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杜坤维:房贷利率上浮资金利率还是低的潜台词

2018-03-14 09:20:20

金融界网站 杜坤维

  作者:金融界网站专栏作者 杜坤维   

房贷利率已经明显升高,但官方依然表示房贷利率稍长周期看依然位于低水平,这其中透出何种信号?

3月9日,中国人民银行副行长潘功胜在十三届全国人大一次会议记者会上称,2017年和今年1月份,个人住房贷款的增长虽然有所减少,但仍然是比较快的增长,目前可以满足市场的合理需要。此外,潘功胜也称,房贷利率略有上升,但从稍微长一点的周期来看,仍然处于比较低的水平。

房贷一直是商业银行的优质资产,不良贷款率十分之低,截止目前大概是0.3%,远低于商业银行1.74%不良贷款率,以前商业银行一直打折优惠贷款,但目前商业银行已经普遍调高贷款利率,不仅不打折,还上浮利率超过基准贷款利率。

春节过后,全国房贷平均利率继续上扬。据融360最新发布报告显示,2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率1.114倍,环比2018年1月上升0.55%;同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升22.15%。数据显示,在监测的35个城市中,首套房贷款平均利率最低值为上海的5.06%,最高值为郑州的5.92%。北上广深一线城市首套房贷款平均利率处于5.06%至5.44%区间。其中,北京为5.33%,与上月持平,广州为5.37%、深圳为5.44%。19家主要银行中有15家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%,较上月新增4家。今年2月,银行首套房贷款平均利率最低为基准的1.063倍;最高为基准的1.16倍。

100万元房贷还款20年等额还款计算,按照4.47%利率计算,还款利息51.44万元,每月月供是6310元,利率上涨22.15%房贷利率是5.46%以后,还款利息是64.6万元,等于多还利息13.2万元,每月月供是6856元,月供增加546元,这个增加数目还是不算小的一个数字。

关键在于这个利率上浮了,官方认为还是较低的,也就是说未来还有上涨空间,这里有两层意思,一层是银行还有上浮空间,这与央行不断调高公开市场资金操作利率抬高银行负债端成本有关。另一层是央行有加息空间,2月份CPI是2.9%,负利率已经明显拉大空间,实际上简单按照基准利率计算,负利率已经持续9个月,叠加美联储鹰派十足,加息节奏有增无减,央行加息压力逐渐加大,如果加息27个基点,等于利率上浮5%左右,增加的月供还不是一个小数目。利率上浮对于打击投机性投资性购房是一个重磅武器,但是对于刚需性自住房的购置是一个沉重的负担,因此人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

商业银行上浮房贷利率在于,个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快,监管部门有遏制炒房的思维,2017年全国个人住房贷款增长了4万亿元,增长22%,而人民币整体贷款增长12.7%;今年1月,个人住房贷款同比增长21.4%,人民币各项贷款整体增长13.2%,个人住房贷款比整体贷款的增长高了将近10个百分点。

居民部门杠杆增加过快,风险会逐渐累积,同时传导到房地产市场,就是房地产价格上涨过快,郭树清指出,居民家庭个人借钱消费、买房、投资增长速度非常快,这是很危险的。高储蓄率过去是我国很大的优势,如果借钱比存钱还增长的快,储蓄率高的优势将丧失。所以银监会将降杠杆作为非常重要的工作。

目前基本上是二套房利率上浮幅度更大,是秉承房子使用来的主而不是用来炒的监管思路,从央行和银监会有关人士严控违规资金进入楼市看,18年房地产调控难以松动,楼市走向可能会持续一段时间的低迷时期,但基于楼市调控的复杂性,各方利益博弈的艰难性,房地产价格短期内看不到大的下跌空间,如果房地产价格没有调整,银行又抬高利率,这是会伤害刚需购房的,监管部门还是应该采取措施,实行差别政策,保证第一套房实施基准利率,避免地产调控伤及刚需购房。

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