张平：银根收紧下 一二线城市房价会往哪儿走?

当房地产的供需矛盾开始大逆转时，投资房地产的炒房者开始退出，2018年下半年至明年初，一线城市高房价或将会有较大幅度的跌幅。

近日，部分银行对房地产行业新增授信和房地产开发贷业务更趋谨慎。同时，在国内严监管的背景之下，信托公司为地产融资业务也即将被封闭……而这一连串的数字反映出银行业对房地产开发正在收紧的趋势。

对于房企来说，最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企获得开发贷的难度在增加。其中开发贷占比由2011年第三季度末的32.8％下降至2017年第三季度末的26.0％。

对此，有专家提出建议，随着开发贷收紧，一二线城市房地产调控还在持续，加之今年偿债高峰期的到来，很多开发商的资金链会陷入困境。

建议今年那些资金链不宽裕的开发商，应该普遍采取降价让利促销的方式，特别是一二线城市房价，今年应有适当“降价促销”。

事实上，今年是开发商偿债大年，据机构统计，房企债到期规模最大的是2019年的381亿元，其次是2018年的309亿元。

同时，由于2017年下半年销售持续回落、融资受限、拿地增加，房企现金流压力明显增大，特别是在融资收紧背景下劣势明显的中小房企风险较大，且2018年大量中小房企在2015年发行的债券到期或回售到期，再融资压力凸显。

不过，业内人士却表示，大中型房企不到最后关头，是不会对一二线城市展开大幅降价促销。

其一，开发商在一二线城市拿地价格普遍偏高，有的甚至是面粉贵过面包价格，现在房产建好之后，本来利润空间就不大，如果再让其降价促销，可能就会触及到成本线之下，这对于开发商来说亏本的买卖谁都不愿意去做。

其二，去年底为了促销跑业务，开发商已经在某些楼盘上打98折或95折了，现在还要观望一阵，看看后续房地产形势如何。目前开发商虽然资金链不宽松，但尚未到支持不下去的程度，还想继续保持观望态度。

其三，开发商联起手来不愿意轻言降价，因为一旦有开发商开始大幅降价，这会导致其他开发商也跟着一起降，而购房者往往是买涨不买跌，你房子真要跌了，他们认为后面还会加大促销的力度，反而越跌越难销了。

对此，我们认为，今年上半年一二线城市房价还会继续坚挺下去，总体会延续去年下半年的“量跌价滞”的局面，即使有开发商降价促销也会在10％以内，但是2018年下半年，由于房产开发商受到持续的融资渠道不畅，销售进度迟缓，导致资金链持续紧涨，一二线城市房价会出现较大松动。

当然，对于要在一线城市购买二手房的人来说，2018年肯定不会是好年景。以往年初银行房贷都很宽松，而现在各地都在上调首套房贷利率，未来买房的成本在不断上升。

如果按照等额本息的还款方式，在2017年初贷款八五折优惠计算，每月需要还款6149.76元，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元；

按照利率上浮1.1倍计算，以同样的还款方式，每月需要还款6816.89元，累计支付的利息总额约为63.61万元。这也意味着，今年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年初每月多还667.13元。显然，在一二城市购买二手房的成本也将逐步上升。

此外，房地产长效机制的建立，也告诉每一个购房者，房子是用来住的，不是用来抄的。今年一二线城市将着力促进房地产租赁市场的建设，让房屋租赁市场健康发展。

同时，像北京、上海等城市已经开始着手共有产权房、保障房建设，相信不久的将来，那些刚需群体也不需要靠买房来解决住房问题，多种解决居民住房问题的办法都在紧锣密鼓的筹划着。

今年上半年热点城市的一二手房价可能还会比较坚挺，因为多空双方处于最后的博弈阶段，但随着一线城市开发商资金链短缺、房贷利率的持续上升、房地产长效机制的逐步完善。多数市民就会发现，自己完全可以不买房，通过其他途径也能解决居住问题。

当房地产的供需矛盾开始大逆转时，投资房地产的炒房者开始退出，2018年下半年至明年初，一线城市高房价或将会有较大幅度的跌幅。