李宇嘉：楼市回暖的真相

　　本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

　　NO. 1｜壹

　　近期，官方媒体也在报道，楼市回暖了！

　　比如，多个热点城市新房成交同比跌幅收窄，部分热点楼盘又开始排队了；二手房带看量、成交量在走高；各大中介机构开始招兵买马。以深圳为例，贝壳口径统计的二手住房交易，2月1-15日成交1217套，环比12月1-15日成交明显增加，而且也是近年来的新高。

　　

　　客观来讲，相比去年四季度，春节后楼市确实有所反弹。但言及“回暖”或者趋势性反弹，还待观察。很简单，近期各地还在大尺度救市，按揭利率还在继续走低，说明市场还是很疲弱。在深圳，近期二手房交易明显增长了，但还有新盘首付直降60万，甚至在搞“0首付”。

　　还有，大家不愿意贷款买房，银行着急的不得了，百岁贷、连心贷、接力贷，总有一款适合你。贷款不起来，缺乏杠杆的助攻，单靠居民收入，楼市这个庞然大物，怎么能托得起来呢？同时，市场确实有企稳的迹象，怎么回事呢？调研看，目前市场需求主要有这几类：

　　一是被疫情耽搁的需求，比如去年四季度疫情严重，部分计划买房的人，提前放假返乡了；

　　二是换房受阻的需求。去年，很多人想换房，但手上的房子卖不出去。春节后，手上的房子卖出去了；

　　三是预期提振催生的需求。新年前后，政策纾困楼市的力度确实超出预期，比如“三支箭”、房贷利率不设下限等等。近期，地产利好政策出台的节奏并未放缓，部分人开始乐观了。

　　NO. 2｜贰

　　近期，市场回升的主体，就是二手房！

　　一方面，二手房可选范围广，特别是价格区间很宽，部分“老破小”是刚需上车的首选。近期调研也发现，上海、深圳总价位在300万左右的二手房，广州总价位在200万左右的二手房，比较受欢迎，成交量也在增加。这说明，一直在等待或观望的刚需，有的进入市场了。

　　另一方面，年轻人为主的刚需，买房很迫切，这几年一直在攒钱。2022年，二手房价逐月下跌，挂牌价一路下调，他们选择等等看。今年春节后，房价跌幅趋缓或止跌，部分刚需认为机会来了。再加上，前期根本探不着的房子，现在价格下跌20％-30％，有能力上车了。

　　

　　另外，2021年下半年以来，各大城市二手房价下跌的幅度比新房要大。新房相对二手房价格的优势在削弱，甚至新房和二手房“价格倒挂”的现象消失了。同时，2015-2021年新房市场火爆，现在很多挂牌的二手房是“次新房”，有现房优势，很多需求转向了二手房。

　　注意的是，这部分购房需求，是极其刚性的需求，因为小孩要上学、自己要安家。其反弹与疫情后要修复的几类必选需求，比如生活必需品需求，是完全一致的。而且，多数城市所谓的反弹，只是环比修复，同比还在下跌。自媒体唱涨，这是罔顾事实，基本是自嗨，不靠谱。

　　上图统计的只是部分热点城市二手房均价降幅。事实上，我们看到的情况是，各区域二手房普跌，中心区业主惜售情绪明显，二手房有价无市，外围区域二手房价格跌幅普遍在30％左右。而且，能转化为成交的，有两个具备条件，一是必须要低于市场价，二是有公办学位。

　　比如，现在的深圳楼市，基本上接近一半的二手房是低于参考价成交的。

　　NO. 3｜叁

　　近期调研，还发现几个现象：

　　一是，二手房挂牌量在明显增加。当下市场信息确实很混乱。对于部分人来说，不管是自己的判断，还是受各方媒体舆论的影响，现在可能是入市的机会。但是，对很多业主来说，可能是套现的机会。

　　二是，带看转化率并不高。一方面，居民整体预期还是不稳定，不管是对未来的楼市的走向预期，还是对收入的预期，并不很乐观；另一方面，选择太多，不管新房，还是二手房，不管什么区位的，都有很多房源可选。业主之间、新房和二手房之间、区域之间都有竞争。

　　三是，供应量对预期和房价的制约。

　　过去，往往是新房和二手房相互抬轿子。新房定价低于周边二手房，创造“打新”的火热场景。抢不到新房的，转向二手房市场，这又为新盘热销创造预期，涨价循环就是这么来的。

　　现在，完全不同了。过去几年，各大热点城市都在干同一件事情，就是土地端的供给侧改革。这里面，既有土地财政依赖度加大的问题，也有前几年房价上涨，要求加快供地的因素。

　　

　　未来，我们面临的局面是，新房大规模上市供应。在迈向新模式的过程中，行业体量逐渐“下台阶”，从高峰期的18亿平米，逐渐降至12亿平米左右。未来几年，行业洗牌是一个持续的过程，也是风险出清的过程。大量项目、资产包被出售，资产价格也将被持续压制。

　　而且，新一轮城市更新又来了！

　　NO. 4｜肆

　　近期，加杠杆购房的情绪较低。过去，大家买房愿意买“收入探不着”的房子，也愿意多加杠杆，踮起脚跟努力去探。一方面，相信楼市的未来；另一方面，即便加杠杆，也相信未来收入可支撑。

　　现在，理性多了，多交首付少按揭、尽量不碰超出自己收入和能力的房源，甚至还出现消费降级。比如，两孩家庭，本打算买中心区80平米的两房，最后选择到外围买100平米、总价更低的三房。

　　表：户型越来越紧凑化，大户型的消费能力在下降

　　

　　为何出现这种情况呢？一方面，传统的高收入行业，比如房地产、金融、创投、互联网等等，都从高位景气回落，新的高收入行业还未诞生，而机关事业单位、国企等，普遍在降薪水。

　　也就是，敢承接杠杆买房群体，没那么多了。

　　另一方面，房贷利率低廉的时代结束了。过去，房贷利率远低于社会无风险的融资利率。加杠杆买房，就是利用低成本资金赚取高房价收益，谁都愿意干。但未来，社会无风险利率大趋势下行，房贷利率高的问题就很明显了。再加上房价预期下行，加杠杆买房就不划算了。

　　高高在上的房价、庞大的房地产体量，过去之所以能保持住，能不断上台阶，杠杆是重要的动力。一旦不愿意加杠杆了，这个体量和价格，怎么能托得住？这是必须要考虑的问题。

　　NO. 5｜伍

　　当然，房地产的区域差异很大，热点城市中心区有稀缺资源的二手房，其价格上涨是合理的。但是，不能老拿个例替代整体，拿特殊性替代普遍性，正视现实是我们当下最稀缺的情绪。

　　我们都希望房地产市场能稳定，从“七普”的数据看，老百姓的居住水平还有提升的空间：电梯楼的占比不到20％；珠三角住房自有率不足50％；深圳只有30％，超过1000万人口住在城中村。照理说，地产潜力很大呀？潜力是很大，但潜力不代表有效需求，转化为购买，才是有效需求。

　　当下最大的问题是，潜力无法转化为有效需求。在深圳，二手住房套均成交面积为95平米、新房套均成交面积为110平米，妥妥的改善主导。这说明，当下的楼市，就是在高收入人群之间对敲，与那1000万住在城中村的人口，有关系吗？他们想买商品房吗？都想买。

　　但是，现实很残酷。把这1000万人口抛开，深圳住房的潜力，还有多大呢？深圳不是个案，其他城市也一样。大家都在说，房价下跌了30％左右，很惨烈。但要知道，2015年以来，不到10年时间，房价涨了多少吗？

　　

　　热点城市，至少涨了200％。

　　能承受房价下跌，某种程度上也希望跌一跌、去去泡沫，但承受不了下跌预期对房地产“高位体量”的不断下拉，以及期间的阵痛。其应对之策，可能也必然是要靠资产价格稳定、甚至上涨，把购买力再拉进来，把加杠杆的情绪再提振起来，这是当下楼市最大的困境。

　　如果靠涨价预期，一定会有一波，但能持续多久？再次上涨后，会面临什么问题？需要深思！