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    断臂、收缩、维权 房地产还能更糟吗?

    2020-01-28 10:02:50

    无冕财经 

    2020年的阳光,如约打在脸上。

    2019年寒冬的雪,终将消融,但寒意仍在。

    在传统行业,长沙新楼盘的一个蓝色塑胶“人工湖”,成为大多数房企正历经艰难的注脚;而在炙手可热的电商直播行业,一只小小的口红,让曾经的柜台销售李佳琦年入过千万。

    同样是在2019年,曾经光芒四射的互联网BAT时代,被王兴的美团终结,当富豪座次重新排定,人们突然发现,养猪的秦英林家族财富过千亿,冲进中国富豪榜前十。

    悲喜之间,造车新势力们仍在苦苦支撑,近乎消亡的P2P行业正等待涅槃重生,而剧烈洗牌的手机行业,已经迫不及待朝着未来进发。

    当大环境与小气候叠加,多少行业裹挟其间,倒下、悲鸣,或者欢呼、向前。站在新年的起点上,我们希望通过回望几个典型行业,在不确定性中找到继续前行的力量。

    此为2019年终盘点的第一篇,看看动荡不止的房地产行业,是不是会变得更糟。

    万科区域频换防

    2019年12月24日,万科内部发文,涉及14个城市总任免,覆盖北方区域、南方区域和上海区域,任期从2020年1月1日生效。对此,万科表示,此次人事任命是内部“大江大海”计划的持续实施,旨在促进组织活力。

    据不完全统计,今年以来,万科发布的人事任命多达28条,其中绝大部分是城市总内部换防通知,四大区域中南方区域人事变动最频繁,多达6条;另有3条主要关乎多元化业务版图中长租公寓、产城及梅沙教育等事业部“领头人”的调动。

    2019年,孙嘉调任万科南方区域事业集团首席执行官。

    “大江大海”计划,即区域内部人才可以像活水一样流动,与万科2018年推行的组织重建背后的深意一脉相承,亦透露出万科转型、新业务面临一定压力。

    无独有偶,2019年,在规模、融资、转型等压力面前,碧桂园、融创等龙头房企也纷纷调整区域架构,合并原有区域公司,重排兵力。而作为龙头房企,万科在人事和组织上的深入变阵,实为行业提供前瞻性观察样本。

    融创驰援云南城投

    房企“买买买”热度消退之时,并购老手融创仍猎食不断,蝉联“并购王”。

    2019年11月27日,融创发布公告称,其将以152.69亿元的总价收购云南城投集团持有的成都环球世纪会展旅游集团和成都时代环球实业有限公司各51%股权。据孙宏斌透露,该百亿规模并购仅花费一小时便敲定,且成交价格于融创而言“没有什么困难”,此番交易过后,“融创在文旅产业将是天下无敌”。

    据公开资料披露,2019年融创完成收购泛海、阳光100、新湖、长实、云南城投和华侨城部分项目总计6宗并购交易,涉及交易总价值432.37亿元,获取已确权的权益建面约3084.18万平米。

    “红海”厮杀之中,房企集中度的不断提升,资源、资金、政策都在向头部集中。在此情况下,收并购成为规模房企的新赛道。“大鱼吃小鱼”,甚至“大鱼吃大鱼”的景象开始出现,以融创为代表的巨头们在此轮洗牌中通过收并购迅速抢夺市场份额,“强者恒强”的戏码持续上演。

    世茂并购成魔

    2019年房企中的并购黑马,非世茂地产莫属。

    2019年初许世坛接过管理权杖后,世茂地产一改往日低调谨慎作风,年内斥资约200亿收购泰禾、万通、明发、粤泰等房企合计21个项目,其中与泰禾和粤泰的项目数便达17宗,涉及交易总款价约148.59亿。

    今年1月13日,世茂地产牵手福晟,正式官宣战略合作伙伴关系,成立“世茂福晟”的新平台,将福晟旗下千亿货值地产开发项目、三四千亿旧改项目揽入其中。

    凭借自身一万多亿土储和并购整合,2019年世茂地产如愿重回阔别4年的房企TOP10,销售额达2600.7亿元,同比上涨48%。对于未来,许世坛亦相当自信,他向外界放话,世茂地产未来规模还将超过前十房企平均增速。

    然而,大规模收并购背后,机遇和风险并存,弯道是超车或翻车还需打个问号。克而瑞分析指出,世茂并购重仓三四线,三四线占比约64.67%,去化或呈隐忧。

    泰禾“水逆”

    在本轮调控加剧、楼市转冷之下,过去几年将杠杆拉到极致的泰禾迎来当头棒喝。2019年,泰禾主动降速、频繁甩卖项目,加速回款、降低负债成为主旋律。

    据统计,2019年泰禾共出售资产16次,回笼资金近百亿元。一边卖子求生,另一边是密集高息发债,2019年泰禾完成3次、总发债规模达7.105亿美元的境外债券发行,其中7月发行的为期3年、金额4亿美元的债券票面年息高达15%。

    紧张的资金链限制了泰禾纳储的步伐,其2019年未在公开市场拿过一块地。于此同时,泰禾业绩排名从2018年的20名跌落至2019年的42名,成为规模房企中掉队最厉害的一员。在行业集中不断提速的情况下,至今未走出安全区的泰禾后续面临的压力不容小觑。

    泰禾资金问题背后,房企“高杠杆、高周转、高负债”的时代已然过去。以泰禾为代表,熬得住的尚且能断臂求生,熬不住的却只能在这轮洗牌中走向边缘,或彻底离场。2019年,颐和地产、国购投资、三盛控股等均出现债务违约,流动性危机显现;人民网数据显示,2019年全年,全国破产房企数量达到525家,其中多为中小房企。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“中小型房企无法避免被时代淘汰,这是一个市场趋势。以传统住宅开发为主要经营领域的中小型房企中,80%-90%都将被淘汰。”

    新城控股“黑天鹅”

    2019年7月3日,新城控股原董事长因涉嫌猥亵儿童罪被刑事拘留。受此“黑天鹅”影响,当天,其股价在最后收盘一小时内闪崩,截至收盘大跌23.77%;另两家新城系公司新城发展(01030.HK)和新城悦(01755.HK)股价直线跳水,跌幅分别达23.86%、23.72%,市值合计蒸发超过165亿港元。

    风雨飘摇之时,“少帅”王晓松火速上位。面对股价腰斩、估值下跌、机构评级下调、债务违约风险等压力,王晓松迅速开启安全保卫战:出售项目、暂缓拿地、与金融机构沟通、扩大股权激励范围,逐渐带领新城控股走出阴霾。

    数据显示,2019年新城控股实现销售额约2708.01亿元,同比增长22.48%,仍维持在行业TOP8地位;2019年12月下旬,国际评级机构惠誉和标普、评级机构中诚信国际相继将新城系上市公司移出负面观察清单。

    只是阴霾过后,新城控股已不复当年高速增长的“黑马”成色,能否涅槃重生尚是个未知数。

    龙湖业主千里维权

    2019年8月26日,龙湖中期业绩会上,戏剧性的一幕发生:一位自称是龙湖业主的西装男士,手持话筒哽咽讲述龙湖长沙业主维权问题:“……我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道,龙湖在长沙是维权的代名词?”事后,龙湖相关负责人与该男子进行了充分沟通,目前双方已达成谅解。

    与过往产品质量过硬的形象形成反差,龙湖由此陷入舆论漩涡。长沙项目屡遭投诉之外,据公开报道,北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地,龙湖业主拉横幅维权已经成为常态。

    业主孤身赶赴业绩会现场上演“陈情令”,折射出维权背后的无奈。政府限价政策下,房企利润空间遭压缩,转而以牺牲质量、高周转保住利润。不止是龙湖,万科、华润、碧桂园、恒大等同样被曝楼盘质量等问题。但逐利之下,品牌信誉滑坡,百姓还愿为心中的“家”买单吗?

    潘石屹清空资产欲跑路?

    2019年10月,SOHO中国被曝欲出售总值超500亿元的核心资产“八大金刚”。同月,又有消息传出,SOHO 3Q正将北京和上海的11处项目打包卖给筑梦之星,目前已进入合同审批环节。对此,SOHO中国未做回应,而筑梦之星已有员工表示确有此事。一时间,“潘石屹跑路”的传闻甚嚣尘上,潘石屹回应称是谣言,自己“跑不了”。

    据不完全统计,从2014年至2019年,算上2019年6月计划出售的78亿元物业,潘石屹已经或计划卖出了371.37亿元的资产。期间潘石屹多次表示“不再出售资产”,但又屡次食言。

    频繁甩卖资产背后,是SOHO中国不如人意的业绩,2019年上半年,SOHO中国的净利润为5.65亿元,同比下降48.36%。因而,有业内人士称此举是为了业绩好看,亦有人士称潘石屹夫妇将投资的目光瞄向了海外。

    近期,潘石屹名下又新增多家企业;潘石屹夫妇的个人财产依旧坚挺,在2019福布斯全球亿万富豪榜中以36亿美元排名第597,与2018年持平。至于卖与不卖,卖了之后做啥,恐怕只有潘石屹夫妇晓得。

    王健林卷土重来?

    与SOHO中国“卖卖卖”形成鲜明对比,2017年上演“壮士断腕”的万达在2019年颇有卷土从来之势。

    据不完全统计,2019年4月-8月,万达先后落子大连、沈阳、四川、陕西、长春,总签约投资额超3000亿元,其中多为文旅项目,且集中在东北地区。从文旅项目的体量和单体投资规模来看,似乎已恢复到“世纪交易”之前的水平。

    业内人士认为,万达的资金压力已明显缓解。从2019年的投资来看,商业、文旅、文化、体育等业务都有一定的推进,说明公司正在逐渐从低谷中走出。

    不过,“鱼和熊掌不可兼得”,轻资产战略转型的代价是规模失速。2018年,万达集团资产6257.3亿元,同比继续下降11.5%;房地产业务规模更是大幅下降,2019年以567亿的销售规模排名房企第58,在房地产市场竞争趋白热化之下,要恢复以往规模难度加大。

    左晖夜壶论回应贝壳争议

    “开发商一直有房地产‘夜壶论’,其实渠道也是开发商的‘夜壶’,市场不好拿出来用用,市场好了就放回去。”2019年11月21日,针对外界关于贝壳垄断部分区域新房营销渠道的说法,贝壳董事长左晖在朋友圈发布文章回应。

    此前的11月8日,世联行董事长陈劲松在业内峰会上一语惊人,“以前卖楼有行业规矩,代理费在1%左右。现在启动渠道,收费点数6%。渠道营销费用都是谁在分?这里面涉及的不是100万、1000万,而是上亿的腐败。”

    加之部分地区商品房项目渠道费大幅提高,一时间,以贝壳为代表,渠道商垄断房企营销渠道的质疑声此起彼伏,而后才有了左晖的亲自站台。

    争议背后,随着市场下行,房企对渠道依赖愈加严重。数据显示,2018年以前,渠道占比小于5%,而到2019年底,渠道已占比50%;在渠道佣金方面,2018年为1%-2%左右,2019年已大于2.5%,个别项目佣金甚至超过10%。易居企业集团CEO丁祖昱认为,2020年,房企销售速度要加快的情况下,其依赖渠道的策略不会变。

    WeWork上市折戟

    深不见底的巨额亏损让投资者们对WeWork丢失信心,加之创始人亚当·诺依曼提前套现、左手倒右手等行径,最终,WeWork上市折戟,亚当·诺依曼遭“逼宫”,孙正义的软银自掏腰包为其“续命”。

    IPO失败后,WeWork元气大伤,裁员、资产甩卖和业务收缩随之而来。2019年第四季度,其在纽约和伦敦两个最大的市场新增租赁面积大幅萎缩。

    孙正义承认自己对WeWork投资判断失误。

    WeWork上市遇阻,资本看淡共享办公之际,国内共享办公老大优客工场却逆势而上,于2019年12月11日向美国SEC递交了招股书。与WeWork类似,优客工场仍未走出盈利困境。在国内悲观的写字楼租赁情况下,其能否走出WeWork阴影,为低迷的联合办公行业带来温暖,尚待证明。

    长租公寓洗牌加剧

    2019 年长租公寓进入加速洗牌阶段,累计有30多家中小规模公寓暴雷,其中多因为“高买低卖”、盲目扩张等问题导致资金链断裂,以破产跑路收尾。

    以万科为代表,偏重资产操作的“房企系”在长租公寓的发展并不顺利。2019年,远洋、朗诗相继将培育多年的长租公寓业务从上市公司中剥离;此外随着“万村计划”的暂停,万科在长租公寓领域的扩张也已基本停滞。

    独立长租公寓运营商如自如、青客公寓、蛋壳公寓等,也难以逃过盈利难题。其中,青客公寓已于2019年11月5日赴美上市,成为“长租公寓第一股”;蛋壳公寓拟于今年1月17日赴美上市,两者均处于烧钱亏损状态;自如则表示长租行业进入精耕期,暂不急于IPO。

    一边是暴雷不断 ,一边是寻求IPO,长租公寓的“缺钱”状态显而易见,加之监管政策如租金贷的严格,这个曾经的风口正在消逝。

    
    
    热搜断臂 维权 房地产

    责任编辑:伍书哲

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