李宇嘉：短周期看房贷利率进入下降周期，长周期看不可能

　　2022年开年，广州住房按揭贷款利率下调，首套房利率从5.85％降至5.65％左右，二套则从6.05％左右降至5.85％。其他城市也有下调，上海二手房房贷发放加速，是否意味着下降周期开始？是个别现象还是普遍现象？对楼市的影响有多大？

　　1、银行下调房贷利率的原因

　　一是，银行贯彻两个维护。维护购房者合法权益，维护房地产市场稳定，已经上升到了国民经济稳定和大循环的高度。因此，银行的房贷额度增加，从国有银行开始，房贷利率开始下行

　　二是，按揭供求没那么紧张了。11-12月，银行前期积累的按揭申请件投放完毕，近期各地商品房成交量明显下降，对按揭的需求降低，额度没那么紧张了，资金供求下降，利率也就下行了。

　　三是，银行正常的信贷政策调整。近期，额度充足，但购房意愿降低，按揭对银行来说还是安全的资产，银行也想增加业务，就下调利率

　　四是，广州楼市快速下行，需要适度纠偏。从房价看，去年8月份之前，广州房价涨幅还在全国70城前5位，9月份以后就转为快速下跌，9-11月份二手房价格指数环比在-0.4％到-0.6％，下行速度很快。

　　2、当前降低利率主要针对刚需

　　从利率水平看，即便首套房利率为5.65％，二套房利率为5.85％，但分别为LPR+100BP、LPR+120BP。相对LPR来说，还是比较高。在当前的市场态势下，购房者情绪比较低，刚需为主，这个利率水平还是比较高。因此，针对刚需适当降低是合理的。

　　3、是否意味着下降周期开始？

　　一是，未来是否还会下降，取决于后续楼市的走势。2022年要求稳字当头，楼市是国民经济稳定和大循环中的重要一环，对楼市政策，国家不仅明确了良性循环，还明确了“保交楼、保民生、保稳定”的三保原则。因此，如果广州的商品房交易量继续下行，土地继续流拍（第三轮流拍率高达30％），则房贷利率还会下行。

　　二是，短周期看，利率进入下降周期。从短期来看（半年以内），房贷利率进入了下降周期。根据贝壳的数据，四季度以来，百城平均首、二套房贷利率持续下降，12月较9月累计降约10个基点。

　　三是，长周期看，不可能进入下降周期。毕竟，12月20日LPR调整窗口期，1年期LPR降低了，但5年期LPR并未降低，彰显了货币政策的稳定性，彰显了房住不炒、去除地产依赖的决心。

　　4、对楼市的影响，关键看预期

　　一是，降低按揭利率有利于促进消费。降低按揭利率，一方面是意在保持楼市稳定，这是政策意图；另一方面也是商业银行自主的市场行为，不管哪一方面，都有利于商品房市场稳定，避免过快下行，这也是政策目的。

　　二是，楼市能否回升，关键取决于预期。目前来看，由于民企债务风险还在爆发中，市场信心还比较弱势。另外，经过这么多年高速发展，除个别城市，市场整体供求关系是平衡的，不像几年前那样买房需求很大。市场能否大范围回升，取决于预期，主要是房价上涨的预期。但是，国家在房贷利率的定价基准上（5年期LPR）上并未松动，给市场传达的还是控制地产炒作，不希望楼市热起来的信号，因此，当前降低利率对楼市的预期影响有限。

　　三是，大幅度降低利率，是不太可能的。主要是担心资金又从实体经济去了地产。