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    杨红旭:房租永远涨 概率远大于房价永远涨!

    2018-08-22 09:07:45

    功夫财经 杨红旭

    近几天的热闹劲,纯属突发性利好之下的群体性情绪“正反馈”,遭遇政策收紧之后,“正反馈”链条就会断掉,社会情绪回落,楼市热度也会冲高回落。这种脉冲性事件,不会影响天津楼市的总体运行方向。

    近日,关于少数城市,尤其是北京房租大涨的新闻,霸屏了!

    经过媒体大力炒作之后,让普通民众感觉:房价暴涨之后,就该房租暴涨了。这日子,可咋过呀!

    其实,租客朋友们,大可不必担心。

    本文,老杨给大家聊聊房租运行的主要规律。

    首先,房租总是在上涨,这是正常、合理的。

    昨天看到一篇文章如下,作者说:“2002年以来房租未曾跌过,着实吓了一跳”。

    房子,是资产,其价格,属于资产价格。

    房租,属于消费价格,是CPI的重要组成部分。

    我国的CPI构成中,包括居住价格,其中又分为住房租金、建房与装修材料、水电燃料,其中房租是大头。

    CPI,一般规律是,只涨不跌,仅在极少数时段,才会微跌。为什么这样?这是普遍经济规律,不要问什么。

    而且,居住价格(主要是房租)的波动,小于整个CPI。因为,肉蛋菜的价格波动,远大于房租!

     杨红旭:房租永远涨,概率远大于房价永远涨!
     杨红旭:房租永远涨,概率远大于房价永远涨!

    全国的CPI与房租,波动很小。

    那么,我们来看一个大都市,上海。

    从2009年到2012年,上海房屋租赁指数同比增幅和上海CPI同比增幅走势基本一致,租金水平和CPI的增幅基本吻合,但从2013年开始,租赁指数同比增幅比CPI同比增幅高了很多,二者出现背离。

    2014年下半年以来,租赁指数同比增幅步入下行通道,而CPI同比增幅在1%-4%的区间内振荡,二者增幅的走势可能在未来又重新保持一致。

     杨红旭:房租永远涨,概率远大于房价永远涨!

    房租波动,远小于房价。因为:消费品价格波动,远小于投资产品。

     杨红旭:房租永远涨,概率远大于房价永远涨!

    从较长时间看,与住房买卖市场相比,我国城市住房租赁市场的价格水平变化幅度相对较小。

    以北上广深津等五个城市为例,根据中原地产集团的中原领先指数,2016年11月与2004年5月相比,5城的平均二手住房买卖价格指数上涨了570%,而租金指数只上涨了90%。

    2015年至2016年,房价加速上升,而租金指数平稳上升后高位盘整,房价和租金的背离程度加剧。

    凡有背离,必有回归。一线城市,房价下跌一些,也是正常的。

     杨红旭:房租永远涨,概率远大于房价永远涨!

    上海市二手房指数办公室是由上海房地产经纪行业协会、上海市房产经济学会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行、房产之窗网等多家机构发起成立的研究机构,其指数系统能够全面、客观、及时地反映二手房价格变化。

    上海房屋租赁指数。从2007年12月的1123点上涨到2008年9月的1242点,随后受到全球金融危机的影响小幅回调,中国经济企稳后上海房屋租赁指数又进入到上行通道。

    2017年以来,上海房屋租赁指数增速放缓,走势变得平稳。在大部分时间内,上海房屋租赁指数和上海二手房价格指数走势较为一致,但是2016年二手房价格经历了较大幅度的上涨,远超同期的房屋租赁价格,二者出现了一定程度的背离,从这个角度分析上海二手房价格有一定的泡沫成分。

     杨红旭:房租永远涨,概率远大于房价永远涨!

    总结一下,房租的运行规律:

    1、房租运行,跟随CPI,波动幅度较小。

    2、房租水平,由供求关系决定,我国租房市场的市场化程度很高,不像欧洲部分国家存在控制房租价格的管制制度。

    3、部分大城市,存在淡旺季现象。大学生毕业季和春节后的回城季,房租会出现脉冲式上涨。

    最后,近期媒体报道较多的一个因素:经租机构竞争性收购房源,推高房租。这是客观存在的,而且不仅是近期,2016年就显化了。转载两则新闻报道吧:

    @经济参考报:北京等部分热点城市出现了房屋租金价格快速上涨的局面。据(链家)贝壳研究院统计数据,2018年7月,北京每平方米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。我爱我家研究院数据显示,7月北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%。中房协实时数据则显示,北京近一月实时每平方米月租金为93.79元,环比上涨1.58%,同比上涨19.78%。租金快速上涨的背后,则是大量的资本开始涌入租赁市场。据报道,今年1月,自如完成了40亿元的融资。同样在今年,蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。伴随着大量资本涌入,一些大型住房租赁企业加速扩张,甚至出现了为争夺房源高价收房、哄抬租金的情况。

    @21世纪经济报:规模赛跑是长租公寓一大典型玩法。比如蛋壳,自成立以来,蛋壳公寓对外公布的规模增速惊人。其提供的数据显示,蛋壳公寓2016年5月开始布局全国,2016年底管理房量1.3万间,2017年9月底突破4万间,经过8个月迅速扩增了三倍。截至2018年7月,管理房间近13万间,目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场;而自如在规模方面更是庞大。在熊林一次接受媒体采访中,熊林表示,“截至2018年上半年,自如管理的公寓已经超过70万间。自如认为,10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场,而自如则希望占领整个市场的20%,在某些重点城市做到30%。”

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    责任编辑:Robot RF13015

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