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    东北振兴下的沈阳房地产投资机会

    2019-11-17 12:09:41

    金融界网站 

    3年前,《中共中央国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》对外发布,拉开了新一轮东北振兴战略的大幕。东北振兴,沈阳先行。作为全国重要的老工业城市和首批产业转型升级示范区,沈阳从推进营商环境改善、促进产业升级调整等方面入手,不断提升内生动力、发展活力和整体竞争力。实体经济逐步向好的同时,房地产市场也迎来了新一轮健康发展,投资机会开始显现。

    一、政策背景

    1.营商环境的改善。发展的竞争,首先是营商环境的竞争。2016年12月,辽宁正式公布《辽宁省优化营商环境条例》,这也是东北地区首部规范营商环境建设的省级地方法规;2017年年初,辽宁省政府经中编办批准,又成立了营商环境建设监督局; 2018年沈阳市政府发布了《沈阳市关于以优化营商环境为基础全面深化改革的实施意见》,明确提出五大部分的重点工作,优化办事流程,从根本上扭转“办事难”的现象。2019年5月,沈阳市印发《振兴实体经济若干政策措施》的通知,再次从降低企业税费、降低企业融资成本、降低制度性交易成本等八个方面降低实体企业经营成本。

    2.人才战略发挥作用。2017年8月,被称作“沈阳人才新政24条”的《沈阳市建设创新创业人才高地的若干政策措施》正式出台;2018年3月,为“沈阳人才新政24条” 配套的59项实施细则全部出台。根据沈阳的人才政策,35周岁以下,具有中专、大专学历的;45周岁以下,具有本科学历的;55周岁以下,具有硕士研究生以上学历的,均可落户沈阳。并对顶尖人才、中青年科技英才、创业型企业家、紧缺急需人才、高技能人才等开出了极为优厚的条件。

    在人才政策的刺激下,沈阳近年来人口增长明显。沈阳人口正增长,2018年较2015年增长15.6万人。新引进各类人才1万余人,吸收高校毕业生11万人,人才保持回流趋势。

    3.重大项目引进提速。成立沈阳自贸区,华晨宝马大东工厂扩建投产、铁西中德高端装备制造产业园建设华晨宝马第三工厂投建、京沈高铁辽宁段通车、打造世界级机器人产业基地、引进轨道车辆项目、打造智慧城市、节能减排,禁止再建高耗能高污染项目等为沈阳带来了大量资金投入,创造了大量的就业机会。近日,在中国(辽宁)自贸试验区沈阳片区、沈阳高新区重点项目签约仪式上,84个重点项目现场签约,总投资额达400亿元。

    二、沈阳楼市现状

    根据沈阳市不动产登记中心的统计数据,目前沈阳楼市按需求类型划分,刚性需求占60%,改善和投资需求占30%,其他需求占10%。按购房人口结构划分,外地人购房占47%,其中省内外地人31%,省外16%。从楼市需求结构上看,刚性需求和改善型需求占主导地位。

    在“房住不炒”的政策背景下,沈阳市政府于2018年4月和8月连续2次出台限购、限售政策。根据最新的限购政策,沈阳商品房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。

    在严格的限购限售政策作用下,沈阳房地产市场在2018年也出现了短暂降温,但进入2019年再次回暖。据中国指数研究院的报告显示,2019年9月,沈阳商品住宅价格为10206元/平方米,环比上涨3.31%,同比上涨11.20%。2019年1~9月沈阳商品住宅销售面积为1272.21万平方米,同比增长11.57%。

    沈阳房价稳步上涨源于以下因素:

    1.首先是沈阳GDP增速在经历前几年断崖式下跌后开始走出低谷并迅速增长。2019年上半年沈阳名义GDP增速为5.15%,人民银行沈阳分行2019年9月数据:人民币住户存款余额34609亿元,同比增长16.0%,当月增加533亿元,同比多增1025亿元;显示出经济复苏动力强劲。

    2.土地出让收入仍为地方财政主要收入来源,地方政府有足够的动力去稳定房价。根据沈阳市财政局公布的历年财政预算显示,沈阳市2017年国有土地使用权出让金收入181.7亿元,一般公共预算收入654.9亿元;2018年国有土地使用权出让金收入363.2亿元,一般公共预算收入720.6亿元;2019年土地出让收入安排283亿元,一般公共预算收入安排771亿元。

    3.品牌开发商云集,表明地产商们看好沈阳未来房地产市场。万科、中海、融创、金地、碧桂园、荣盛、保利、华夏幸福、龙湖等龙头房企占据市场销售榜前列,而沈阳本地的地产商逐渐边缘化。

    4.土地库存和楼市库存均显不足。根据《2019年4月50城土地库存报告》的数据显示,沈阳土地去化周期为10个月,处于供不应求的状态。据沈阳市不动产登记中心的数据,楼市库存只有500多万平方米,去化周期已经缩短到5~8个月,处于供不应求状态。

    三、房地产投资机会

    判断买房地段的几大因素主要包括交通出行、生活便利、环境优雅、学区。结合各区数据,并经过市场调研分析,笔者认为以下地段具有较高的投资价值。

    1.皇姑教育区:皇姑为沈阳五大城区之一,包揽众多名校,自二胎政策开放以来,市民对子女教育的重视程度不断提升,皇姑核心区域与北皇姑成为炙手可热的地段,房价不断攀升,具有一定的升值空间。

    2.长白新兴区:长白岛虽为新兴区域,但环境优美,规划不断完善,交通、教育、商业板块均在不断完善过程中,目前地铁9号线已开通,沈阳众多知名学校均在长白岛建立分校,大型商场也在不断入驻,前景长期看好。

    3.沈河核心区:沈河一直以来都是沈阳市的经济、政治、教育核心,无论是从短期还是长期来看,房价均有上升空间。

    4.沈北生态区:沈北新城为沈阳地区名副其实的生态资源区,人口密度低,环境舒适,空气清新,沈北道义板块也是轰轰烈烈的火了一把,从近期来看,房价仍有上升空间。

    笔者认为,在东北振兴的这一大背景下,随着沈阳经济的复苏、人口持续净流入、基础设施建设的不断完善,在宏观调控与市场调节的共同作用下,在短期内沈阳房价仍将保持平稳的态势,基本不会发生大起大落的现象。对于刚需购房者,建议择时配置,不要期盼房价会大幅下跌至心理价位;对于投资性购房者,切记不要将全部资金投入房地产,要时刻保证充足的资金流动性。随着营商环境的改善以及沈阳经济的复苏,本地中小企业正逐渐变得活跃起来,这在一定程度上将促进商业用房(例如门市、写字间)租售市场的发展,未来在这一市场或许有潜在的投资机会。来源:中国房地产报

    【作者系中国建设银行辽宁省分行个人金融部(私人银行部)总经理 宋婷汀

    
    
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    责任编辑:郭艳艳 RF12556

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