张平：万科要“抛弃房地产”究竟暗藏啥隐情？

6月29日万科召开股东大会，会上传出惊人消息：万科要“抛弃房地产”！

万科董事会主席郁亮在会上表示：“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。我现在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。”

在谈到万科将向什么地方转型之时，郁亮表示，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，就会想到美好的生活，而不是建几栋房子的开发商。

从万科高层的近期表态来看，地产大佬万科要高调转型，逐步与“房地产”说再见。

在战略目标上已经定位于“美好生活的服务商”（此前称是“城市配套服务商”），这个范围实在有些广泛。

面对房地产大佬万科的高调转型的声明，很多学者惊呼看不懂，因为万科去年的市场份额在增加，业绩表现也很靓丽，正是在房地产市场中顺风顺水之时，为啥还非要宣布万科准备转型发展了呢？

首先：同业竞争越来越惨烈，利润越来越微薄，万科若不转型就没有好日子。

由于这些年房地产市场的火爆，引来了无数国有和私营的资金参与，同业竞争情况越来越激烈。

与此同时，房企的利润率也不算很高，数据显示，2015年、2016年，A股上市房企的平均净利润率只有9.69％、9.73％。2017年也不过11.7％。事实上，如果全行业平均一下，房地产行业的利润率还要低一些。

再者，房地产调控政策密集出台。2018年下半年以后，房企的好日子将要终结。

近日，住建部联手七部门对北京、上海等30个城市的房地产乱像进行专项整治。重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。这使得广大房企认为，较严的监管风暴马上要来了。

此外，本来一二线城市受到调控，开发商就在2017年开始布局三四线城市，而现在因为去库存已经接近尾声，棚改专项贷款将收归总行。

所以，棚改货币化安置将逐步减少，未来棚改实物安置将成主流。受到棚改收紧的影响地产股集体暴跌，万科的股价从6月25日至今已跌去了约15％。

更要命的是，各地纷纷拿出限购政策。6月24日至26日三天时间，先后有西安、长沙和杭州三座城市发出通知，要求“在限购区域内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房”。

7月2日，上海也加入了限制企业购买商品房的行列。本来房企的主要客源是企业购房，只要一开盘，新盘就被炒房企业秒杀。现在企业炒房行为也被遏制了。

再次，房企债务率居高不高，而偿债高峰期已经到来，融资难度正在增加。

一方面，经过了2015-2016年的业绩扩张之后，现在上市房企的负债率普遍较高。上市房企的负债率却逐年攀升，2017年达到了78.82％，创下2005年以来的最高点。而目前监管层都在要求房企降杠杆，控风险。

另一方面，房企的融资金额受到遏制，下半年流动性不足是大问题。房企融资压力明显加大。

据同策咨询统计显示，5月份40家房企融资总额为451.17亿元，环比减少逾40％，融资总额为近一年来最低。更要命的是，多数房企的融资成本都在10％以上。

本来国内融资渠道不畅，房企还能通过海外融资来获得资金。据了解，万达、金科等十多家国内房企在海外以债券形式进行融资。2018年1-5月，房企海外资本市场融资数据达到了71笔，合计293.72亿美元，不过，监管部门很快要求控制境外发债的节奏，以保障债务的安全性。

最后，国内房地产市场前景趋于饱和，而房地产长效机制即将到来。

在万科的股东大会上，有股东提问，有数据显示，中国目前是户均一套房，管理层怎么看？万科高层则回应，户均套数已达到发达国家的中等水平，国内房地产需求趋于饱和，因此，我们对这个行业还是很谨慎的。

事实上，万科高层的担忧并不是没根据的，随着国内长效机制的建立，未来中国房地产市场将形成多渠道供给。

就是富人住高档住宅，中等收入者住保障房，而收入低的群体可以住租赁房和廉租房。一旦房地产长效机制建立后，商品房需求会大幅减少，这也迫使万科“居安思危”，对自己的业务进行转型。

未来万科将会从二个方面转型：一方面，不仅是建造住宅房产，而且还要给住宅加入一些高科技的元素，以方便人们的生活起居。比如：人虽出行在外，但仍能通过手机调控居室里的家电。

另一方面，通过出售房子，获得大量客户围绕客户的需求再做增值，这种收入类似于“互联网服务收入”。

万科管理层宣布“抛弃房地产”，这主要是因为房地产市场份额瓜分殆尽。同时，未来国内房地产需求也会降温。而且这个市场受到了监管者的严厉调控，同时利润率下滑，融资渠道也被封堵。

在这种背景。万科选择转型是正确的，不过转型之路不好走，需要万科用很长时间漫漫来改变。