地产行业的下半年：等风来？

2023年行至年中，房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，在6月表现出市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能放缓的迹象。

日前的一则数据也显示出近期地产行业仍未回暖。

克而瑞发布的数据显示，6月，TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平。同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。

从企业表现来看，2023年6月仅不到3成的百强房企单月业绩同比增长，环比增长的企业在百强房企中也只占到半数。具体来看，6月有近6成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中27家企业业绩降幅大于50%。

那么在现实如此惨淡的情况下，地产行业还有哪些看点？

【行业分化加剧，头部效应愈发显著】

虽然房企整体表现不佳，但是在月度同比销售金额方面，TOP20房企中仍有2家开发商建发房产与中国铁建同比为正，均为国央企，分别同比增长13.24%、17.61%。

而同比下降超过50%的开发商有4家，其中碧桂园和旭辉集团同比降幅较大，分别为54.15%和59.63%。

Top20开发商全口径销售金额及同比 资料来源：克而瑞，民生证券研究院

此外，在6月房企土拍排行榜数据中，拿地金额TOP50中国央企房企占比进一步提升，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为77%、1%、11%、11%，分别较5月单月同比口径提升6个百分点、持平、减少10个百分点、提升4个百分点；市场乐观情绪降温后，民企拿地意愿再度走弱，国央企拿地占比提升。

由此可见，目前形势下，国央企及部分优质民企韧性较强，中小房企竞争力不足，房企分化格局持续加剧。

【地产下半年：等风来？】

房地产业一直是我国国民经济的支柱产业，今年4月住建部部长倪虹再次表示房地产及建筑业要充分发挥顶梁柱、压舱石作用，要自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任，深入推进供给侧结构性改革。

事实上，地产行业支持政策的出台一直没有停歇。

6月29日，中国银行间市场交易商协会发布《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》，进一步提升民营企业发债便利，用好“第二支箭”，将储架式注册发行拓展至债务融资工具各类品种。自去年快速落地、节奏放缓后，“第二支箭”推进再次进入加速阶段。

而自“第二支箭”政策推进以来，中债信用增进投资股份有限公司已成功为碧桂园、美的置业、旭辉控股集团、新城控股、卓越商业、龙湖集团等11家公司担保支持发行159亿中期票据。

此外，地方政策方面，据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超300次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。

而结合高层的相关表态，可以预见，下半年持续出台地产行业支持政策的概率仍偏大。

【销售超跌，优质房企未来可期】

经过近期的持续回调，地产板块实际上已处于历史较低位置，以中证800地产指数为例，该指数在6月27日盘中就曾创出近9年来的新低，而今日（7月4日）早盘，再度逼近日前的低点。

而站在当期的时间点，各大机构对于地产行业的后市都并不悲观，一致看好以国央企为代表的优质地产企业。

申万宏源在《房地产行业2023年中期投资策略》中表示，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。

兴业证券也同样认为，房企层面，优质房企未来可期：

优质房企销售表现远好于行业，市占率加速提升。

优质房企拿地优势仍然明显，未来销售预期稳定下，拿地力度有望提升。

3）优质房企拿地利润率仍保持较高水平。

通过销售数据以及机构的观点不难看出要想投资地产行业，选择优质的企业便显得尤为重要，尤其是当下已不少房企触发了终止上市条件，被强制退市。

目前市面上较能体现地产龙头价值的指数，为中证800地产指数，该指数集中汇集市场头部房企，呈现了极高的头部房企集中度！

同时，中证800地产指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！资料显示，目前唯一跟踪中证800地产指数的ETF为地产ETF（159707），具备稀缺性与辨识度。

自2023年至今，地产ETF（159707）基金份额持续震荡上行，几度刷新上市以来新高，获得明显的资金增仓行为。

中证800地产指数前十大成份股一览：

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。