李宇嘉：读懂深圳楼市当下的“不正常”

　　跌落中，慢慢趋向于“正常”，这就是当下的深圳楼市。近期，深圳楼市发生的几个现象，看似有点“不正常”，但串起来看，就再正常不过了。

　　01.

　　曾经的网红神盘，失宠了。仅仅一年，华润城就从“万人打新”，落得个乏人问津的境地。一年多前的2020年11月，华润城润玺一期入市，“万人打新”上了热搜，让全国人民都知道深圳有个华润城。一年后，二期入市，1024套房源竟没卖完，华润城着急了，祭出全民营销。

　　很多人看来，华润城一定是要“日光”的，因为它是深圳的“上层优选”，代表的是圈层。现在，居然沦落到了全民营销，太掉价了。区区5000元一套转介费用，更是“LOW爆了”，就连中介机构都不愿意接受“转介”。这对于高价入手华润城的前期业主，是一种羞辱。

　　但现实就是这么残酷。网红盘的落寞是一个缩影。近期和华润城一起发售的新盘，去化都很低，光明安联尚璟府1月2日开盘，当天仅成交1套，去化率0.28％；开盘情况最好的龙华卓越柏奕府，去化也仅34.54％。中原数据显示，深圳整体开盘去化已连续2个月低于50％。

　　大家很疑惑，不是楼市回暖了吗？不是贷款已经正常化了吗？政策开始纠偏了，但对深圳楼市则物是人非。刚刚发布的70城房价数据，京沪新房价格指数止跌，深圳却还在下跌。代表楼市航向的二手房，深圳下跌0.4％，而一线城市整体上涨0.1％，京沪分别上涨0.8％和0.4％。

　　对深圳楼市，演绎往日神话，“政策纠偏”还不够，还得有两个先决条件：一是赚钱效应，二是加杠杆，二者缺一不可。出现赚钱效应，才能把深圳人“搞钱”的多巴胺和肾上腺素激活。

　　当下，炒房成本很高，单单“看好楼市”还不行，唯有一二手房“价格倒挂”这样的赚钱逻辑，才能把“搞钱欲望”激发出来。有了“搞钱欲望”还不够，还得有杠杠。深圳楼市在这个价位上，正常的按揭杠杆不够，需要2020年疫情后类似经营贷那种，不然根本撬动不起来。

　　02.

　　可惜的是，这两个屡试屡爽的先决条件，现在哑火了。先看赚钱效应，这就涉及到深圳楼市当下的第二个现象。

　　2021年，深圳二手房成交了40699套，仅为2020年的40％。这一规模是近15年来的新低。量上不去，交易冷淡，价格萎靡不振。2021年5月开始，深圳二手房价已连续8个月下跌了。

　　刚刚结束的12月，热点城市二手房市场有触底迹象，但深圳跌幅还在加大。为何会这样呢？深圳房价暴涨，是杠杆催生“虚火”、刚需被哄抬的结果。当参考价控制住了加杠杆，银行严查首付来源，杠杆加不上去，无人接盘。苦了去年上半年“站岗”的人，只好割肉出让。

　　二手房降价，可不得了，其结果就是，一二手房“价格倒挂”的赚钱逻辑，突然间消失，“搞钱欲望”也一起灰飞烟灭。这就是为什么，深圳人不再盲目“打新”，不再坐庄涨价，趋于冷静。

　　很简单，这是个加减法就能算明白的事情。

　　众人将矛头指向二手房参考价，确实如此，参考价达到两个效果，一是去杠杆，二是锚定“预期”。只能按参考价挂牌，将买房的、卖房的、中介全部引导向参考价。当初，谁也不看好参考价，但现在，深圳1/3左右的二手房，按参考价成交。未来，这个比例还会提升。

　　不按参考价交易的，也行。

　　要么，长期挂牌而交易不了，结果就是“阴跌”；要么，只能提高首付，本质上是“降杠杆”，让交易情绪冷下来。这就是为何，今年二手房交易创15年新底，因为很多人接受不了，市场就处于僵持态势。

　　03.

　　但我要告诉你，过一段时间，你就接受了。为什么呢？这就涉及到，近期深圳楼市出现的第三个现象。

　　深圳新房要放量供应了。深圳中原不完全统计，2022年深圳潜在入市的新盘项目达到144个，平均三天推一个新盘。相比去年全年的125个新盘明显增加，购房者的选择显然更多了。新房有低税费优势，有户型设计理念优势。有参考价压制着，加上限价，新房还有价格优势。

　　未来，深圳新房供应更多。刚刚发布的“十四五”住房规划，未来5年深圳宅地供应不少于15平方公里。抛开2020年，这个规模比“十二五”、“十三五”多50％以上。为啥抛开2020年呢？因为，从2020年开始，深圳调控不再依赖“屡调屡涨”需求侧，走上供给侧革命的道路。

　　也就是，深圳向国际大城市看齐，将居住用地供应比例，提到不低于30％。2021-2025年，深圳将建设筹集住房89万套（间），其中，建设商品住房35万套；建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。

　　89万套，相当于深圳2021-2035年150万套供应规模的60％，5年就要筹建15年计划的60％。深圳保障房欠账太大，轮候周期高达5年，来自上面和下面压力很大，要毕其功于一役。

　　对于高房价，深圳的做法绝不是刺泡沫，而是冷处理（全国也是这样）。何帆老师新著《变量4》中称，这叫“腾挪”，即巧转身，换思路，开新局。这样做的结果，就是让楼市泡沫慢撒气。

　　新的“十四五”规划，保障房占60％。保障房轮候周期缩短，挤入买房赛道的年轻人少了。同时，限制住杠杆，二手房再也飞不起来。没了二手房这个推动器，加上限价，新房也不温不火。一环扣一环，调控强调整体性、协调性，不再碎片化。存量的泡沫，就会软着陆。

　　04.

　　至今，还有人认为，调控是一时的，现在地方经济困难，财政困难，就会回到原来的老路上。有人说了，你看，现在又开始防水了，各地又开始托市了。但你低估了国家的决心，低估了“房住不炒”的威力。

　　这就涉及到今天讲的第四个故事。

　　近期，伴随着“恒大集团”地标消失在深圳城市天际线，一个时代悄然落幕。对当事人来说，就像一场梦一样。视线拉回到2017年，多么宏大的战略：入股万科，保卫深圳地铁成为万科第一大股东，投桃报李，获得深深房的壳资源，总部搬到深圳，竞得深圳湾超级总部基地。

　　这一系列的战术，像安排好的，指向的战略目标是：借壳深深房在A股上市，像万科一样实现“A+H”上市模式，背靠深圳湾这样的风水宝地，背靠深圳这个金融中心，迎来资本红利。

　　这样的操作，当事人深信不疑，苏宁、正威、中信、中融等1300亿战投的金主们也深信不疑。但他们低估了国家的决心，低估了“房住不炒”的威力。从2010年开始，国家就已暂停了房企在A股上市——无论是借壳还是IPO。对恒大，不可能开这个绿灯，这是信号、是决心。

　　复盘来看，同为一线城市，恒大为啥要把总部从广州迁到深圳，不就是为了融资平台的底细吗？但现在，又灰溜溜地回去了。表面看，是为了节约成本，但背后彰显的是，国家不允许地产企业大搞资本运作，凡是搞资本运作陷入困境的，现在卖身都困难，只能自求多福了。

　　对普罗大众来说，要相信“房住不炒”的决心，说了不炒就是不能炒。四时有序，万物有常，健康有道。常是常识，是规律，也是一颗知进取也知敬畏、乐观其成又稳步向前的平常心。企业也好、个人也好，都是如此。当下深圳楼市的困境，是为过去野蛮生长而买单。

　　我相信，再过几个月，深圳楼市会有起色，但永远回不到过去了。