张平：央行下调LPR利率 对房价影响有多大？

随着，美联储今年第三次降息，全球央行都进入到了降息模式中，中国央行也随后跟进，前几日，下调了MLF和逆回购利率各5个基点，昨天又下调了LPR利率5个基点，特别引人关注的是这次央行下调了5年期以上的中长期利率。

于是，大家纷纷猜测，央行降息会对房价产生影响？通常来説，降息对房价的影响主要是有两个方面：

一个是，央行降息会改变人们对房地产的预期，并且会鼓励购房需求入市，这对楼市是大利好。

另一方面，央行在降准降息后，货币市场的流动性开始充裕，大量的资金流入房地产，这会推高当地的房价。

不过，降息对房地产构成利好需要数次降息，如果仅像现在降息5个基点，那对房地产影响就十分有限。

我们认为，这次央行下调LPR利率5个基点，并不意味着房地产调控发生逆转，也不意味着未来房价会上涨。

首先，央行此次降息的意图很明确，就是想“稳经济、控风险”。就是希望引导实体经济的融资成本降下来，并且稳住房地产，防范发生系统性金融风险。

所以，此次央行下调LPR利率为了实体经济，而并非给房地产市场松绑。

再者，银保监会不让外围资金进入房地产市场。今年以来，房地产调控趋严，银保监会严查资金违规流入楼市，严查房地产信托、理财资金进入楼市。

10月份房地产信托发行已出现大幅下滑，到10月底全国已有超400家中小房企破产。同时，很多房企为了回笼资金，避免现金流断裂，只好大幅打折促销。目前，房地产市场的流动性并不充裕。

再者，央行下调LPR利率5个基点，主要还是想减轻刚需购房者还贷压力。虽然央行下调了LPR利率，但是真正房贷利率能否下调，要由当地银行和政府説了算。

如果一个城市房地产市场并不是过热，刚需房贷利率就会调降下来。而如果像一些前期房价上涨很快的城市，当地银行和政府会在LPR的基础上加点，这样房贷利率就便宜不了。

最后，现在不管房贷利率能否下调，房地产市场降温已成定局。一方面，本轮房价上涨，经历了四年多，全国各地房价基本上悉数涨了一遍，现在很多县城的房价都破万了。很多城市家庭拥有好几套房不稀奇，未来90后购房需求也不会很高，中国城镇化推进又非常缓慢。未来房地产市场供大于求情况无法改变，房价涨不上去。

另一方面，如果説2015年前，国内居民杠杆率不高时，还可以投资买房。但现在中国居民家庭房地产占到总资产的77％，剩下23％才是金融资产，而像美国房地产占家庭总资产的40％，金融资产占到60％。这説明中国居民杠杆率已经拉到极限。

所以，就算是央行降低LPR，引导银行房贷利率下行，房地产市场也不可能再火热起来。

央行降息本来是对房地产市场是利好，但是仅是一次降息5个基点，这实在有些微不足道。这也表达了央行希望降低实体经济融资成本，减轻刚需购房者还贷压力。

很多人担心此举房价还会上涨，不过目前房贷利率是由银行和地方政府决定，所以国内房贷利率未必降得下来。同时，目前国内房地产需求趋于饱和，以及个人杠杆用到极致，所以，即使是下调LPR利率，也无法改变国内房价下跌的大趋势。