通江投资集团：关注资产质量 助力住房租赁资产证券化发展

随着中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，我国正式进入住房租赁资产证券化时代。房地产企业的翘首以待，投资机构的跃跃欲试，不免为相关市场的发展增添了全新动力。然而，市场非系统性风险始终是躲不开的话题，参与者如何规避历史陷阱，市场发展要素又该如何界定？种种问题为我国住房租赁资产证券化发展模式蒙上了一层神秘之纱。

房地产证券化是诸多发达国家开展地产市场升级的重要手段，从欧美市场发展历史来看，房地产证券化不仅能推动房地产建设有序进行，同时也能转化潜在需求者，扩大市场空间。而在中国，房地产证券化的开展可谓是众望所归。在过去几年，中国房地产市场主要依靠权益类融资、商业银行贷款及债券融资等，此类发展模式大多局限于单一项目中，很难具有长期效益；同时，房地产市场部分领域投资门槛较高，一定程度制约了我国房地产的全面市场化进程。再加上目前日趋严格的房地产调控政策，商业银行贷款等多条传统路线正不断收紧，我国房地产市场不仅迎来增速放缓可能，甚至部分企业或将面临资金断链危机。

然而，房地产证券化的出现或将让诸多问题迎刃而解。目前，我国正以住房租赁市场为起点，逐步打开房地产证券化大门，伴随着不断完善的法律法规与融资制度等，将给予住房租赁市场更多的融资渠道及更好的发展助力。

为何相关政策会率先推进住房租赁资产证券化？通江投资集团董事长张保国认为，住房租赁是我国当下房地产市场发展的重点内容，其证券化产品相对于传统房地产证券化内容有着诸多发展优势：首先，租赁地产的产权关系十分清晰，相关证券化产品可制定标准化内容，以管控违规操作风险；其次，租金收益相对稳定，产品评级或优于它类同量级产品，利于提升市场流动性；此外，租赁房屋空置率相对较低，一定程度上能保障投资者收益预期，利于今后房地产证券化的全面开展。

种种因素的影响，不仅让住房租赁市场赢得先机，加上相关政策积极鼓励专业化、机构化的企业开展资产证券化，也让投资机构得以充分展现金融实力，积极推动多层次、多类型住房租赁资产证券化产品的设计与推广。

目前，我国针对住房租赁设计的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS、物业费ABS、租金ABS等产品逐渐进入市场推行前夕，一些“类REITs”产品也在近两年率先开展试点，加速部分知名长租公寓的建设及资金周转。而投资机构的参与方式，主要采用与地产企业合作发行、承接证券化产品推广与募资，以及设立专项投资基金等模式，有效推动了地产企业薄弱环节的发展，成为了住房租赁市场与金融市场的链接枢纽。

然而，住房租赁资产证券化的发展，是否也相应增加了地产市场的潜在风险？张保国表示，理论上看，资产证券化的过程并没有改变资产风险，只是在组合方式及持有方式上做出了调整。但在真实市场中，我们还需考虑非系统性风险。金融市场并非充分有效市场，一旦涉及资产评级下降等情况，市场中或将出现不理性交易行为，超出信用风险量化预估，过分贬低产品价格。此外，住房租赁资产证券化涉及一定金融工程风险，若在交易中出现交易结构干扰，导致流动性降低及超出贬值预估等问题，亦将大大提升产品信用风险，降低预期收益。

从国外发展历史看，此类问题并非杞人忧天。美国2008年次贷危机以及欧洲2010年债务危机等，都一定程度上受到了个别激进房地产证券化产品影响，助推了风险管理失控及债务违约蔓延，并最终导致了全面危机的爆发。

这对于国内投资机构有怎样的警示？我们又该如何跨过此类发展陷阱？对此，张保国认为，牢牢把控地产资产质量或为当前住房租赁资产证券化的发展重点。基础资产的质量，直接影响到证券化产品的信用风险。高质量资产在证券化过程中，其价值或能得到充分认证，规避评级偏差及定价误区。此外，高质量资产拥有稳定收益体系，在面临未知市场波动时亦可波澜不惊，保障相关参与者利益。

以租金ABS产品为例，当出现参与者主动违约或市场调控，而造成租金收益缩减时，高质量资产能弱化信用风险对价格的影响，甚至可能具备一定“避险属性”，在市场高频波动背景下迎来更多投资者关注。与此同时，高质量资产在拥有租金收益的同时，内在价值的提升亦十分可观，相较同类证券化产品，更易将投资者目光锁定于长期综合发展，确保投资机构与地产企业规划目标得以充分实现。

“当然，发掘高质量资产同时也要避免市场泡沫，投资机构一味追高而忽略资产实际价值，对于后期证券化产品的发展也将形成一定的不利因素。”张保国补充道，他表示，坚实的基础方能造就拔地倚天的高楼，对资产质量的关注实则是对住房租赁资产证券化发展方向的把控，对市场价值度量体系及产品稳定性的坚守。长此以往，我国住房租赁市场或将迎来更多的参与者，投资机构亦能牢牢把控发展核心内容，真正实现证券化产品风险管控与规划协同，为今后向更为广阔的地产市场证券化发展打下坚实的基础。