金科股份:十四五开局的“底蕴” | 财报深响?

　　作者 | 王泽红

　　出品 | 焦点财经

　　金科股份（000656.SZ）连着干了三件大事：

　　第一，完成董事会换届，选拔出了一批“年轻化、知识化、专业化”的董事会成员；第二，乔迁新总部大楼“金科中心”；第三，确立新五年发展规划，力争2025年总销售规模达4500亿元以上。

　　新形象，新班子，新战略。从去年底到今年3月初，三个多月时间，这些动作连贯完成。随之2020年全年业绩于4月1日公布，无缝衔接。

　　2020年，金科股份实现营收877.04亿元，同比增长29.41%；净利润97亿元，同比增长52.66%，其中归母净利润70.30 亿元，同比增长23.86%；净利率11.06%，较去年提升1.68个百分点；加权平均净资产收益率23.26%，继续维持较高水平。

　　金科2020年全口径销售规模2232亿元，行业排名从2017年的第32位提升至如今的第16位。

　　金科服务（09666.HK）也在2020年成功分拆上市，登陆港交所，募资净额达67亿港元，实现了“地产+服务”的A+H 的双资本运作平台。

　　业界颇为关注的“三道红线”指标，金科也全部“变绿”：净负债率同比降45个百分点至75.07%，扣除预收款后的资产负债率降至69.85%，现金短债比1.34倍。

　　在这个基础上，新当选的董事长周达和新任总裁杨程钧，可以将更多的精力放在新的征途上。

　　周达是1981年出生，杨程钧是75后，二人虽然年轻，但都是超过15年的“老金科”，是金科的中坚力量，在过去的发展历程中，与蒋思海、喻林强等一起带领金科实现跨越式发展，也成为他们二人接棒后的“底蕴”所在。

　　这一点，在2020年财报中也体现的很明显，特别是土储和财务结构方面。

　　土储丰厚，总可售面积超7100万平

　　土储能级的提升，是金科2020年土地投资的一大亮点。全年拿地金额892亿元，新增土地投资148 宗，计容建筑面积2364万平方米，同比提升超40%。其中，二三线（含新一线）城市占比近80%城市。

　　更具体来讲，二线（含新一线）城市占比63%，这使得金科的优质土地资源得到有效补充，楼面单价3773 元/平米，同比提升超40%，对后续的业绩提升是一种强力支撑。同时，这些具有经济产业和人口基础的城市，也提升了金科的抗风险能力。

　　这是有迹可循的，有例可证的。

　　金科去年销售额2232亿元，是首次突破2000亿大关。当中大本营重庆销售额超400亿元，四川、江苏、浙江、河南、山东销售规模均突破100亿元。其中，江苏销售额299亿元、浙江销售额258亿元。以区域来划分，华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%。

　　这也是金科 “三圈一带、八大城市群”深耕发展，坚持聚焦省域深耕，“以二三线城市为主，一四线城市为辅”的全国化布局策略的体现，六个深耕省（市）域合计销售贡献占比超七成。

　　受益于此，金科的总土储结构很明晰，再加之2020年获取了大量优质土地资源，可售资源分布进一步优化。

　　截至2020年末，金科总可售面积超7100 万平方米。其中，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%。从城市能级来看，新一线占比42%，二线占比14%，三线占比23%，四线占比11%，其他占比10%。

　　2021年，金科为自己设定的销售目标为不低于2500亿元，相比去年增长12%。从其可售货源分布以及过去三年50%的复合增长率来看，这是一个略显保守的目标。

　　三线“全绿”，财务结构优化

　　如果从其五年战略规划来看，这个目标可以更好的理解，除了追求规模之外，资产负债率、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率、现金短债比、经营性现金流等指标，也是金科重点的优化对象。

　　“三道红线”之后，过去依靠杠杆快速扩张的模式很难复制，行业进入“管理红利”时代。降杠杆和降负债成为房企的主题，在今年的业绩会上，“三道红线”指标已然成为他们的一道必要解答题和披露项。

　　回归到金科来看，也是如此，控速的背后，其财务结构得到明显改善。截至2020年末，销售回款2,011 亿元，回款率高达90%；资产总额超3,800亿元，较上年末增长18.52%；经营性现金流净额达到145 亿元，同比大幅增长548%，连续三年为正。

　　最为明显的是，“三道红线”监测指标在半年内全部达标，位列“绿档”范畴。具体来看，扣除预收款后的资产负债率降至69.85%，同比下降近5 个百分点；净负债率降至75.07%，同比下降45 个百分点；一年内到期有息负债总额为325 亿元，现金短债比达到1.34，货币资金余额有效覆盖短期有息负债。

　　按照其五年发展规划，在后续几年的发展中，这些指标还将进一步优化。

　　多元产业，实现协同发展

　　除却地产主业外，智慧服务业务、以科技产业和商旅康养为代表的“地产+”业务，以及新能源业务，在2020年也取得了不错的经营效果。

　　在金科877亿元的总营收中，生活服务实现营收22.2亿元，占比2.54%；新能源营收8.3亿元占比0.95%。特别是新能源业务，虽然营收占比较小，但是同比增加106.56%，实现翻倍；实现净利润1.80 亿元，同比上涨41.73%。

　　主要是因为景峡、烟墩风电场总装机容量达到40 万千瓦，全年上网电量共计97751 万千瓦时，同时EPC 代建业务突破，全年顺利承建并完成9.9 万千瓦装机项目。

　　“地产+”业务方面，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等13 个省份22个城市，累计开发运营管理项目25个，面积超1100 万平方米。其中，科技产业新增开发运营面积260 万平方米，武汉新洲健康科技小镇、济宁生命健康科技城、固安智慧科技城等多个项目也在快速推进中。

　　另外，通过引入红星集团所谓战略投资者，金科收购整合位于重庆、昆明、慈溪的3个商业综合体项目股权，社区型购物中心和区域型购物中心相结合的商业发展模式得到进一步明确。

　　更为亮眼的是智慧服务业务，金科服务此前交出了自己的首份年报，2020年实现收入约为33.59 亿元，同比增长约44%，实现净利润约6.33亿元，同比增长约69%；毛利率29.7%，同比提升2.4 个百分点。

　　截止2020年末，金科服务已布局全国152 个城市，在管面积共计约1.56 亿平方米，独立第三方占比48.6%；合约面积共计约2.77 亿平方米，独立第三方占比56.3%。

　　精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，这是金科 “四位一体、生态协同”的战略指导，围绕地产产业链整合要素资源，同时布局新赛道，进一步整合产业链生态圈，这是金科未来五年的发展主线，也是金科新一代管理层的目标。

　　金科的五年规划，贯穿整个“十四五”，2020年的收获将会成为其发展“底蕴”。