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新加坡房产与中国房产的五大区别

2018-07-12 11:37:21

中国房地产数据研究院 

随着中国高净值人群规模的不断扩大,海外资产配置的需求日益加强,买楼逐渐成为了一个常见投资的方式。而新加坡楼市在这十几年间,经历了亚洲金融风暴的下挫、全球量化宽松后避险资金涌入的暴涨(新加坡政府对房产政策在1997年,2001年和2008年均有放松;从2009年年中到2013年年尾,新加坡房产价格飙升60%),以及多次辣招后逐渐趋于平稳的状态,目前已经成为了海外房产投资的最佳选择之一。那么,在新加坡购房和中国购房有什么具体差别呢?

1

面积

说到面积,,就是面积单位的换算。中国买家习惯用平方米(也称平方公尺)计算面积,来新加坡选购房子时听到的都是平方英尺,往往脑子得转一圈才知道个大概。1平方米约等于10.8平方英尺。100平方米就是1080平方英尺。

除了计算单位不同,“面积”一词在两地公寓市场上的定义也不一样。在中国,面积指的是建筑面积;新加坡算的是实用面积。建筑面积的算法比较繁琐。简单来讲,是根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积,比如门口的面积、楼梯等,都按比例算进每一个单位的建筑面积。

所以,同一个公寓单位,其建筑面积一定会大于实用面积,通常后者比前者少20%左右。在中国买一个“100平方米”的单位,和在新加坡买一个“1080平方英尺”(相当于100平方米)相比,后者明显感觉宽敞一点,就是这个道理。

2

地契

中国的房产地契通常是70年左右,而新加坡的则有99年、999年和永久地契之分。新加坡的房产因为地契年限长,颇受外籍人士青睐。其中,永久地契的房产一般要比99年地契的贵20%。尽管如此,永久地契一直很抢手,也深受中国买家欢迎,因为买家看准这块市场的保值与增值。

这其中很大程度上因为新加坡的地皮比较少,想要建新楼必须拆掉现有的建筑。不像中国地皮比较多,还有可开发的地段。新加坡永久地契的地段价值比较高,所以如果进行集体出售、或是被政府征用的话,永久地契房地产的房主会可得到较高的补偿。

物以稀为贵,永久地契房产越是少见,也就越炙手可热。此外,永久地契对中国买家还有另一大吸引力,那就是永久地契满足了“总觉得要给后代留下点什么”的传统华人心愿。所以说,新加坡房产能如此吸引外国买家,与地契久脱不了关系。

3

贷款

在新加坡首次购房的买家,可向金融机构贷款的房贷比率顶限为80%,外籍人士一般则最高70%。在中国,外国人一般不能向本土中国银行贷款,只能通过外资银行或中国银行境外支行。

原本,新加坡和中国在房贷比率顶限方面有很大差别。不过,过去五年,两国都不断调整房贷比率顶限,因此两国的房贷比率顶限差别已缩小。

譬如,在新加坡购买第二间屋子的购屋者的房贷比率顶限,在2010年从80%下降至70%,2011年又进一步下降至60%,并在2013年下降至目前的50%。

在中国,第二间屋子的房贷比率顶限,在2010年从60%下降至50%,又在2011年进一步下降至40%,一些城市在2013年又将二套房首付提高至七成,即房贷比率顶限仅30%。2015年,该政策松绑,二套房最低首付降低至40%,即房贷比率顶限回弹至60%。

银行贷款利率方面,两国市场也有区别。中国目前的房贷利息在5%左右,新加坡贷款利息目前在2%左右。尽管中国房贷利率较高,但中国央行近日频频减息;反观新加坡的基准利率在2015年快速攀升。

4

税收

在新加坡,如果在一定期限里卖掉公寓,卖家需要上缴印花税。在2011年1月14日过后买房的购屋者,只要在四年内卖房屋都需要支付卖方印花税,第一、二、三和四年卖掉房产的税率分别是16%、12%、8%和4%。此后就不必上缴卖家印花税。

在中国,除了印花税外,还需要上缴增值税。为了给中国房地产市场降温,中国政府在2013年实施20%的房地产买卖增值税。所谓增值税,就是对卖家卖房所得的利润征收的税。譬如,150万人民币买的房子在几年后以200万人民币卖掉,卖家所赚得的50万就将需要以一定的比率交税。

5

车位

在中国购买中高档住宅,需要另外购买车位。而在新加坡,买家不需要另付车位费,发展商一般会为每个新单位赠送一个车位。可不能小瞧这个车位费。近年来,车位费在中国节节攀升,动辄十几、二十万人民币,是一笔不小的开销。

新加坡私人公寓不收车位费,而是将停车场的修建和维护等费用,包括在每月的项目管理费之中。管理费除了车库,还包括游泳池、健身房等设施,每月一般是几百元新元。如果每月的管理费是300元新元(约1400元人民币),一年就是1万7000元人民币,15年刚好是25万5000元人民币。总体来讲,这要比中国的车位“划算”得多。

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责任编辑:司倩

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