余丰慧：住房投资投机需求被挤出后如何调控

国家统计局数据显示，2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降，降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

一线城市的房价同比平均降幅远甚于二、三线城市。一线城市房价基本被调控冻结，房价处在稳定状态。2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降，降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。一线城市由于严格的调控政策，目前，投资投机性需求基本被挤出了。北京、上海这几年投资投机需求占比较低，房价大幅度下降可能性不大；广州房价一直处在平稳状态，再跌空间也不大；深圳这几年房价炒作投机相当厉害，因此这次回调幅度应该大一些。数据显示，2月份15个热点城市中，深圳、南京、福州、无锡的新建商品住宅同比降幅最大。

相比之下二三线城市同比涨幅反而略有扩大，呈现出继续走高迹象。目前无论是开发商，还是投资者投机者达成的一个共识是，二三线城市房价具有投资空间，特别是像重庆、郑州、武汉、合肥、长沙、成都、济南等区位优势明显，这几年经济增速较快，向国家争取诸如自贸区等政策较多的城市。都认为发展潜力较大，而房价一直处于价值洼地，升值空间巨大。开发商、炒房团、投资者等一窝蜂涌向这些城市，这些城市的房价已经持续走高。目前，虽然限购等政策出台，但是越限购反而导致购房者越恐慌，采取各种办法绕开监管政策购房投资仍然不少。房价一时很难下来，继续走高应该是大概率事件。

特殊区位城市房价下降难度较大。最典型的是海南全境房价或处在长期热点之中。海南岛内特殊的维度环境，特别是目前大陆内地污染持续，异常气候与异常天气较多情况下，海南成为蜂拥而至的过冬过春节的全国唯一的最佳地。而海南房价除了三亚“起来”较早外，海口等城市房价持续处在价格低位之中。目前，海口房价在一万五左右，在全国省会城市处在中下位，而海口的特殊气候环境在全国是稀缺的。三亚房价均价大概在三万五左右，而中国唯一处在北纬18度刚刚进入热带地区的特点等，都决定了海口、三亚以及文昌、琼海等地区房价只会涨不会跌。

其他三四城市，除了个别库存较大以外，基本库存量不会太大，房价走向平稳或略有上涨是大趋势。这就再次证明此前去房地产库存政策非常值得商榷。及早退出这一政策势在必行。

房价上涨的真正动力或者说需求结构必须弄清楚。在保证首套房刚需，支持二套房改善型需求，抑制投资投机需求政策下，这几年调控政策一直打压的是投资投机性需求。而目前的一个情况是，在持续高压下特别是限购政策调控下，投资投机性需求已经基本被挤出了。如果说从经济学上讲，投机也是配置资源的一种有效手段的话，一般来说在一个市场有20％的投机都属于正常。而从中国房地产情况看，全国住宅需求中的投资投机或已经被基本挤出了。也就是说，此前一系列把调控政策重点放在抑制住房投机投资的做法应该调整了。

如何调整呢？把重点放在供给侧结构性改革上，放在住房建设开发与供给上，包括土地开发与多元化供给。加大住房供给，应该是调控重点，也是抑制房价过快上涨的根本性出路！