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叶檀:房价第一推手再创27年新低 明年市场将冰冻!

2017-11-15 08:14:25

金融界网站 叶檀

原标题:叶檀:警惕 房价上涨第一推手再创27年新低!明年房地产市场将冰冻

作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀 

丨导 读

我是光,你是影;我是风儿你是沙。房价涨不涨,主要看广义货币发行量M2,过去二十年,房地产是紧跟广义货币发行量的最大宗投资品。到2016年,M2出现逆转,房地产不再发光。只要M2在两位数以下,房地产回到黄金时代难上加难。

房价涨不涨,主要看广义货币发行量M2。

截止2016年的26年时间,广义货币发行量增长了101倍左右,房价上涨了几十倍。过去二十年,房地产是紧跟广义货币发行量的最大宗投资品——我是光,你是影;我是风儿你是沙。

截止2016年,房地产起到了极大的作用。

1、大量的货币找到一个沉淀池,避免恶性通胀,要不然食品饮料房租不知道会涨到什么地步。

2、投资者手里握着房地产,享受资产溢价的快乐对冲货币贬值的风险,享受经济增长的红利。房地产造假难度高、信用比股市好,成为超过股市的大宗投资品种。

3、地方政府靠着房地产开展基础设施,建新城,上下游相关行业靠着房地产热兴旺发达。高房价是另一种地方税。

到2016年,M2出现逆转,房地产不再发光。

11月13日,央行公布最新数据,截至10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速创下历史新低。10月份社会融资规模10400亿元,新增人民币贷款6632亿元,均不及预期。

翻译成大白话,注水少了,市场变得干乎乎的。不要说房地产,想想连国债收益率都创新高,说明货币证券市场已经恐慌到一定地步,房地产市场明年也会进入恐慌。

8.8%的M2增速,突破了27年来的历史新低!一次突破新低,再次突破新低,易如反掌。这就像突破了一次做人的底线,继续突破就容易得多。

货币进入稳定期,意味着房地产也将进入稳定期。今年以来,M2增速逐级下降:今年1到4月增速在10%以上,5月份以后,降为个位数,而且逐月震荡走低,跟以前广义货币动辄两位数以上的增长不可同日而语。只要M2在两位数以下,房地产回到黄金时代难上加难。

另一个数据是,居民贷款下降,主要反映房贷热度的居民中长期贷款一路下行。10月,居民中长期贷款月新增量环比少增1076亿,同比也少增1181亿。

居民长期贷款下降只有两种可能,或者居民不买房子了,或者买房子不能贷款了。无论哪一种,对房地产市场不算什么好消息,房地产杠杆下降,那些人精似的炒房者,怎么还会进入房地产市场?

今年短贷暗度陈仓,换个玩法进入房地产市场,到时候借新还旧就行了。2017年3月以来,居民短期贷款均值在2100亿远左右,9月一度高达2537亿元,居民短贷玩疯了。

上面一看,这还行?消费贷贷那么多,肿么回事?想干什么呀?老虎不发威,当我是病猫。内行人管内行人,一管一个准。9月下旬以来,对居民消费贷的监管逐渐升温,10月,居民短贷仅为791亿元。

我们的市场上,政策是第一推动力,广义货币和房贷增速直线下降,炒房团被卡住了七寸,房地产的金色开始黯淡。今年一线城市北上深房价与成交量双双回落,明年该轮到二三线城市了。

更可怕的是,明年还是开发商还债大年,估计一些开发商会Hold不住,倒在黎明前的黑暗里。

据《时代周报》报道,今年9月,债券评级机构穆迪发布研报,在纳入评级的52家房企中,有超过七成债券将于2018年到期或可回售,总额达392亿美元(约合人民币2601亿元)。其中,中国恒大、富力地产、绿地控股、碧桂园和万达集团五家到期或可回售债券总额达163亿美元(约合人民币1081亿元)。

另据Wind资讯统计显示,2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。

这两年是房地产行业提高集中度的大年,销售过千亿大房企靠着去年和今年的卖房现金收入还能支撑,普通房企面临的是生死大考。

开发商分化,一种是不舍得割肉卖藏着一点点卖,另一种是大抛售,加快周转,另三种转型了,以前造房子,现在服务赚钱。

台风小了,胖猪会掉下来。房地产保持稳定,白银时代还在,这次掉下来的猪是杠杆率过高的开发商,和借钱炒房的人,他们最胖,该减肥了。

本文转自微信公众账号“叶檀财经”,作者授权金融界网站发布,未经授权,请勿转载。如果您有干货观点或文章,愿意为广大投资者提供最权威最专业的意见参考。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构,我们都欢迎您积极踊跃投稿,入驻金融界网站名家专栏,邮箱地址:zhuanlan@jrj.com.cn,咨询电话:010-83363000-3477。期待您的加入!
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