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    杜坤维:炒房的不如炒地皮的 要害在这!

    2017-10-18 15:45:46

    金融界网站 杜坤维

      作者:金融界网站专栏作者 杜坤维   

    作者:金融界网站专栏作者 杜坤维

    总书记指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”目前主要是打击市场对房子的投机炒作,但是笔者认为应该从源头开始,打击土地囤积炒作,炒房是小打小闹,炒地乃是资本大鳄。 目前土地价格占据住房价格的50%左右不等,是住房成本的大头,很多地产商高价取得土地以后,不是马上用于开发,而是通过囤积土地大涨,直接出售牟利,或者是等房价上涨以后慢慢开发谋取更大利益,尤其是一些上市公司利用资本市场融资的便利,囤积更多的土地,成为大地主,攫取了超额利润。

    国家针对土地囤积炒作待涨一直高度重视,国家土地督察公告 2015年第1号督察发现,截至2014年9月30日,近五年内,闲置土地105.27万亩。但是面对囤积土地现象,国土部没有采取严格监管措施,只是对发现的问题,将向相关省级政府通报专项督察情况、发出整改意见书,明确整改时限和要求,督促制订分类处理意见和整改方案,促进及时盘活利用土地。 由于措施较为温和,没有伤及囤地主体的经济利益,囤积待涨土地行为没有太多改变,据新京报,15年审计署审计发现审计发现,截至6月底,北京、天津、河北、安徽、江西、湖北和福建7个省闲置土地总面积3.6万公顷,其中安徽省闲置土地面积最大,为1.66万公顷。每经新闻则报道,有的地方2009年~2013年已供应的建设用地中,闲置土地总量占当期年平均供应量的30%以上。闲置土地每年占供应量的30%,20余年囤积下来,市场囤积的土地已经超过了每年供应量,造成了土地资源巨大浪费,虽然经过国土部门努力,闲置土地处理依然迟缓,据国土资源部介绍,截至15年6月底,全国已处置闲置土地24.24万亩,占专项督查发现闲置土地总量的23%。可见土地囤积现象并没有根本性解决,为此15年7月28日,国务院发出《关于对全国第二次大督查发现问题进行整改的通知》,关注第一个焦点问题就是土地囤积。

    但是土地利益错综复杂,牵涉到都是数以亿元的甚至数十亿元的巨大利益,有地方政府,有地产公司,还有一些难以说得清楚的政商关系,处理起来十分棘手,国土部门受制于地方政府,困难重重阻力重重,而且国土部政策力度也不够,据国土资源部介绍,15年年底前,对各省(区、市)闲置土地尚未处置完毕,即未开工、未收回或未置换的,将按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。虽然用地指标地方政府也很关注,但是在土地市场,违规用地普遍存在下,这一政策对于打击土地囤积不是杀手锏,何况仅仅针对地方政府,而不是囤地的地产商,显然打错了板子。

    真正打击土地杀手锏的是闲置费和收回土地使用权,2008年国务院《关于促进节约集约用地的通知》土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。但是在这一规定在执行上并没有有效的执行,基本上次成为一个摆设,就是征收土地闲置费也是少得可怜,更被说直接收回闲置土地了,其中因素很多,但一个原因就是开发商持地待涨,能获得更多收益,堪称就是暴利。而地方政府某些人又与地产商之间存在难以说得清的关系,土地问题是腐败问题的高发区。

    房子是用来住的不是用来炒的,已经成为中国高层的共识,但是更应该从源头上打击土地是用来盖房子的而不是用来囤积居奇待涨的,囤积居奇待涨就是炒地皮行为,而其中关键就是厘清政商关系,让《关于促进节约集约用地的通知》落到实处,如果地方政府强势收回闲置土地,哪一个地产商敢于囤积土地待涨。

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