同策：房企大金融布局全样本研究及转型趋势

无论是对于规模化房企的多元化转型，还是对于中小房企“小而美”的转型，自从中国商品住宅市场步入“白银时代”后，转型成为房企不得不面对的问题。

近年来，各大房企进军不同领域却折戟而归的现象屡见不鲜，想要寻找新的突破口十分艰难。本专题希望通过对房地产+金融跨界转型的时代背景分析，房地产企业可进入的金融板块的政策研究，以及成功实现房地产+金融的个案研究，对不同类型的房企是否可以转型金融业、转型的核心目的、需要的资源、成本收益、未来发展路径等方面给出一定启发。

|| 卷首语

1房地产行业周期及调控情况

1990年国务院颁布55号令正式承认土地使用权交易的合法性，标志着我国房地产商品化的开始。我国房地产行业在28年时间里历经了爆发期、停顿期、增长期，以及2008年金融危机后的复苏、回调和交叉调控阶段。目前，房地产行业进入下行通道，宏观调控上重启收紧的调控政策。

2016年3月，我国一线城市开启新一轮楼市调控，二线、三四线城市房价轮动上涨，楼市调控政策跟随下沉。2018年地方政府放松落户限制，客观上为楼市托底、造成了市场短期反弹。市场短暂回暖后住建部等多部门联合出台各种措施整治房地产市场乱象。2016年下半年至今，加大房地产融资监管力度，一方面是银监会的多线出击，通过讲话、检查乃至处罚等手段，昭示了严控房地产融资的决心。

尽管房企的利润规模得到了快速增长，但盈利能力却在不断下降。这主要是中国房地产市场结束了长达10余年的“黄金时代“，目前收紧调控政策周期下使房地产业财务状况也处于低迷周期，靠卖房就可获得高额利润的时代已经逝去。

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2房地产企业市场集中度及资源倾斜情况

除了楼市政策收紧外，房地产市场本身也发生着巨变，市场集中度的提高是其中一方面。时至2016年，我国房企注册数量已达9.5万余家，18年时间增长近4倍，增长速度惊人。从企业属性的变化发现，中国民营房企参与市场化程度越来越高。虽然企业数量民营房企占比较大，但从市场占有情况看，国企、央企占有率仍然很高。

在我国房地产商品化的近30年里，房地产市场处于高速发展期，房企TOP50中销售金额同比增长速度高于全国增速。房企TOP10的销售金额占比于2017年已达26％左右，这意味着进入2017年后龙头房企发展迅猛，行业集中度加速提升。

分析龙头房企的市场中度情况，TOP1 – 10排名段房企市场占有率远远高于其他段位房企，可见市场占有率向大型龙头房企集中的趋势愈加明显。而从进入TOP30房企销售门槛的销售额来看，各段位销售门槛均在不断提高。

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　　3房地产行业三次转型情况

楼市政策收紧、市场集中度提高等方面的原因均迫使房企进行战略转型布局。事实上，2010年至今房企大致经历了三次转型，但整体看来并不是很成功。这三次转型在不同市场背景下，所呈现出的特点和诉求也不同，我们大致将时间段分为：2010年前，2010 – 2015年间，及2015年后三个阶段。

第一次转型：2010年前房企发展模式可归纳为资源主导阶段，是以土地、资金及关系推动形式的发展阶段。

第二次转型：2010 – 2015年房地产市场发展阶段可以概括为是房企能力主导的阶段，房企在此阶段注重产品品质的体现，注重品牌的塑造；同时加强管理能力建设，成本控制；其次，在围绕市场形势的变化，从房企最根本的融资上推进创新，不仅是融资渠道的创新，融资方式的创新也得到体现。

第三次转型：在经过能力主导阶段后，房企打下了基础。而在2015年后，在房地产市场新常态下，房企需要结合自身优势和能力，并进行延伸。未来房企的发展诉求将从能力主导向更高的阶段转变，注重开发端的金融化是重点，并与住宅产业化及运营结合，以此提高房企核心能力，其次强化针对C端的服务，扩大、维护业务客户群等，我们可将该阶段归纳为能力延伸阶段。

前三阶段的转型并不算成功，因此未来房企仍需进一步探索转型的方向。目前，中国房地产已经进入楼市下半场的第二阶段，2020年之后房地产市场将迎来真正意义上的拐点。“十九大”后到房地产长效机制落地期间，是房企转型和布局的最后窗口期。房企通过专业化分工、布局金融行业等方式来降低主营业务风险，是企业在最后窗口期内亟需完成的工作。

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