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越秀地产百亿加仓广州的“自我节奏”

焦点财经 2021-09-26 20:27:01

  

  作者 | 王泽红

  出品 | 焦点财经

  第二轮集中供地中,已经很难看到拿地金额超百亿的房企,中海地产、保利发展和建发股份等是有数的几家。

  在9月26日的广州土拍里,越秀地产无疑是最靓的那个仔,不是体现在“竞品质”、“竞配建”和“竞自持”,也不是“拼运气”摇号,而是在拿地金额上,以近103亿拍的番禺区两宗涉宅地块。

  与中海与保利不同,它们是在多个城市综合拿地金额超百亿,如保利发展在福州、青岛、厦门、天津和长春5个城市拍得8幅地块,成交价款共计约103亿。越秀地产与建发股份相似,也是在大本营城市拿地2块上百亿。

  而且越秀此次很轻松,番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一和地块二均是以底价摘得,与4月首轮集中供地的竞争激烈情形完全相反,在那次夺地战中越秀地产是最大的赢家,以近170亿从42幅地块中抢得7幅地块,有些甚至进入摇号阶段。

  当中不乏一些高溢价率地块,如通过摇号中标的番禺新造镇广州国际创新城一期C居住地块、黄埔知识城ZSCN-E3地块,溢价率均高达45%。

  两次夺地情形对比之下,变化翻天覆地。

  轻松背后

  一方面,广州第二轮供地出让规则已做出了不少调整,如增加了限房价、限地价、限马甲、规定购买对象等,所有地块最高溢价率控制在15%以内;另一方面,在融资难度加大、企业资金链偏紧的背景下,企业拿地态度愈发谨慎,尤其是踩中红线的房企大都“暂停”了新增土储。

  广州26日共拍卖土地24宗,8宗流拍,成交的16宗大多也以底价成交,触及15%上限的地块很少,与首轮夺地大战的争抢画面截然相反。不仅仅是广州,同天进行二轮拍地的杭州,10幅竞品质地块全部流拍。

  广州和杭州仅是一个缩影。据焦点财经统计,重庆二轮供地也遇冷,42宗地有9宗终止出让,27宗地底价成交,整体溢价率2.02%;苏州近八成地块底价成交,整体溢价率1.3%;天津19宗地流拍,流拍率高达34%;沈阳计划推出46宗地,24块地停止交易;长春、福州、济南土地出让流拍率也均超过了30%。

  多数重点城市第二轮集中供地遭遇“滑铁卢”背后,是房企的拿地热情在降低。在拿地金额不得超过销售额40%的投销比限制下,越来越多房企朝着“以销定投”的模式转变,毕竟盈利越来越难,促回款保现金,追求稳定和安全才是当下的关键。

  逆势越秀

  观察越秀今年的拿地节奏和金额,似乎有点不同。这一点,从其在广州两次集中供地中的动作,也可以感知一二,拿地金额近270亿。

  而且,其拿地动作的多与少,投销比体现的更为直接。据克而瑞统计,上半年百强房企平均拿地销售比为30%,上市房企上半年拿地销售比达到34%,高出行业平均水平,但仍低于监管要求的40%。

  具体来看,百强房企拿地销售比超过40%的占24%,主要是两类:一类是规模较大的国企、央企,如华润置地、保利发展、招商蛇口;另一类是区域深耕型规模房企,如卓越集团、龙光集团,以及越秀地产。

  从企业属性判断,越秀地产既是国企,也是区域性深耕企业,大湾区土地储备占总土地储备约 54.6%,既有资金实力,又兼具地域性优势。今年前8个月,越秀地产合同销售额为651亿元,根据中指院数据,其前8月拿地总金额为286亿元,投销比约为43.9%。

  2021年,越秀地产将销售目标定为1122亿元。全年拿地金额预算约520亿元,同比去年增长26.8%。以此估算,全年拿地投销比会保持在46%左右。

  进入9月,在广州首日土拍中已耗费土地金额103亿元,其拿地金额累计达389亿元,余下额度约131亿元。以此来看,在今年剩余的2个多月中,越秀地产发挥的空间还很大。

  针对越秀地产全年的投销比,其董事长林昭远不久前曾有表述,投资强度总体上是按照以销定投进行铺排。“应该会在行业平均中档速度水平以上去做一些铺排,我们目前规模还处在千亿级,按照行业的增长速度或者略高一点,可能是比较合适的。”

  在林昭远看来,这是稳中有进。越秀地产,在走属于自己的节奏。

  这也是令同行艳羡的一点,投资分化之下中小房企拿地越来越难,土地资源愈发向规模房企、向国企央企集中,拿地门槛越来越高。9月24日,杭州明确竞买人资金来源、资质认定;深圳加强房企购地融资监管,违反要求禁止参与该市土地竞买一年。

金融界提醒:本文内容、数据与工具不构成任何投资建议,仅供参考,不具备任何指导作用。股市有风险,投资需谨慎!
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