张平：首套房贷利率上调 刚需阶层该如何应对？

面对房贷利率呈现上升趋势，很多专家疾呼不要误伤刚需阶层。而事实上，房贷利率上涨恰好是打击投机炒房者，降低居民杠杆率的利器，这对于房价回归理性是有效果的。

据权威机构数据显示，2018年2月全国首套房贷款平均利率同比2017年2月上升了22.15％。

以现在全国首套房贷平均利率5.46％贷款100万元、30年等额本息还款计算，仅利息就需要偿还约为103.50万元，而在去年同期所需要偿还的利息约为81.76万元，一年内利息支出多了21.74万元。

实际上，本轮全国房贷利率上涨行情始于去年一季度。而从2017年4月初开始，全国首套房平均利率开始缓慢上升，到了5月份上升幅度开始加大，一直持续到11月份上升幅度才稍有缓解。未来一线城市房贷利率增速会略小于二三线城市。

为什么房贷利率会在2017年初走出向上趋势呢？

一方面，各银行为了响应房地产调控的要求，纷纷开始上调银行房贷利率，当时全国房贷利率处于历史最低位置，如果房贷利率不上调，那这轮始于2016年底的房地产调控也将会空调。

另一方面，房贷利率不断下滑，银行融资成本不断上升，银行不抬高利率就要亏损。显示资示，整个2016年全年房贷利率基本维持在4.5％附近。

与此同时，银行的融资成本在不断上升，存贷差正在收窄，如果继续执行原来的低利率政策，银行会出现亏损。

而恰在今年两会上，央行副行长兼国家外汇管理局局长的潘功胜在回答记者关于住房贷款等方面问题时表示，近期房贷利率虽略有上升，但仍处于比较低的水平，央行将采取措施支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

显然，潘功胜副行长也暗示中国房贷利率还有不小的上涨空间，盲目投机者要谨慎从事，同时，潘行长还认为，房贷利率不应该搞一刀切，这样可能误伤刚需，将来会对自住购房者实行差别化利率政策。

那么，未来中国房贷还有多少上升空间？

我们认为，房贷利率再次回落至前期历史低位是不可能了。至于将来还有多少上升空间，恐怕不容低估。

首先，尽管房贷利率已经连续跳升，但与历史高位相比，当前的房贷利率并不算很低，2月全国首套房贷款平均利率为5.46％。

而2014年上半年，房贷利率曾经突破7％。与此同时，前些年大家把钱都存在银行里，银行的融资成本很低，而现在都买理财产品、货币基金等，银行获得资金的成本早已大幅提升，所以房贷利率向下调整的空间几乎没有。

再者，包括美联储在内的全球央行都在通过加息和缩表来降杠杆，就连一直喜欢量化宽松的欧洲和日本央行也停止了放宽货币的计划，采取观望姿态。

而一旦国内外游资选择离开中国，那么我国央行也只能被迫再次收紧货币。

实际上，我国央行也提出了调降房地产杠杆，严控系统性风险。我国的监管部门甚至把银行表外业务、委托贷款、信托等渠道流向房地产领域的资金都给堵住了。

我们预计，今年流向房地产的利率只升不降，而流向实体经济的贷款利率将实行“差别化“对待。

最后，国内CPI出现快速上升，预示着今年通胀压力不容小觑，而如果CPI再次持续上涨，那么央行就不得不考虑要作加息选项了，因为如果不加息，会导致更多的银行存款流失，银行可贷资金不足，届时不要说发放房贷，而是没钱可以投放了。

目前来看，石油等国际大宗商品已经涨了很久，而新一轮输入性通胀正在升温，CPI突破3％可能性很大，预计今年下半年我国央行加息的可能性很大，届时房贷利率也会进一步提升。

面对房贷利率呈现上升趋势，很多专家疾呼不要误伤刚需阶层。而事实上，房贷利率上涨恰好是打击投机炒房者，降低居民杠杆率的利器，这对于房价回归理性是有效果的。

针对无辜的刚需阶层，我们建议您可以采取以下三种办法应对房贷利率的上升。

第一，未来二三线城市的人才引进会促进该城市购房需求的增长，且由于地方优惠政策的支持，银行或会在房贷业务申请受理方面给予一定优惠，对于自住型购房置业者会给予部分利率折让，但基于资金成本的上升，房贷利率仍将保持上涨趋势。

第二，房贷利率上涨，尽量使用公积金贷款购房。对于二三线购房者而言，公积金放开是个好消息。

但对深圳、北京动辄数百万的贷款而言，公积金即使放开也是远远不够的。

目前北京、深圳等城市平均贷款额度首套房贷款200万-300万，而公积金贷款北京家庭为单位最高可贷120万，深圳家庭最高可贷90万，其他城市更少。

必须进行商贷和公积金的组合，但是能享受到部分公积金购房利率优惠也是不错的选择。

第三，估计今年央行在房贷上会给共有产权房等购房者群体一定的利率方面的优惠。

毕竟，北京、上海等地实施的共有产权房就是对低收入群体托底。共有产权房以较低的总房价，再加上公积金的支持，乃是当前年轻人置业的好途径。

首套房贷利率连续上涨14个月，这让大批先前购房者大呼吃不消，但是房贷利率的持续上涨，对于投机性购房者来说起到了震慑作用。

鉴于未来房贷利率还有一定上涨空间，所以刚需购房者也应该尽可能采取一切方法，把该享受到一切利率优惠政策都享受到，尽量减少在利率成本上的负担。这样才是避免购房置业时惨遭误伤的好办法。