红星美凯龙上市，地产和商业缘何未在其中？

作者：房玲、易天宇

2018年1月17号，红星美凯龙实现A股上市，成为家居业首家登陆A+H股的上市公司。事实上，此次上市的家居板块只是红星美凯龙集团业务的一部分，地产（上海红星美凯龙房地产集团有限公司，简称红星地产）和商业（原红星商业，现更名为爱琴海商业）并不在其中。

近年来红星地产发展也比较迅速，2017年实现流量销售金额318亿元，同比增长76.7%；爱琴海商业近期也是动作频频，1月9日，与融创云南、汉鼎投资进行战略合作，未来爱琴海商业集团将全面负责融创云南开发项目中商业部分的运营；1月10日又有报道称，由新力地产竞得的南昌两商住地块或将引入爱琴海商业。爱琴海商业频繁落子，其背后的逻辑是什么？我们将借此对红星美凯龙的商业板块展开研究，地产板块的发展也将在未来详细分析。

借力爱琴海商业品牌优势

开发商实现优势互补

2017年6月，新兴际华投资与爱琴海商业开启战略合作，计划在西安、武汉、成都、贵阳、信阳等地的商业地产开发及委托运营等多个方面进行合作。2018年1月，融创云南又与爱琴海商业签订合作，将其于云南区域的商业项目的运营全部交予爱琴海商业。通过与爱琴海的合作，开发商不仅可以利用爱琴海在品牌和产品线上的优势，进行资源互补，吸引周边消费者，还能进一步提升自身物业的价值。

爱琴海商业有着爱琴海城市广场和爱琴海购物公园两种不同的产品模式，从而开发商与爱琴海的合作可以拥有更多因地制宜的选择。爱琴海城市广场的体量在4-6万之间，主要布局于社区或区域性商圈，业态偏向社区生活。而爱琴海购物公园作为爱琴海商业集团的主打产品，其体量一般在7万平方米以上，更多布局于城市的核心商圈或具备发展潜力的区域级商圈，业态主要包括文化、场景及商业服务等等。

爱琴海购物公园定位于都市假日中心，是国内第一个沉浸式商业空间，在人群定位上也更为精准，业态上也创新地加入了家庭体验类的业态。例如2017年年底开业的上海吴中路爱琴海购物公园，就引入了空中马场及空中农场等创新类体验式业态。这些创新类业态的引入也为合作项目起到很好的宣传作用，增强了其在当地的影响力。通过引入爱琴海购物公园，与其他主流商业在人群定位上形成交错，从而在竞争激烈的市场竞争中占得优势。

爱琴海运营模式相对成熟

租金回报有保障

除了品牌影响更具优势外，爱琴海商业在运营上也更为成熟，从而能够为开发商提供更为全面的运营支持。爱琴海对于每一个合作运营的项目，都采用“介入管理”的方式，从前期项目的拿地、设计规划、业态定位、招商以及后期的运营等等，提供全方位的合作与支持。借助爱琴海商业的运营能力，与之合作的开发商不仅能够得到全产业链上的支持，在资金使用效率的提高、资产升值上也都得到了可靠的保障。

据报道，截止2017年，爱琴海商业运营期内的爱琴海购物公园的出租率与租金收缴率都保持在98%以上，平均年客流增长率超过35%，租金回报相对有保障。以重庆金开爱琴海购物公园为例，该项目为爱琴海商业与力帆集团合作打造的商业项目。作为重庆北部最大的商业综合体，其规模达到了20万平方米。2016年10月22日，重庆金开爱琴海购物公园正式开业，开业当天客流量达到了46.6万，并吸引了近200多个各业态的品牌入驻。此外2017年10月开业的重庆綦江爱琴海购物公园同样有着不错的表现，开业当天其开业率更是达到了95%。

2020年100座爱琴海

红星商业发展提速

从另一个方面来看，借助与开发商的合作，爱琴海商业“以点带面”的区域发展策略得以进一步施展，从而加快全国布局及区域深耕，实现各区域内的资源联动。

事实上从2015年爱琴海商业正式提出了资产运营战略，并推出了首个轻资产项目唐山爱琴海购物公园之后，其商业的发展速度得到了进一步提升。截止2017年，其已开业项目已增至9个；新签约项目达18个，新进入城市包括有合肥、贵阳慈溪、烟台、茂名、崇左等地；总签约项目近50个，总管理面积超过了500万平方米。2018年爱琴海商业还将会有烟台、慈溪、苏州、诸暨、等共9个项目实现开业。

在区域布局上爱琴海表示，未来还将在西南片区实现约20个爱琴海项目的落地，从而形成由爱琴海为主导升级的西南商业生态圈。在华北区方面也将进入提速阶段，争取在2到3年内实现布局10座以上的爱琴海商业项目，彼时其全国性的布局将得到进一步的加固。

未来除了轻资产为主的品牌输出外，爱琴海还能凭借其母公司强大的商业实力，比如改造部分红星美凯龙家居卖场，甚至通过收购存量物业的改造改建，来提升资产使用效益，进一步加快其商业规模的增长，以早日实现2020年100座爱琴海购物中心的落地。

总体来看，爱琴海商业集团产品打造与运营相对成熟，已经具有一定的品牌影响力，形成与开发商合作共赢、自主开发轻重并举的发展模式，进入快速发展阶段。但在商业品牌日新月异的当下，爱琴海还要多多关注品牌升级，商业升级，以满足未来不断变化的新趋势。对于红星美凯龙集团而言，此次家居板块的A股上市或许只是一个开始，目前处于快速扩张中的地产板块和商业板块也极具价值，未来也或将实现上市，最终形成红星美凯龙“地产+商业+家居”三大资本平台协同发展的商业帝国。

来源：克而瑞地产研究