市更新处在萌芽阶段或起步阶段，没未到规模化的推广阶段，市区仍有很多空置的新楼和写字楼。

天津是新一城城市的缩影，那么一城城市和新一线城市在城市更新方面的差异还体现在哪些方面？陈方勇表示，一线城市做城市更新看重资产本身的保值增值，例如地段很好却破旧，通过改造实现资产提升。天津、成都、西安、南京等新一线城市则存在产业升级置换的可能性，需要引入新兴产业来替换，带动整个需求改变。

而今，在这些新一线城市里有一个很明显的共同现象，就是城市核心地段很多破旧小亟待更新改造，而开发商不停地在外围新区搞增量开发，天津也是如此。但陈方勇坚信，未来不是增量市场，随着人口和企业减少，会“逼”着开发商回到存量战场。