9城发布房价“限跌令”，逻辑是什么？影响有多大？

　　日前，河北张家口市出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85％进行销售”政策，被外界称为“限跌令”。据不完全统计，包括张家口在内，8月以来已有至少9个城市传出“限跌令”，基本都是为三四线城市，包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山。据说，石家庄、昆明等二线城市或二线城市某些行政区也在出台类似的政策或措施，不过这些措施并未通过官方文件的形式发布，而是以内部会议或者以房协文件来实施。

　　我们关心的是，“限跌令”为什么在这个时候这么频繁？房价难道要不停地跌下去？“限跌令”能止住房价下跌吗？首先，“限跌令”不是现在才有的。每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力大，就会出现新房打折促销。比如，2008年、2014-2015年，很多城市都曾上演过“限跌令”。特别是，如果商品房市场走弱再遇上信贷等融资政策收紧，那些拿地成本低或资金链紧张的开发商打折力度更大。

　　对此，有的城市担心“打折降价”形成趋势，造成传染效应，这不仅会导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产全链条收缩，而且对此前拿了高价地的开发商也不公平，基于以上考虑就会祭出“限跌令”。其次，有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品，按照国家及各地规范预售和销售的管理政策，在申请“一房一价”的价格备案以后，新建商品住房项目才能获得预售证。

　　并且，新房项目要按照备案价销售，超过备案价15％的，要重新备案。所以，此次河北张家口的政策严格来看并不是“限跌令”，而是坚持预售管理政策、维护“一房一价”原则而已。这样做，某种程度上也是维护购房者和小业主的利益。因为，当地价等开发成本比较高数据，降价幅度太大了，开发商做品质的动力就小了，项目可能就会出现“减配”、甚至以次充好、货不对板等现象。在预售制度下，这些问题在买房时可能看不出来，在交付货入伙居住后就会发现，这就会导致小业主维权，住建部门的压力就大了。

　　根据70城房价指数，8月份20个城市新房价格下跌，多为三四线城市。8月份，二线城市二手住房指数环比涨幅为0.0％，2015年以来首次停涨，有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨，比7月增加了14个，下跌或停涨城市数创2015年3月份以来最大（除疫情冲击的2020年2月份）。三四线城市为-0.1％，为2020年以来首次下跌。

　　可见，出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要是三四线城市。2014-2018年，大规模棚改叠加“去库存”利好，三四线城市建设了很多房子，现在优惠政策都退出了，连续几年刺激“返乡置业”，现在动力也下降了，三四线城市房价下跌在清理之中。当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，当人口增量难以支撑楼市需求，估计还会有更多的三四线城市下跌，基于稳定的长效机制考虑，管理者也会祭出“限跌令”，甚至不排除二线城市也会这么做，主要是一些弱二线城市。

　　看到楼市问题要用新思维。楼市重心开始向都市圈转移了，包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，包括9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市供应和需求的有效区域，占新增供需的比例越来越大。而且，人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙，楼市有效需求的区域重心在变化，内地三四线城市楼市下行的影响就很小了。

　　对于内地三四线城市来说，如果供应量大，人口外流和老龄化严重，基于“稳地价、稳房价、稳预期”考虑，必须要祭出“限跌令”，但这样的做法可以缓减下跌的节奏，但无法阻止下跌的进程。短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，及时停止供地和旧改，收缩楼市增量供应区域，避免财政在公共服务上无序投放，保护好中心区和安全区，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，还是要夯实产业和人口基础，要和周边中心城市做好产业协调和互补、错位发展，慢慢扩大楼市需求的范围。