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从“取消毛坯房”到“主动扒装修” 不得不说的苦衷

2018-07-12 14:59:03

北京青年报 张舰

“推广中的精装修,是没有限价时我们楼盘提出的,但现在楼盘售价不能超过8万元/平方米,所以现在是卖毛坯房。”南四环某高端项目销售人员在接受电话咨询时如此回答。该项目早在去年就开始积蓄买房客户,但迟迟没有开盘。据知情人透露,该项目楼面地价已经接近5万元/平方米,8万元的均价可以说开发商已无利润,因此,只能取消之前的精装修,改毛坯卖房,从而把价格降下来,一来节约成本,二来能在同区域竞争中不至于掉队。

该项目的情况并非孤例,众多限价楼盘都由之前的精装修改毛坯卖,就连部分商办楼盘都开始毛坯卖房,放在市场好的时候完全不可想象,毕竟这种当初打擦边球的产品竞争激烈,卖得好坏除了地段,只有在精装修上下功夫。而眼下,为了能把总价降下来,已经顾不得许多了,宣传口号也不再出奇出新,只有赤裸裸的“仅需××万首付”的降价信息……

有人说房地产是夜壶,需要的时候拿来用,不需要的时候一脚踢开,其实,精装修才是。房子好卖了,开发商想多赚钱,那就精装修;房子难卖了,开发商想特价,那就取消精装修。总之,精装修犹如一面镜子,总能有意无意中照出楼市的起起伏伏。

追忆

开发商与精装修的幸福往事

房地产领域专家韩乐向北京青年报记者讲述了2000年左右,如何用精装修拯救一个竞争力差的楼盘,使之成为该年度明星楼盘的亲身经历。

该项目位于南二环核心位置,2000年之前并没有今天的地域价值,周边有两个竞争楼盘,价格都比该项目便宜,该项目开发商由于前期定位失误、融资成本高,财务成本比竞争楼盘都高,因此售价降不下来,否则赔钱。

开发商邀请知名的策划公司为项目出谋划策,经过分析,策划公司提出了买房送精装修的促销策略。在当时,装修市场尚在起步阶段,几乎每一个买房人都有与装修公司扯不清的纠纷,但每一个买房人又有着一个省钱省时的想法,加之开发商做担保,与当时市面上最好的装修公司、最好的家具公司合作,该项目很快被一抢而光,创造了当时一个销售奇迹。

进入2010年左右,市场化程度有所提高的房地产行业,多次尝到了精装修卖房的甜头。于是,无论市场好坏,精装修都成为开发商不可或缺的调价利器。

亦庄楼盘林肯公园,就是将精装修卖房做到极致的代表。由于绝大多数产品产权都是商办,而且体量达到上百万平方米规模,因此,必须回款快才能保证后面的销售节奏。开发商推出6000元/平方米标准的精装修交房,使该楼盘成为亦庄最热销的楼盘。

据该项目前营销负责人介绍,精装修卖房是当时林肯成功的原因之一。由于都是商业产权,为了比拼周边的住宅,开发商努力通过样板间来找补产权的缺陷。而对外的精装修报价6000元/平方米,确实是如果业主自己去一一购买所得出的价格,而开发商由于是项目集采,往往能够从供应商处得到非常大的折扣。

当记者追问6000元的精装修,成本大概是多少,该人士没有正面回答,称“有良心的话成本大概在50%,而没有良心的话可能30%都不到,林肯公园成本超过了50%”。

遇到了市场冰点的时候,大多数开发商经常会拿出一两栋楼做特价房,而把价格降下来的理由就是:毛坯房。这样一来,不仅项目总价降下来促进了销售,而且老业主也能接受降价的事实,毕竟是毛坯房呀,每平方米少了6000元。

开发商玩弄精装修于股掌之间,这些年屡试不爽,这样的玩法甚至传导至别墅市场。在去年市场还未进入冰点之时,很多别墅开发商蠢蠢欲动,毕竟动辄几千万的高端楼盘,按照总房款5%至10%的装修预算,开发商眼里还盯上了业主几百万甚至上千万的装修款。有的别墅开发商装修一栋卖一栋,开始了精装修别墅的尝试。但随着去年市场的转淡,最近这样的尝试似乎停止了脚步。

开发商卖房改毛坯

不得不说的苦衷

连续两年北京楼市销冠的开发商谢某对北青报记者说,没有一个开发商不愿意精装修卖房的。开发商喜欢精装修的原因,大致分为这几类:

一、市场需求。业主自己装修太麻烦,而且随着审美的提高,业主也愿意将自己的房子交给开发商专业团队去装修,跟开发商的诉求一拍即合。因此,开发商为抢夺这部分市场,选做精装修楼盘。成熟的开发商会选择适合此类群体购买的区域,以及价格承受区域及户型面积来做精装修楼盘。

二、可以解决开发商的一些痛点。比如集中采购、控制成本。通过精装房屋规模采购减少流通渠道和科学管理将一定程度上降低装修成本,开发商将和客户共享由此带来的溢价,因此精装修能给开发商带来一定的利润;优化现金流。精装修在一定程度上将改善开发商的财务现金流,可以减少资金占用和资金成本,资金占用的降低将有利于提高开发企业资本回报率;税务优化。据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20%扣除。做精装修的话,土增扣除成本可以增加装修成本部分的20%。

三、方便后期物业管理。比如统一工期,入住后对社区管理大有裨益,业主不会常年生活在大工地;统一风格,比如阳台、户门,不会造成小区一房一个样;便于物业管理,从维修还是维护角度都可以节省大量人力物力。

但从去年开始,各种限制性政策出炉,尤其近期落地的“限转共”政策明确提出“不得捆绑精装修销售”,这也堵死了开发商向装修要利润的想法,毛坯交付成为绝大多数限房价项目的选择。例如,作为北京市首批宣布即将入市的房山良乡板块的旭辉城及金樾和著项目,房屋交付标准都是毛坯;由华润、招商、碧桂园联合体摘得的永外大街地块,案名为永定府,同样也是毛坯交房。

有关部门的初衷亦可以理解,来自官方的解释之所以附加禁止捆绑销售,主要目的是为了限制企业暗箱操作的空间,增加市场的公平性,限制开发商以此变相抬高产品售价,或者是以此来筛选有支付能力的客户,从而保证更多人在公平的条件下参与选房。

但市场上有太多需要解套的地王项目,如果按照政府限定的价格出售,那么铁定要赔钱,如果捂盘不开等待回暖,那么将面临着资金使用成本及负面舆论的压力,因此,不少开发商以各种方式捆绑精装修。

以位于昌平某限房价项目为例,该项目在销售过程中捆绑精装修,装修标准为3000-4000元/平方米。这也相当于在限制销售均价的基础上房屋价格变相上涨。资料显示,该项目的商品住房销售均价不超过5万元。

而在京西另一个高档楼盘,三年前已经高价取得土地,是该区域众多地王中的一个,但由于各种原因,迟迟未能销售,而三年来的财务成本叠加到房价中,项目售价已经远远超出周边最高二手房价,而有关部门实行一年多的“最高限价不许超过8万元/平方米”的铁令,又使得该项目无法突破8万元/平方米限价。怎么办?“做顶级的精装修。”该项目负责人说,公司用了国际上大牌的室内设计师,配备了欧洲顶级的建材,运用了目前别人还没有用过的家居智能系统,而且连未来配送什么样豪华的家具都已经排上了日程。但目前看,这种做法存在极大的政策风险。

记者问一位开发商的营销负责人,有关部门明令禁止捆绑精装修,开发商“顶风作案”的原因是什么?他答道:“没办法,不捆绑的话项目就会赔钱,做好被查的准备,就是罚企业一大笔钱,但跟整个项目不赚钱相比,罚金不算什么大数。”

呼声最终难敌市场

全装修房时代或将推迟

很多业内人士都记忆犹新,2008年,住房和城乡建设部出台《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,其中要求各地引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,推广全装修成品房。装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修成品房。该《通知》中并没有提到推进全装修房的具体时间,只是规定,要根据本地实际,科学规划、分步实施,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标。

有关部门的初衷是基于装饰装修引发的结构安全问题时有发生,业主在装修房屋时的确存在极大的安全隐患,比如私自拆除承重墙而又不采取任何加固措施,使房屋整体能力削弱,严重的话会使房屋整体垮塌。推广全装修房,无疑会消除这方面的问题。而且全装修交房有利于后期物业管理。

而在国外一些发达国家,住宅全装修房已经是房地产业的标配。美国住宅建设目前已实现产业化,市场上出售的都是全装修房,基本没有为个体服务的装修企业;日本从上世纪50年代中期开始鼓励企业进行装修式住宅的开发和推广,发展到现在,所有在售住宅都是全装修房。

万科集团前任董事局主席王石多年前曾表示,到2010年,万科所有产品将实现精装修,因为精装修一定是大势所趋,国外发达国家很多已经达到100%精装修,而当时我国却有80%是毛坯交房。言犹在耳,美好的愿望最终难敌市场的变化,目前万科的产品线中,大量的刚需楼盘采用毛坯交房,只为降低总价迅速出货,为追求规模做出牺牲。

而精装修市场受挫最受伤的莫过于为居住创新做出贡献的房企,比如健康住宅、科技住宅的开发商们,因为有这种基因的楼盘必定是经过精装修才能实现其价值的。

举一个所有买房人要求精装修的案例。亦庄某项目开发商,是全国知名的科技住宅倡导者,该企业通过运用毛细管网,实现了小区恒温恒湿、空气净化。该企业在北京已经有好几个成功的案例,拥有了一大批颇受天气影响、追求居住健康的忠实买房客户。因此,该项目在蓄客阶段受到追捧。

然而,该项目68000元/平方米的报价被有关部门驳回,只能65000元/平方米以下,且不允许捆绑精装修。这一下麻烦了,因为毛坯房是无法植入毛细管网,无法实现恒温恒湿功能的。为了解决这一问题,开发商只能跟买房人签毛坯房合同,然后把精装修工程交给一家第三方公司,由他们负责跟买房人协商是否选择精装修,统计结果:买房人100%要求精装修。即使这样,为了达到“民不举官不究”的效果,开发商给选择精装修的买房人3000元/平方米的成本价格。

而许多在国外已经取得成功经验的科技类住宅,目前也被国内的开发商纷纷引进,对我国的科技住宅的发展有着积极的影响,比如,某品牌开发商引入德国被动式住宅,就是对目前新风系统、恒温恒湿等现有科技住宅版本的又一次提升。所谓被动式住宅,起源于20世纪90年代的德国著名金融中心城市法兰克福。这类住宅使用超厚的绝热材料和复杂的门窗,主要通过住宅本身的构造做法达到高效的保温隔热性能,并利用太阳能和家电设备的散热为居室提供热源,减少或不使用主动供应的能源,即便是需要提供其他能源,也尽量采用清洁的可再生能源。

但被动式住宅有一个前提:必须是装修房。一位考察过被动式住宅的专家对记者说,以他的理解,被动式住宅强调的是密封性,尤其是门窗。毛坯房是无法实现这种冷热交换、使能量不流失的前沿科技。所以,只要不积极推进精装房,很多类似可以提升中国房地产业品质的创新型产品就无法实现。

一业内专家表示,在目前限购限价限售限贷等多方打压之下,一线城市的楼市几近冰点,毛坯交房会成为主流,这对于住宅产业创新会有所影响。目前看来,有关部门始终倡导的全装修时代很可能将无限期地推迟。文/本报记者 张舰

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责任编辑:李青

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