张平：二三线购房政策松动 楼市有可能出现反弹吗？

2018年元旦刚过，兰州、南京、合肥、西安等二三线城市购房政策就出现了松动和微调。由此引发了社会各界的高度关注。

人们纷纷揣测，2018年的房地产调控政策有可能 “松绑”，这场持续了1年多的房地产调控新政将 “无疾而终”，未来中国楼市或将迎来报复性反弹。

对此，有业内专家表示，国家这么大，不同地区存在的问题也不尽相同，若不顾及城市自身的特性，“一刀切”式的将局部房地产政策同中国宏观调控保持高度一致，那势必会造成政策的 “水土不服”。

而对于一些落后的城市和偏远地区，落实差别化的调控政策，建立长效的调控机制，我们觉得还是有一定意义的。

应该说，业内专家的话也颇有几分道理，2017年12月18日，国家统计局发布了《2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市房价环比略有上涨，有些城市已经实现了环比17连涨，有些城市房价已经处在下行通道。试想，如果盲目搞无差别化房地产调控，恐怕效果也是适得其反。

从目前给房地产松绑的二三线城市来看，这些城市都是出于自己的需求，而对当地的楼市进行了微调。兰州对楼市进行适度放松主要是为了 “去库存，保财政”；

南京市给楼市取消限购是为了吸引更多的拔尖人才落户，并且政府还加大对高端人才购房补贴的力度。而西安市的给房地产松绑是为高校无房教职工筹划住房，并鼓励高校利用自有土地建设公租房。

举个例子，2018年元旦刚过不久，兰州市房产局等部门联合出台《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》（下称《通知》）规定，自1月8日起，购房者在购买兰州市城关区、七里河区、安宁区等地住房时不再要求提供社保和纳税证明，同时取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

兰州给房地产松绑有二层含义：一是去库存，对于兰州来说市中心地区的房价涨到1.5万元/平米，而偏远地区的房价仅为核心地区的一半左右，而且偏远地区楼市面临有价无市问题十分突出。所以，兰州对当地的房产进行“差别化管理”，市中心地区的楼市限购不动摇，而对边远地区的房地产进行去库存。

二是，经济总体水平的落后，财政收入的持续下滑，也不允许兰州市继续实行全方位的房地产调控政策。兰州市去年GDP为什么从8.3％降到6.3％？就是因为转型升级没有完成，兰州市仍然靠传统产业，靠旧有的模式在发展。

显然，在经济增长方式的新旧动能转换的关键点上，兰州市出现了经济下行的趋势，居民收入受到了影响；再加上兰州市房价结构性不合理，核心区房价很高，周边地区房价较低，这种明显的价格差制约了兰州市经济的发展。

与此同时，2017年兰州的财政收入下降，而地方债务快要到期，需要土地收入与房地产税收收入支撑。

现在看来，在兰州市的调控政策出台后，全国相继出现一系列基于分类调控思路的房地产市场调控政策，而这些调整楼市政策的城市，大多是二三线城市，这些城市一方面依然面临一定的去库存与城镇化压力，另一方面也需要在城市竞争中留住高层次人才，因此对原有政策进行一定程度的微调。

而中国的房地产市场也需要各城市采取 “分类调控”、“因城施策”的措施，既不想让房地产投机炒作死灰复燃，又需要整个房地产市为平稳运行。

现在大家都在担心的是，像兰州、南京等二三线城市采取了放松调控政策，未来会有更多的城市效仿，同时，当地的房价是否有可能进行上涨？对此，我们认为各地对房地产微调对中国楼市的影响甚微。

首先，像兰州、南京、西安等城市在放松房地产调控政策时，采取比较刻制的措施。并不是一下子全面放开，而是要么对边远地区的楼市取消限购，要么对高端人才取消限购和购房补贴。

而这对于投机炒房资金来说，偏远地区房产上升空间不大，至于南京市对高端人才取消限购，也只能是一人购一套，也并非鼓励投机者入市。总之，给楼市松绑的城市主要是出于满足当地自住型购房需求。

再者，就算部分地方政策放开了限购令，但是去年下半年以来，我国房贷利率一直处于上升趋势，这导致了投机群体的炒房成本在不断上升。

过去银行房贷利率都是85折，这等于在鼓励炒房者入市，而现在是在基准利率的基础上浮10％至20％，足见炒房成本高了，这可能会对刚需是一种打击，但对于投机性炒房者来说，房贷利率上升同样也会将其阻拦在房地产市场之外。

最后，在各地放松限购的同时，限售政策也随之出台。这让投机者买了房之后中短期内不能马上赚钱差价。

同时，房地产的长效机制正在建设之中，目前中央政府倡导“租售并举”，而各地方政府都在努力加快共有产品房、保障房的步伐。一旦多渠道、多途径的住房保障体系建成后。居民的住房问题长期依赖于购房商品房的历史就会过去。接下来，不同经济条件的人，可以选择不同的居住方式，这将会大幅分流投机炒作需求。

二三线城市购房政策出现松动，人们开始怀疑楼市或有可能出现反弹。但是细看这些采取放松政策的三四线城市，并不是要鼓励投机炒房者入市，也不是全面放开了限购令。

同时，自去年下半年开始，房贷利率在不断上涨，尚没有见顶；长效机制正在加快建设，还没完全达到预期目标。所以，未来一段时间内房地产调控政策仍将执行。2018年二三线城市房价不仅会跌，还会呈现成交量大幅萎缩的结果。