李宇嘉：楼市松绑和“房住不炒”的边界

　　本文作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉博士

　　01.

　　给楼市松绑，已是共识，但怎么贯彻“房住不炒”呢？

　　近期，官媒经济日报的文章《稳定住房消费与“房住不炒”并不矛盾》，有几个重要的观点：

　　一是，各地松绑政策，并不是刺激，而是主体责任。既要防大涨，又要防大跌。

　　二是，限购限售限贷，如果阻碍了消费，那就的调整。

　　三是，满足购房者购置首套房和改善需求的前提是，不能过度加杠杆。

　　四是，政策松绑了，但市场不及预期，主要原因是疫情。

　　这很代表官方的政策态度。也即，所有的政策松绑，只有一个导向，即促进住房消费增长。限购、限贷、限售可以调整，但有几个前提：不能过度加杠杆、不能演化为投机炒作。过度炒作热点城市“政策松绑”的，就会有诱使“投资炒作”、诱使加杠杆的嫌疑，难逃“一日游”。

　　比如，深圳说要调整“二手房参考价”，广州推出“接力贷”，燕郊松绑限购，东莞松绑限价政策等。这些松绑的消息，被媒体放大，鼓吹利好，违背了“促销费”导向，可能演化为楼市炒作。

　　所以，热点楼市松绑就很谨慎了！

　　比如，苏州限售“5年改3年”，南京外围溧水、六合退出限购，上海临港调整人才购房政策。观察这些政策松绑的特征：或者是执行年限的布局微调，边际修正；或者是松绑供应体量较大的外围区域的限购。显然，政策谨小慎微、小步前行，出台前做了非常充分的论证。

　　02.

　　对楼市调控，很多人还停留在“非打击、即刺激”、非此即彼的浅层认识。这是非常幼稚的。甚至，看到近期密集松绑政策，有人就大肆地鼓吹，说当下的楼市，非常像2015年的态势，即新一轮大涨的前奏（这不是带货的节奏吗？）。但其实，政策有为有不为，保持了较强的定力。

　　有人问我，楼市都跌成这个鬼样，“稳增长”怎么办？5.5％的增长目标怎么完成？其实，如果没有3月以来的这一轮疫情，楼市发动机其实已经开始启动了。今年一季度，上海、杭州带动华东楼市复苏，深圳3月份比2月份有明显增长，郑州“18条”以后，楼市也有增长。

　　另外，北京楼市一直在稳步复苏，成都楼市也不错。可以确定的是，这几个一二线热点楼市好起来了，楼市的发动机就转起来了，热度就会外溢到周边其他城市，几个大的都市圈就稳住了。它们是全国楼市的基本盘，占到楼市超过一半的份额。由此看，全国楼市也差不到哪儿去。

　　去年四季度以来，前期自上而下的政策松动、行业纾困，扶持政策已非常密集了。比如，70多个城市纾困市场，按揭利率连续6个月下降，贷款额度明显增加，非热点城市降首付，热点城市外围限制性政策基本取消。还有部分热点城市，悄悄地将限价政策、限购政策退出了。

　　当下，真正调控的，只有少数城市，坚守的政策也是“底线”。比如，二手住房参考价，增值税免征期为5年，少数城市继续限购、差别化限贷、限售政策等。目前，有15个城市推出二手房参考价，但像深圳这样坚守的没几个。很多城市的参考价，就是个没意义的参考。

　　再说限购。除了中心区，外围已松动了，比如广州的外围7区，上海的临港等等。如果少数城市仍在坚持的“底线”都丧失了，还能称得上因城施策吗？还能称得上“房住不炒”吗？所以，与其说希望松绑楼市，不如说希望再次“刺激楼市”，这可能才是很多人的真实心态。

　　所以，不管如何调整，底线是必须要坚守的！

　　03.

　　再说，楼市基本面有那么差吗？

　　2020年一季度是楼市“极低期”，2021年一季度是楼市“极高期”。如果单独看2022年一季度和2021年一季度的比较，市场是非常差的，销售、开工下滑10％-20％，卖地下降超过40％。但是，比较今年一季度和正常时期（2019年一季度），我们发现，销售面积和金额，表现很好。

　　相比2019年一季度，销售面积增长11％，销售金额增长21％。可以判断，拉长周期来看，当下楼市仍旧在历史最高位徘徊。也就是说，2022年一季度楼市销售端仍处在相对高位景气的态势。可以判断，疫情结束后，各种纾困政策开始见效了，楼市销售端将会明显反弹。

　　当然，与2019年的正常时期相比，今年一季度，商品房新开工下降了20％、卖地下降了46％。这会冲击到后续的投资可持续，冲击到后续的供应和销售，也是纾困政策必须要考虑的，主要在于促进供地、开工增加，并积极传导至销售和竣工，实现真正的良性循环。但是，楼市前端供给出现大幅度下行，主要原因还并不是当前楼市下行，导致供给收缩。

　　真正的原因是：民企信用风险爆发，出险项目得不到处理，很多陷入停工态势，储备的地块也无法开工，疫情也导致供应链受到影响，冲击到开工。另外，资金链紧张导致开发商拿地情绪迅速走低。这些问题，调控松绑是解决不了的，关键是要加快风险处置，加快收并购。

　　说白了，让这个尾部风险不能久拖不决。不然的话，源头上的冲击一直存在，供给端的土地价格就不会稳定，对需求端的抑制比较明显。当然，需求端的楼市稳定了，开发商销售好了，回款增加了，资金链好转了，信用风险也会缓解，整个链条的循环，就会变得顺畅了。

　　04.

　　当下，政策的定力比较强，底线不会突破。特别是，杠杆控制的比较好。贷款集中度还在生效中。首套房利率不低于LPR，二套房利率不低于LPR+60个基点。在这个底线之下，各地对LPR的调整，已经比较成熟了。我们发现，楼市下行快的城市，加点下降的就比较多。

　　表：部分城市首套住房按揭利率水平（％）

　　二季度，央行差别化的LPR定价机制、差别化的房贷投放机制会更加清晰，以落实金融层面的“一城一策”。从3月15日央行一季度发布会来看，既要控制资金流入地产，购房杠杆率始终保持在38％到42％之间波动，也要因城施策调节LPR加点水平，平滑楼市运行节奏。

　　一方面，既要确保资金面对楼市的合理扶持，也要确保不会重蹈资金大规模流入地产的覆辙。另外，毫不动摇坚持“动态清零”，确保二季度疫情得到有效控制，一揽子纾困政策也将全面落地，对下半年楼市回升形成支撑。全年来看，楼市将依旧在2016年以来的高位徘徊。

　　因此，政策基调“托而不举”，楼市保持在高位，不要迅速下行即可。

　　房地产全面回归公共属性、民生属性，政策扶持重点转向租购并举、新市民在城市扎根，也就是房地产新模式。目前，流动人口3.8亿人，新市民3亿左右，他们是我国住房需求的主力。只有控制资金过度流向地产，控制房价上涨预期，控制住刺激地产，新模式才有生存的土壤。

　　新模式驱动供给侧改革，比如保障性租赁住房、长租房市场、城市更新、老旧小区改造等，既可以有效拉动投资，还能为培育可持续的住房需求，创造条件。总之，国家去除地产依赖的决心是坚定的，不会为一时下行而动摇。如果适度下行，还能为供给侧改革腾出空间，也会容忍。