李宇嘉：集体土地入市 降低成本 国家的一盘“大棋”
金融界网站 2018-12-26 08:35:01
壹 重磅！集体建设用地可直接入市
近日，《土地管理法》和《房地产管理法》同步修订。土地管理法方面，删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出租、出让等方式交由单位和个人使用；为与土地管理法修改做好衔接，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，城市房地产管理法修正案草案中规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外”。也就是说，集体建设用地可以不经过征收，直接进入市场。
贰 利好小产权房吗？
每次有关集体土地直接“入市”的政策时，坊间就开始传闻小产权房“转正”。事实上，从农村“三块地”来说，即农耕地、非农建设用地和宅基地。所谓非农业建设用地入市，方向只有两个：农业产业化（包括特色产业、休闲农业、乡村旅游、农村电商等）、住房租赁等，而“商品房化”和“房地产化”则是从无变过的禁区。因此，非农建设用地入市，不包括宅基地上建设的小产权房，也就是绝无小产权房市场化（转正为商品房）的可能。从国家政策导向看，集体建设用地入市，利好的2个，一是企业参与租赁住房，二是农业产业化，开发商能够挂靠上的，就是农业生态园区、观光旅游和农业、农产品物流和冷链物流等。
叁 攻克“入市困境”
（1）租赁是“国家战略”，但进展不好
发展住房租赁、培育“租购并举”的住房新制度，这是国家高层提出的重大战略，也是我国“二次房改”的核心内容。但是，自2016年提出这个战略以来，“租购并举”和“先租后买”的进展不太好。特别是，今年出现“炒房租”的现象，热点城市的房租水平快速上涨，同比涨幅普遍在20％左右，这让租赁背离了民生发展的本源，也背离了新市民“扎根”城市的夙愿。
今年的中央经济工作会议上，关于房地产的表述，放在了保障民生一栏中，但并未提培育租赁或“租购并举”，这很意外。照理说，高房价下保障民生，租赁是重点内容。值得注意的是，2017年中央经济工作会议，关于房地产的重点内容，就是推进集体土地入市，培育租售并举的住房制度。笔者猜测，这背后彰显了国家认为相关部委的工作还须攻坚克难。
（2）目前租赁回报率太低，房企缺乏积极性低
不过，住建部和国土部也有困境，即城市“散租”市场难监管、秩序混乱，而国家一直强调的规模化租赁，能够实现规范化经营，毕竟“店大不欺客”。但是，相比商品房开发动辄50％的毛利率、非常高的周转率，租赁的回报率太低、周转太慢，特别是当前资金来源渠道全面关闸的情况下。目前，按照热点城市的地价和房价水平，开发商自持并租赁经营的回报率，仅有2％-3％，一线城市低于2％，与一年期存款的利率差不多。若提高租金水平，不符合无房居民收入现状，也不符合国家“稳租金”的要求。近年来，企业进入住房租赁市场，目的是为了获得租赁融资的眷顾、圈占存量资源，而非盈利，能盈利的也是通过涨租金。
（3）入市：从试点到全面铺开
目前，全国集体经营性建设用地有4200万亩，占全国建设用地的13.3％。推行了几年的“入市改革”，进展如何呢？截至目前，已入市地块1万余宗、9万多亩，总价款256亿元，办理集体经营性建设用地抵押228宗、38.6亿元，进展非常缓慢。因此，《土地管理法》、《房地产管理法》近期密集修订，删掉了集体建设用地，必须经过征收为国有土地才能进入市场的规定，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。由此，乡镇企业、合作社及农民合伙拥有的集体经营性建设用地，有望直接入市。这也意味着，集体土地入市将从实现走向全面推广。
肆 降低成本，租赁回报率可达6％-8％
从一线城市试点看，集体建设用地建设租赁住房，其土地成本仅相当于同区域商品房用地成本的1/4-1/6。因此，集体土地建设租赁住房，投资回报率可以达到6％-8％，这对于很多企业来讲，就有吸引力了。目前，房地产已进入“下半场”，商品房增量空间已触及天花板，未来楼市调控继续控制房价和地价，融资成本继续高企，开发商的利润被进一步挤压。
近年来，开发商普遍开始探索转型，但几乎所有的转型探索，不管是转型下游物业或租赁，还是转型产业地产，多数并不成功，核心是找不到盈利模式，特别是能匹敌商品房开发和销售的盈利模式、周转效率。如果集体土地建设租赁住房，开发商持有并运营，则是一条不错的路径。值得注意的是，房地产进入存量时代，未来不缺房子、缺运营存量资产的能力。一线城市，缘何大量物业卖给了凯德、世邦等国际物业运营机构，就在于国内的运营能力太差。未来，开发商专做运营商，将存量物业的价值挖掘出来、变现出来，将是能力的体现。
伍 非农建设用地不必为“国有”，给民企带来机会！
2017年以来，集体建设用地建租赁住房的试点，都是国企、央企参与，尚无民企参与的案例。但是，由于国企运营效率较低，试点进展也比较缓慢，而且公共配套跟不上，导致项目建设、招租、运营等，都存在很多问题，包括共有产权住房项目。目前，国家扶持民企的政策力度较大，包括政策属性的企业债也向民企开放了，民营房企也通过发行企业债，建设和运营租赁住房，也是受政策鼓励的。未来，鼓励民企开发和建设租赁住房的政策一定会推出。
陆 集体建设用地入市，国家谋一盘“大棋”
2019年，供给侧改革中的“三去”（即去库存、去杠杆、去产能）告一段落，重点转向了“降成本”、“补短板”。目前，减税（减个税、减增值税）、基建补短板等已经轰轰烈烈地展开了。下一步，供给侧改革重点将是集体土地入市。不动存量利益的情况下，搞增量改革，向来是中国改革平稳开展的路径。放在房地产领域理解，就是保持高房价、高地价的同时，让低成本的集体土地大规模入市，建设租赁住房、建设物流园区（降低企业营商成本）。
这样做的逻辑是，低成本物业进入市场，一方面拉低不动产成本，从而降低新市民进入城市、扎根城市（租房、买房）的成本，既能保持楼市体量“高位平衡”，为转型留足空间和时间，还能让泡沫“软着陆”；另一方面，也能为新一轮“稳增长”背景下释放出的新增货币和流动性提供“蓄水池”，不至于冲击生活物价。进一步讲，2015年美国开启加息通道以后，我国迅速启动“去库存”、辅以外汇管制，实现全社会杠杆“大腾挪”，即从企业转移到不动产。
这样，即便美国加息，资本有外流冲动，但我国流动性岿然不动，脱离美元周期，也就不会发生新兴国家式的金融危机。现在，居民杠杆率已达到50％-60％，尽管与发达国家相比不算太高，但考虑到我们的社会保障覆盖质量并不高，以及负债占可支配收入的比重已经达到90％的现实，特别是去年还在谈“消费升级”（境外旅游热、SUV销售热、高端白酒消费热等），但今年就开始谈“消费降级”，而高房价被认为是挤出大宗消费、非必选消费的罪魁祸首。因此，未来继续让居民“加杠杆”的空间不大了，杠杆腾挪需要有新的方向。
柒 “集体建设用地+租赁/园区+轨道交通”，将是下一步“稳增长”的发动机
集体建设用地，多数往往在城市外围，交通、教育、医疗等公共服务“补欠账”的空间大，周围城区面貌待也需要改善。下一步，国家的政策导向，一方面是让2.45亿的外来人口在就业城市稳定下来、“扎根”下来，途径是低成本的“先租后买”模式；另一方面，引导2-3亿农村富余劳动力转移出来、进入城市，稳定下来、“扎根”下来，其途径仍旧是低成本的“先租后买”模式。当然，集体土地除了用作租赁外，建设物流园区也是一个方向。现在，降低流通成本是“降成本”的重点之一，在外围建设物流园区，包括农产品、城市生产物流，成本降下来的话，这是企业、百姓莫大的利好，也是保住产业链不那么快外迁的利好。
未来，城市无房户、新市民及外来人口，住房政策导向就是引导他们在城市外围租住低租金的住房，然后通过轨道交通连接，实现高效率的通勤，这将是未来城镇化的重点战略，也是“稳增长”的重点战略；同样，基于互联网、物联网的物流园区建设，将是降低消费成本、降低生活成本的基础。近期，有几件事情已经佐证了这一点。一是上海、北京及广深轨道交通新一轮的规划，都在外围。12月19日，国家发改委批复上海轨道交通三期规划，包括建设19号线、嘉闵线、崇明线等9个项目。同样，深圳、广州、北京的轨道规划也在外围。
二是近日国家发改委公布了一个重要文件，《关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>落实情况的通知》，督察内容是：城市政府落实情况，特别是放开落户限制、保障进城落户农民基本公共服务同城同待遇、促进有条件在城镇稳定就业生活的农村贫困人口市民化等方面，取得的实质性成效，进展滞后任务及原因，以及下一步整改措施。三是十九届中央第一轮巡视，多个城市被点名批评，包括“引领带动作用不够”、“龙头作用不够”、“省会作用不够”“中心城市作用不够”等，有济南、青岛、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、南京等。以后，大城市、都市圈是新“增长极”，驱动力是内需，主力人群是新市民，楼市增量机会就在集体土地。
