越秀地产百亿加仓广州的“自我节奏”

　　作者 | 王泽红

　　出品 | 焦点财经

　　第二轮集中供地中，已经很难看到拿地金额超百亿的房企，中海地产、保利发展和建发股份等是有数的几家。

　　在9月26日的广州土拍里，越秀地产无疑是最靓的那个仔，不是体现在“竞品质”、“竞配建”和“竞自持”，也不是“拼运气”摇号，而是在拿地金额上，以近103亿拍的番禺区两宗涉宅地块。

　　与中海与保利不同，它们是在多个城市综合拿地金额超百亿，如保利发展在福州、青岛、厦门、天津和长春5个城市拍得8幅地块，成交价款共计约103亿。越秀地产与建发股份相似，也是在大本营城市拿地2块上百亿。

　　而且越秀此次很轻松，番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一和地块二均是以底价摘得，与4月首轮集中供地的竞争激烈情形完全相反，在那次夺地战中越秀地产是最大的赢家，以近170亿从42幅地块中抢得7幅地块，有些甚至进入摇号阶段。

　　当中不乏一些高溢价率地块，如通过摇号中标的番禺新造镇广州国际创新城一期C居住地块、黄埔知识城ZSCN-E3地块，溢价率均高达45%。

　　两次夺地情形对比之下，变化翻天覆地。

　　轻松背后

　　一方面，广州第二轮供地出让规则已做出了不少调整，如增加了限房价、限地价、限马甲、规定购买对象等，所有地块最高溢价率控制在15%以内；另一方面，在融资难度加大、企业资金链偏紧的背景下，企业拿地态度愈发谨慎，尤其是踩中红线的房企大都“暂停”了新增土储。

　　广州26日共拍卖土地24宗，8宗流拍，成交的16宗大多也以底价成交，触及15%上限的地块很少，与首轮夺地大战的争抢画面截然相反。不仅仅是广州，同天进行二轮拍地的杭州，10幅竞品质地块全部流拍。

　　广州和杭州仅是一个缩影。据焦点财经统计，重庆二轮供地也遇冷，42宗地有9宗终止出让，27宗地底价成交，整体溢价率2.02%；苏州近八成地块底价成交，整体溢价率1.3%；天津19宗地流拍，流拍率高达34%；沈阳计划推出46宗地，24块地停止交易；长春、福州、济南土地出让流拍率也均超过了30%。

　　多数重点城市第二轮集中供地遭遇“滑铁卢”背后，是房企的拿地热情在降低。在拿地金额不得超过销售额40%的投销比限制下，越来越多房企朝着“以销定投”的模式转变，毕竟盈利越来越难，促回款保现金，追求稳定和安全才是当下的关键。

　　逆势越秀

　　观察越秀今年的拿地节奏和金额，似乎有点不同。这一点，从其在广州两次集中供地中的动作，也可以感知一二，拿地金额近270亿。

　　而且，其拿地动作的多与少，投销比体现的更为直接。据克而瑞统计，上半年百强房企平均拿地销售比为30%，上市房企上半年拿地销售比达到34%，高出行业平均水平，但仍低于监管要求的40%。

　　具体来看，百强房企拿地销售比超过40%的占24%，主要是两类：一类是规模较大的国企、央企，如华润置地、保利发展、招商蛇口；另一类是区域深耕型规模房企，如卓越集团、龙光集团，以及越秀地产。

　　从企业属性判断，越秀地产既是国企，也是区域性深耕企业，大湾区土地储备占总土地储备约 54.6%，既有资金实力，又兼具地域性优势。今年前8个月，越秀地产合同销售额为651亿元，根据中指院数据，其前8月拿地总金额为286亿元，投销比约为43.9%。

　　2021年，越秀地产将销售目标定为1122亿元。全年拿地金额预算约520亿元，同比去年增长26.8%。以此估算，全年拿地投销比会保持在46%左右。

　　进入9月，在广州首日土拍中已耗费土地金额103亿元，其拿地金额累计达389亿元，余下额度约131亿元。以此来看，在今年剩余的2个多月中，越秀地产发挥的空间还很大。

　　针对越秀地产全年的投销比，其董事长林昭远不久前曾有表述，投资强度总体上是按照以销定投进行铺排。“应该会在行业平均中档速度水平以上去做一些铺排，我们目前规模还处在千亿级，按照行业的增长速度或者略高一点，可能是比较合适的。”

　　在林昭远看来，这是稳中有进。越秀地产，在走属于自己的节奏。

　　这也是令同行艳羡的一点，投资分化之下中小房企拿地越来越难，土地资源愈发向规模房企、向国企央企集中，拿地门槛越来越高。9月24日，杭州明确竞买人资金来源、资质认定；深圳加强房企购地融资监管，违反要求禁止参与该市土地竞买一年。