保利物业赴港IPO：盈利8成来自母公司 造血能力严重不足|IPO研究院

自身盈利能力被人诟病，又身陷“两低一高”窘境的保利物业，如何突出重围，值得关注

12月1日，保利物业通过了港交所聆讯，不出意外，保利物业将会成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司，背靠保利地产的强大背景，保利物业上市自然引来市场的广泛关注。

至今已有23年历史的老牌保利物业可谓“老字号”物业公司。保利物业总经理吴玉兰曾不止一次表达对于资本市场的期待。4月，保利物业退市新三板转战港股。二次上市成功的话，其将反超绿城服务，成为仅次于彩生活和碧桂园服务的第三大上市物业公司。

据《每日财报》了解，保利物业的直接控股股东为保利地产，最终控股股东为中国保利集团，后者持有保利物业40.74％股权。可以说，保利物业的背景尤为强大。但值得注意的的是，保利在谋求上市的背后，虽依靠着保利地产、规模优势得到凸显，但也同样面临着盈利能力不足、市占率较低等问题。

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过度依靠母公司

根据招股书披露，从2016到2018年及2019年中期的数据来看，保利物业通过提供物管服务所获取的收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元和28.22亿元，占当期公司总收入的比重为74.3％、74.7％、68.8％和64.6％。可以看出，保利物业的物管收入是其最主要的收入来源，营收占比长期保持在50％以上，保利物业对其母公司的依赖程度可见一斑。

虽然目前大多数物业公司都主要通过服务于母公司的房地产开发项目获得营收，但收入占比一般在70％左右，而保利物业从母公司处获得的收入占比长期高于80％，还是远高于行业水平。

另一方面，虽然保利地产的品牌效应可以帮助其物管公司在第三方物业拓展中提升竞争力，但是如果达到过度依赖的程度，尤其是对母公司管理体系的依赖，还是会带来一定的盈利风险，不利于自身决策权较弱的物管公司做大做强。

对此，保利物业也不甘愿被人诟病，做一个“啃老族”，谋求开辟外部资源，但是收效并不乐观。保利物业通过不断加速项目外拓和扩大管理规模和市场份额来减少母公司的依赖。2019年上半年，保利物业在外拓项目贡献的在管面积首次超过了保利地产，但却并未带来预期的营收增长。

数据显示，截止2019年上半年，保利物业依靠母公司贡献在管面积1.12亿平米，收入15.1亿，占比82.8％；保利物业外拓项目贡献的在管面积1.48亿平米，收入3.14亿，占比17.2％。后者在面积上超出前者0.36亿平米，但收入却低了11.96亿。

占比和收入形成了鲜明的反差。保利物业的外拓项目增量不增收，为何在外拓方面“叫好不叫座”，不能转化为盈利值得思考。

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市场占有率不足1％

根据《每日财报》了解，截至2019年7月份，保利物业是全国第四大物业公司，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，但是保利物业目前的市场占率仅为0.9％。

不仅如此，低的还不仅仅是市场占有率，保利物业的净利率也低。数据显示，2016年到2018年，保利物业的毛利率分别为16.7％、17.9％、20.1％，2019年前4个月升至24.9％。不过，上述三年保利物业的净利率仅为5.8％、6.9％、7.9％。

与同行同规模的公司相比，碧桂园服务净利率为19.98％，彩生活和雅生活的净利率分别为14.34％和25.36％，很明显，规模占优势的保利物业，盈利能力却拖了后腿。保利物业的低市场占有率和低净利率，都是其未来发展的软肋。

与此同时，保利物业的贸易应收款项还经常呈现季节性波动的情况。2016至2018年以及2019年上半年，保利物业的贸易应收款项减值拨备余额分别为400万元、640万元、670万元及1390万元。在一定程度上，此项数据的波动提升了保利物业的营收和现金周转的风险。

《每日财报》还发现，从2016至2018年及2019年中期，保利物业的流动负债分别为12.6亿元、17亿元、18.3亿元和21亿元，非流动负债为385万元、782.3万元、2855.8万元和2657万元，整体数据波动上行，负债率有上升的趋势。

另外，保利物业的流动比率同期分别为1.17、1.17、1.22和 1.27。作为衡量企业短期偿债压力的指标，流动比率指标一般在2左右较为合理，说明企业现阶段的资产变现能力较强，并且在债务到期前，可用来变现偿债的能力也较强，但是，就保利物业目前的这项数据表现来看，其资金变现能力和偿债能力显然不能达标。

自身盈利能力被人诟病，又身陷“两低一高”窘境的保利物业，如何突出重围，在未来激烈的竞争中保持自身的优势，调整和弥补自己的不足，《每日财报》将持续关注。