美国公募REITs年均回报率为10.9％ 公募REITs 投资价值如何？

境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。对中小投资者来说，将新添投资渠道，而且收益较为稳健。 REITs即不动产投资信托基金，通过积聚资金，主要为资本金不大的广大中小投资者提供投资房地产业的机会，分红收益主要源于房地产升值和租金收入。基础设施REITs，是将其延伸至基础设施领域。

我国个人投资者的投资渠道狭窄。虽然个人投资者成为股市交易的主要力量，但受到投资能力等制约，由股票投资带来的财富效应有限。从趋势上看，个人投资者越来越倾向于选择公募基金。深交所日前公布的2019年个人投资者状况调查显示，过去一年中，参与过公募基金交易的受访者较上年大幅增加17.2个百分点，占比达到45.8％，为近四年最高水平；其中，30岁以下受访者参与公募基金比例为49.4％，较40岁以上受访者参与度高7.5个百分点。显然，公募REITs的推出，丰富了投资者买基金的选择。

发展投向基础设施领域的公募REITs可以带来双赢，既增强资本市场服务实体经济的质效，又能够合理引导居民储蓄转化为投资，提高个人的财产性收入。中国证监会表示，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

在国外，REITs是非常成熟的投资品种。光大证券的一项研究显示，1998年至2017年，美国公募REITs年均回报率为10.9％，仅次于私募股权，高于股票、债券等；美国公募REI Ts的夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的部分债券产品。

光大证券还指出，REITs的投资价值体现于三方面：固定收益产品属性（稳定的分红回报）、权益产品属性（专业的管理提升资产价值，实现资本增值）、不动产属性（底层资产作为不动产，其市场价格波动与REI Ts价格有关联）。 国内将推出的基础设施公募REITs，是由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司发行产品。证监会现已就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）公开征求意见。透过《指引》，投资者可了解到公募REITs的产品特性。一般公募基金产品采取分散化配置的策略，即“不能把鸡蛋放在同一个篮子里”。相比之下，基础设施公募REITs的80％以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，其余则投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。这意味着公募REITs须“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”。由此，公募REITs在运作上很特别。目前公募基金很少参与上市公司的主动经营管理，而按《指引》要求，基础设施公募REITs的基金管理人积极运营管理基础设施项目。强化基金管理人与托管人专业胜任要求，公募REITs应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。

评价基础设施领域公募REITs的投资收益，很容易使人与公用事业类及基建类股票进行比较。一方面，公募REI Ts强制分红比率高，且具有类固定收益产品的属性。按规定，公募REITs“应当将90％以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者”，且每年不得少于1次。而在股票投资中，尽管有的上市公司经营收益较为稳健，现金流充足，但也可能是现金分红比率较低的“铁公鸡”。持续现金分红比率达50％以上的公司，就已经在A股市场上不多见。另一方面，投资范围更广。基础设施REITs试点聚焦的重点行业，除了优先支持基础设施补短板行业，还包括鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。另有券商指出，目前REITs尚未出台具体税收政策，在“公募+ABS”架构下，大概率以“股东借款”等形式实现税收中性待遇。 从公募REITs的产品设计来看，既满足社保基金、保险资金、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者的投资需求，也适合寻求获得稳健收益的个人投资者。由于公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，不失为一个可分散投资风险的选择。有券商称，公募REITs可作为现金、股票、债券之外的第四类大类资产进行配置。与境内私募的准REITs相比，公募REITs可以申请在证交所上市交易，流动性优势明显。