对话卫辰敏:地产的科技未来 | 领航100⑨

　　【编者按】传统行业数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

　　 图：本期嘉宾，CBRE世邦魏理仕中国区数字与技术部负责人 卫辰敏

　　作者 | 刘莹

　　出品 | 焦点财经

　　彼得·德鲁克在《动荡时代的管理》中写道，“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。这句话放到当下的地产行业同样适用。

　　疫情和房地产存量时代的到来，改变了房企过去赖以生存的“高周转”模式，亦改变了房企核心竞争力的评估标准。这一标准不再是“规模、成本、速度”，而变为了更精细化的经营能力。这就离不开数字科技对房企业务全流程的支持与赋能。

　　多项调查表明，数字科技可以帮助房企在拿地、建造、营销、运营、成本和风控等多环节，实现效率提升、智能决策、体验优化、创造营收等价值。受此影响，越来越多的房企走上了数字化转型之路。

　　据亿翰智库统计，当前近9成房企已经布局了数字化领域，成立了地产科技公司，TOP50房企近三年的数字化投入增速皆在40%以上，且绝大多数的投入额度超过了7000万元。房企对于数字化的热情由此可见一斑。

　　现状与难题

　　不过，整体来看，房企数字化转型的程度并不均衡。CBRE世邦魏理仕中国区数字与技术部负责人卫辰敏在谈及房企的数字化转型现状时亦指出，一些头部房企由于转型较早，因而发展较快，处于行业领先地位。另一些转型较晚的房企，虽尚处落后地位，但一直在不停追赶。

　　“房企数字化转型的动力主要来自于市场需求的日益增长，以及不断增强的跨行业数字化体验。而这也将最终带动整个地产行业的高速转型”，卫辰敏称。

　　不过，房地产相比其他行业，具有业务链条长、项目多且区域分布广泛的特殊性。这也意味着，房企数字化转型所面临的待解难题，势必会更多一些。

　　卫辰敏认为，这些难题主要集中于如何提高数据采集的质量，进一步发掘数据的价值，以及最后被市场所认可等方面。要想解决这些问题，企业需从根源上，加大对数据治理的投入，从底层提升数据有效性，并随之根据不同场景，了解对B端和对C端的业务需求，进行细分并呈现，进而真正做到，提升数据价值，提升服务水平。

　　他同时提到，“房企面对产业科技化和数字化的变革，还需提升灵活性，大胆跨出传统思维边界，认真解读政府数字化政策和方向，深入了解及适应现有及新客户的需求，依托新型技术，利用房地产科技留住和吸引卓越人才，增强企业访问及利用数据的能力，创造商业机会。降低能源消耗，做到节能减排，推动及实现整个行业的可持续性发展”。

　　热情之下，数字科技会如何重塑地产行业的未来？就此，卫辰敏指出，数字科技可以提升房企的资产质量，使其全方位、多维度的呈现出来。地产相关行业，也可以借助数字科技手段，全面提升市场感受，直接提升企业的品牌价值。

　　对于数字化与房地产相结合的前景，卫辰敏表示充分看好。“我们已经清楚地看到房地产行业正在经历的一场变革。PropTech房地产科技投资在过去的五年间飞速增长”，他强调。

　　趋势与方向

　　“随着大数据、人工智能、区块链、物联网和5G等技术的深度融入，CBRE世邦魏理仕发现，房地产的数字化变革呈现三大趋势”，卫辰敏称。

　　第一个趋势，是房地产行业已经开启体验式服务时代。作为消费者，人们注重服务和消费的体验，更甚于产品本身；而作为员工，人们期待在工作场合能够获得更好的体验。

　　第二个趋势，体现在智能楼宇和物联网的普及方面。“现在的我们，希望在工作场所也能拥有智能家居所带来的便利和高效等体验”，卫辰敏称。

　　第三个趋势，是机器学习的发展，帮助人们更好地了解了自己，该如何与房地产互联互动。灵活空间、体验服务、智能建筑（IOT物联网）、在线交易平台以及空间可视化等已成为重塑中国商业地产行业整体格局的新趋势。

　　在上述科学的判断之上，CBRE世邦魏理仕陆续推出了自己的数字化工具、解决方案和模型等，以期为各行各业带来更有效率和更便捷的服务。比如，CBRE的无人机和VR技术，可以真实再现楼宇的外部环境和内部结构，帮助房企和租户等远程、全方位考察项目。

　　“在新冠疫情的影响下，人们的跨区域出行受到限制。而得益于这些技术产品的加持，人们以往正常的商务活动都可以照常开展”，卫辰敏称。

　　他提到，除上述三大趋势外，CBRE还发现了5G+以及“零碳”建筑等，将在未来几年对地产行业带来颠覆性的变化，而从更广泛应用的技术角度来看，人工智能、机器学习、自动驾驶汽车、数据即服务等技术趋势也在加速中国地产科技的发展，这些技术不论是单独应用亦或组合应用，都将成为商业地产的标准解决方案。

　　实践与成效

　　焦点财经梳理发现，头部房企在践行数字化的过程中，为了增强数字化业务能力，通常会采取自我孵化和投资并购的方式，来发展数字化业务。

　　克而瑞最新发布的《中国数字地产行业发展白皮书》就显示，TOP 50房企中，80%已经孵化了自有科技子公司，数量高达147家；90%则投资了科技公司，数量为63家。

　　具体实践上，以美的置业、旭辉集团、碧桂园为代表的房企，陆续组建起了自己的数字化团队，专注于数字科技研发及数字产品应用等事宜。此外还有一些房企，则选择了与第三方科技公司合作。

　　“房企投入重金自行研发，以及与和第三方公司就数字化展开合作，这两种方式并不冲突”，卫辰敏称。“企业对自身的发展现状，通常会有一个比较清晰的认识，能从企业层面制定长远发展战略。而依托第三方公司进行数字化合作，则可以借鉴第三方公司在行业内的成功案例和经验，帮助企业梳理出最适合自身发展的转型方向，既能避免资源浪费，又能少走一些弯路”。

　　在卫辰敏看来，“企业自行研发与和第三方公司就数字化展开合作这两种方式，其实可以完美融合。这是一个双赢的机会。近年来，CBRE世邦魏理仕也一直在积极深化地产信息平台，以期让数字技术及其产品，产生转化价值，赋能各行各业。目前，已取得一定成效”。

　　卫辰敏以“CBRE Build虚拟楼宇探索平台”为例进行了详细介绍。他指，基于VR、大数据、人工智能等前端科技，该平台可以让房地产专业人士和写字楼租户等从各个角度探索物业，将尚未存在的、正在重新定位的、翻新的内部空间结合外部空间进行可视化呈现，既重新定义了探索空间，又有效推动了绿色科技和智慧城市的结合。

　　作为低成本且高效的解决方案，CBRE Build平台还可帮助写字楼租户将想象中的空间变为现实。“我们的开发人员与设计师进行合作，构建出虚拟3D模型，就可以将草图、照片、平面图和 CAD 图纸转化为自定制的3D体验。而用户可以通过易于访问、可共享和嵌入的网页链接对3D渲染的空间进行探索和互动”，卫辰敏表示。

　　“CBRE Plans Pro升级版3D空间设计规划工具”，也是一个典型的产品。据悉，该产品可以提供上千种家具式样，以及独特的自定义风格样式，同时能将真实视图影像以数字化的形式呈现到计算机或平板电脑等可查看的3D环境中。

　　“这套工具的问世，既将业主和租户内心期待的办公空间，完美的展现了出来，又显著减少了他们在现场访问和设计图纸上所花费的时间”，卫辰敏称。

　　他强调，“当前CBRE正在结合大数据、地理信息，将现有地产行业的数据进行进一步整理，提升数据价值等方面。此外，CBRE还将结合地理信息系统，和最新的市场数据，对行业发展趋势进行回顾及研判，真正做到依托数据，建立模型，转化分析。我们会持续加大投入”。

　　是风口，也是“强心剂”

　　“数字科技”是否可被视为房地产行业再度腾飞的风口？

　　“风其实一直都在吹”，卫辰敏称，“包括当下很火的‘元宇宙’，也是一个风口。事实上，国内外已有一些数字化成功案例可以参考，比如虚拟买房，分布式大陆等，大家都想尽早在其中占有一席之地”。

　　他认为，“数字中国”建设的大背景下，数字科技势必会给地产行业带来一阵新风，给疫情后不确定的市场注入一针强心剂，各企业随着不断深入的数字化转型，也将对现有业务和收入结构带来一定影响。

　　数字化之外，卫辰敏还比较关注和认可碳中和领域。他指出，在政策层面上，国家已经出台了《科技支撑碳达峰碳中和实施方案(2022—2030年)》，针对绿色低碳发展需求，采用新型能源，结合大数据，人工智能，5G，进一步提升低碳零碳技术成果落地。

　　而在商用地产领域，绿色建筑正在成为一种新常态。一个典型的数据是，过去五年，北京和上海的新建办公楼中超过50%为绿色建筑，而在深圳、广州、成都等其他主要城市，这一比例也已经达到30%左右。

　　“未来，CBRE将持续接入投资人和租户以及直接供应链碳资产管理，在2040年实现碳中和”，卫辰敏称。“在CBRE，ESG和数字化两大战略之间，会有更多的联动，助力绿色建筑和节能减排的推进”。

　　种种迹象表明，数字科技正在重塑地产行业的未来，也将带给传统地产更多想象的空间。