市值蒸发过万亿 这一行业下半年依旧不被私募看好

上半年，热门城市新房难求，就算动辄一套房就价值上千万的深圳，摇号也会排到5000多号，不少人苦笑，“差的不是钱，而是运气”。限购政策之下，三四线城市房地产销售依旧火爆。与房地产销售靓丽形成鲜明对比的则是房地产行业的股价，Wind数据显示，今年以来地产股走势低迷，从年初到至今，房地产概念已跌超20％，市值蒸发超万亿元。

早在4月份，以高周转著称的碧桂园即在一周之内连发三份内部文件，要求提高三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度，被外界解读为快速回流现金，自6月份市场传出棚改传言以来，碧桂园股价更是遭受重挫。在6月29日万科股东大会上，郁亮将万科战略目标定位为“美好生活的服务商”，而此前是“城市配套服务商”，这或许是万科转型的信号之一。碧桂园和万科的动作无疑时中国房地产行业的缩影。

多方因素影响下，地产股上半年受挫，但总体来看私募并不看好地产股下半年的表现。就私募排排网对国内私募基金经理展开的调查结果来看，72.38％私募认为下半年地产股并没有明显投资机会，应谨慎参与，18.95％私募认为可以轻仓参与获利，剩余8.67％私募则持观望态度。

就如何看待上半年房地产销售额亮眼，但地产股大跌的原因，以及下半年，乃至2019年房地产股投资机会，私募排排网还采访了新富资本、雷根基金、千波资产研究员黄佳、泓铭资本研究总监兼投资经理王士振、云溪基金阳勇、天谷资产首席投资官陈同辉。

多方利空影响房地产股价，政策因素首当其冲

新富资本研究中心认为地产股的走势与政策密切相关，大跌缘于政策变化带来的市场预期，6月底棚改货币化暂停的消息和七部委联手整治楼市释放了强烈的降温信号，市场担心下半年楼市会大幅降温，卖出地产股等待下半年基本面的确认。

雷根基金认为上半年虽然房地产销售额亮眼，但是在金融去杠杆、资管新规、和国开行将PSL棚改贷款审批权收回总行的影响下，市场对房地产公司未来业绩存在担忧，另一方面，当前不少房企已经在加快周转率，说明公司本身也对未来市场销售，或者当前资金情况存在一定负面观点。

泓铭资本研究总监兼投资经理王士振分析上半年地产股大跌主要三方面因素影响。其一，尽管行业龙头销售保持快速增长，行业整体增速在放缓，1-5月地产销售面积和金额分别增长2.9％和11.8％，增速均比17年明显下滑；其二，更多城市出台严厉的调控措施，明显限制了一手房销售；其三，国内去杠杆导致流动性紧张，开发商融资成本不断上升。因此，尽管龙头公司销售保持快速增长，市场对房地产的预期在不断降低，股价也因此大跌。

千波资产研究员黄佳表示上半年地产股股价下跌主要由三方面因素导致的，首先就是政府对楼市强硬的调控政策，限购限售让市场预期不明朗，包括近期的棚改政策，对地产股影响很大；其次是货币政策的转向，尤其是M2增速大幅回落；最后是受整个A股环境影响，指数单边下跌，权重股成了杀跌主力。

首席投资官陈同辉透露，地产股大跌的主要原因来自于两个方面：一方面是目前的房地产政策对地产企业的估值不利，地产企业遭遇到了杀估值的行情。另一方面，目前市场预期房地产企业由于政府限售限贷限价的政策，会带来房地产未来需求的降低，以及房地产企业利润率的下降，这是所谓的，房地产企业杀业绩阶段提前到来。

云溪基金阳勇认为政府限价、棚改政策收紧、人民币贬值都是导致房地产股下跌的原因。具体来说，在房地产调控政策非常严厉的局势下，房企失去了定价权，市场预期房企毛利率和净利率下降，对房企的估值逻辑就变了，房地产股票下跌也是一个杀逻辑的过程。棚改政策收紧，对房地产行业是利空，尤其对项目主要布局在三四线城市的房企打击非常大。人民币贬值，外资持续减持人民资产，外资配置比较重的金融地产受到的影响也最大，另外不少房企有很多美元债，美元升值也增加了房企的利息成本。

房地产股已近市场底部，可关注龙头企业

新富资本研究中心分析称，地产股跌倒目前位置，市净率已接近2014年的历史底部，市盈率离历史底部尚有一定的空间。从行业基本面来看，楼市库存状况优于2014年但是行情前景和空间不如2014年，地产股目前处于一个可上可下的位置，但是离底部并不遥远。后续如果基本面没有市场担忧的剧烈下行，股价会有一个修复行情；如果基本面如期下行，则地产股兑现基本面利空后，有望切换投资逻辑，市场会从担忧基本面下行切换到憧憬政策转暖。配合历史低位的估值，有望迎来趋势性行情，建议精选土地布局优、融资成本低、融资渠道通畅、经营效率高的龙头房企逢低布局。

雷根基金表示如果维持当前的各类政策，下半年地产行业并不是最好的投资方向，可以耐心等待政策转变或者房地产公司的转型。

王士振分析认为，随着更多城市出台调控措施，限制房价快速上涨，地产行业继续保持快速增长的基础不复存在；国内去杠杆不断推进，开发商的融资成本快速上升，企业盈利、现金流周转都在恶化，因此整体而言不看好地产股下半年有大的机会。但不排除部分稳健经营、派息高的地产股有超跌反弹的行情。

黄佳则认为，随着指数的下跌，地产股估值低的优势会逐步得到市场认可，销售额的大增确保业绩增长可实现。调控政策一旦松动，地产股的投资机会就会来临。

阳勇表示金融地产板块都是受宏观经济影响非常大的行业，因此不能撇开大环境去谈板块和个股。下半年人民币有持续贬值的预期，人民币资产有被外资抛售的压力，金融地产保险板块仍然承压，但另一方面，地产股的估值已经非常低，最近地产公司频频回购，对提振股价有一定作用。综合来看下半年地产股没有明显投资机会，不建议重仓参与，但可以轻仓参与部分龙头地产股回购带来的机会套利。

陈同辉认为下半年地产股的投资机会依然不大，除非政府在相关政策方面不再有程度上的加大。但公司依然看好地产行业头部公司未来两年的投资收益，因为低估是明显的。