商办类项目待开局，行业“需要新途径盘活资产”

　　2月26日，北京商办类项目政策调整研讨会在京召开。会上，商住房的行业前景、目前市场存量情况以及当下商改住的难点都被摆上桌面。

　　据北京住宅房地产业商会数据显示，目前北京已经积压的商住货值共计约8000亿元。

　　目前，市场对于商住房有两种解释：一是既可以作商业办公，又可以作住房。二是楼下有商业店铺，楼上有普通住房的商业办公楼房。这种房屋兼具了居住与商用的属性。

　　中央财经大学法学院教授，不动产与自然资源法研究中心主任宋志红表示，2017年之前，当时的商办市场的确存在一些过热的乱象，政府调控具有必要性。

　　2017年，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

　　消息一出，商住房热度锐减，云房数据显示，限购前一周，商住项目共成交2333套，而在限购后的三天里，全北京只成交了3套。在商住限购后的一个多月里，商住市场已经接近零成交。

　　但宋志红认为，“从宏观的角度来看，这些政策执行的一刀切导致了大量在新政出台之前就已经开发建设的商办项目被大量积压。”

　　据北京住宅房地产业商会统计，2009年至2016年，北京市政府规划的商业和住宅面积比接近100％，有的年份甚至超过1.5倍，多年规划用地高出接近3000多万平方米，供地比例超正常比例5倍以上，而住宅面积明显不足。商住房本身是市场化机制解决土地配置失衡的产物。

　　据北京住宅房地产业商会会长黎乃超介绍，绿地在2007年开始进北京，商办占比量大，并且分布的区县非常多，分布到了9个行政区县中，项目有相当一部分在园区，大量的管委会跟园区是我们的属地管理的部门。希望在未来一是能够在政策予以放松，也包括更加规范，避免层层加码。

　　旭辉北京公司总经理张志军在会上表示，目前，旭辉持有一些一直没有开发的商办项目用地，商办项目需要从客户端、融资端解决主要问题，即允许个人购买、允许50％贷款。

　　汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏指出：“全面启动房地产市场才能启动中国经济，这是明显的因果关系。一些城市新房销售价格下降，居民预期与信心急剧下跌。提振老百姓对房地产的信心，‘稳房价’，应该从一线城市，特别是从北京这个主要城市开始。”

　　孟晓苏也表示，回顾2016年楼市去库存的时候，北京、上海、深圳率先回暖带动全国。“现在我们仍然关注一线城市如何先行启动。”他建议，商办项目售价不高，现在商品房平均价格的三分之一，北京的平均房价已经达到了6万，而商办现在是2万左右，如果能够多卖一些商住，或者说商住启动北京的楼市，这样形成的结构性房价将有效抑制北京的房价上涨。

　　据北京住宅房地产业商会根据参会企业统计，建议意见如下：1）允许放开商住限购，个人可以购买一套；2）允许对商住房使用50％的贷款。