李宇嘉：互联网打法吹大规模 长租公寓要“去库存”

当前，商品房市场正处于史无前例的调控打压中，房地产唯一的政策“风口”就是住房租赁。十九大提出构建“租购并举”的住房新制度，培育住房租赁上升为国家战略。未来几年，大城市30％的新增住房用地转向租赁，集体建设用地全面转向租赁，闲置低效的商办和工业厂房、园区“改租赁”落地；税收方面，2016年39号文提出的各项优惠正在落实；金融支持上，央行明确表示，未来将全力支持住房租赁。近期结束的银行业金融机构监管工作会议也明确，信贷投放重点转向租赁，银行全面介入租赁项目开发，解决租赁投资期限错配的REITs也已启动。

政策投放红利包，各界对租赁前景看好，如预计租赁人口将从目前1.89亿增长到2030年的2.65亿，市场价值从1.1万亿增长到3万亿，加上资本市场扶持，租赁实现了“多主体供给”。近两年，开发商、房产中介、酒店公司、“国家队”（租赁企业、开发商和银行）、资本运营、互联网公司等，纷纷进军住房租赁。2015年之前，全国长租公寓仅300家左右。截止2017年，全国各类长租公寓企业和平台达1200家，仅深圳就有200家。目前，长租公寓主要有四大类，互联网创投、开发商、酒店、中介，占比分别为63％、21％、11％和5％，国家队也在迅速崛起。扩张最快的是资本扶持下的品牌运营商，如You+、优客逸家、魔方、万科铂寓、世联红璞、链家自如等。

目前，我国个体租客和房东一对一的私人散租占租赁市场97.5％的份额，机构租赁占比不足3％。缺少“店大不欺客”、专业化和长期经营的机构租赁，被认为是我国住房租赁市场弱小、乱象丛生的主要原因。因此，壮大专业化、规模化租赁是国家培育住房租赁市场的重点，政策利好集中在此。近两年，以长租公寓为主的规模化、专业化的机构租赁正呈现出可喜的变化。一是金融、土地、税收、规划调整（集体土地、商业办公改租赁）等配套政策逐渐到位，特别是“租售同权”开始落地，如广州“学位到房”，深圳租客持租赁合同可就近入学，南京、武汉、成都等地全面放松落户门槛等；二是诞生了一批规范化和标准化运营的全国租赁品牌企业。

比如，2015-2017年，全国长租公寓门店数量年均增长35％、45％和50％。其中，品牌长租公寓收储或开业门店数均实现翻倍增长，分散式（零散收储房源后再出租）经营的链家自如、我爱我家相寓、爱上租、青客等，已开业房源数分别达45万套、40万套、6万套、5.8万套；集中式（整栋收储再出租）的魔方、安歆公寓、世联红璞等，已开业房源数分别为4.35万套、4.3万套、3万套。三是产品线开始丰富，既有高端白领公寓，也有为工厂、医院等用人单位提供的单身或集体公寓，更有针对低收入人群的公租房；四是租赁体验提升了，如24小时管家服务，从选房到签约，再到搬家、各类缴费和维修、争议处理等等，品牌公寓实现线上标准化全流程服务，以往普遍存在的随意涨租、克扣押金、生活设施配置不全和质量差等现象有所缓解。

但是，受政策和预期乐观推动，大家一窝蜂涌入租赁行业。特别是，互联网思维的打法下，普遍的做法是，先把市场规模吹大，然后在资本的裹挟下拼命圈房源和抢占份额，看谁最先探头并实现赢者通吃，这与炒作共享经济、众创空间的做法如出一辙，造成服务和运营竞争力跟不上，供求错配、套利突出、同质化等严重问题。目前看，经被念歪了，未来甚至要启动租赁“去库存”。本质上，国家鼓励住房租赁，除培育“先租后买”的消费模式，更重要的是解决新市民（2.45亿外来人口、2500万大学生）对低成本、相对体面、配套完善的租赁需求。调查显示，租赁需求集中的12个大城市，租客月收入5千以下的占27.6％，5千-1万元的占50.41％，高于1万的仅占22％。人均收入高的上海和深圳，租金低于3000元的商品房租赁需求占26.4％，供应仅占11.9％。即便考虑低租金的城中村，深圳1000-3000元租金的需求也占51.4％。

所谓万亿级增量市场，主要基于以下几个因素：租房倾向更高的90后、00后相继进入社会；高房价导致居民推迟购房；基于工作变动、小孩教育、照顾父母，有房人也租房；外来人口涌入大城市，举家长期租住等。从供应看，由于收房、装修、管理等综合成本高，投资回收期太长（6-10年），涨租是普遍的盈利模式，运营（比如接受托管、金融）和服务溢价竞争力还未体现，倒逼长租公寓不得不将目标群体定位在白领和中高收入。但是，由中介代理且满足线下差异化需求的私人散租已解决很大一部分需求。另外，城镇居民可支配收入（中位数）累计同比增速连续3年下降，2017年7.2％的增速不足2012年（15％）的一半，未来或因经济转型继续下降。

目前，市场确实需要秩序规范、有体验优势的长租公寓，但这只是个小众市场，而不适合大规模涌入。但主体多元、供应放量的趋势已不可阻挡，万科铂寓2018年收储和开业达到45万间，旭辉领寓5年增加20万间，世联红璞3年增加10万间等，未来几年品牌基本上翻1-2倍，碧桂园甚至提出3年要增加100万间。另外，租赁需求集中的12个城市，目前已出让100多宗租赁地块，未来土地供应的30％要建租赁住房。同时，一二线城市都在大力吸引人才，政府主导的人才公寓纷纷上马。此外，商办和工业厂房“改租赁”已在上海落地，各大城市这类用地占城市建设用地的30％-40％，即便10％拿来建租赁住房，也是巨大的规模；北京、广州、杭州等集体土地也开始入市，由村集体和市场机构联合开发针对城市居民的租赁住房。

传统的私人散租，尽管配套缺失、体验也差，但没有融资、管理、税收成本，对应的就是低租金。长租公寓进入，必然会抬高租金。目前，能赚钱的长租公寓有两类，即收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓，“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓，前者盈利靠低成本，后者靠提高单位面积租金收益，二者共同特点是涨租金，消灭低租金房源。其他各类主体纷纷进入，套取政策优惠、吸引风投、挖掘洼地价值（集体土地和商办改租赁）的不在少数。未来，租赁更强调服务体验，但相应会增加成本、提高租金，这与解决新市民租赁需求背道而驰。租赁已是楼市主体，又是国家战略，还是公共产品，除增加公租房、补足配套缺失外，地方政府应该将行业监管重点放在租赁上，而非新房开发和销售，包括基本秩序构建、明确责权利、行为约束和处罚、行业自律等，这是解决租赁乱象和培育行业的根本之道。