川财证券：拿地态度仍谨慎 一二线占比提升至近五成

近日，克而瑞发布《2020年一季度中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》。

根据克而瑞新增货值榜单数据计算，1-3月新增土地货值百强合计同比下降22.5％；新增土地价款合计同比下降12.4％；新增建面合计同比下降28.6％。

TOP10/20/30/50/100新增货值门槛分别为297.3亿元、212.1亿元、125.2亿元、83.8亿元和35.3亿元，较去年同期分别变动-164亿元、-50亿元、-50亿元、-6亿元和基本持平。

按照各梯队占比百强口径来看，新增货值集中度低于操盘金额集中度水平，TOP1-10/11-20/21-30/31-50/51-100新增货值占比分别为37％、26％、9％、11％和17％；而对应梯队操盘销售金额占比分别为49％、16％、9％、13％和13％。第二梯队积极备货，或因滚动开发促规模提升致土储获取存在要求。而第一梯队房企普遍具备较高的土储存量，销量释放的同时对土地储备的获取态度更趋谨慎。但考虑到疫情冲击致一季度销售明显下行，内源性融资回款阶段性受阻。而近期土地溢价率出现回升迹象，或带来外源融资进一步收紧，二季度房企拿地尚待观察。但长期来看，销售、土储及资金等资源将持续向头部倾斜。

从拿地区域分布来看，2020年一季度百强房企新增土储建面中一线城市占比4.9％、二线占比44.1％、三四线占比51％。一二线占比近五成，较前值提升约6个百分点。中西部占比40.1％，较前值提升3.6个百分点，居首位。长三角、环渤海、珠三角基本维持稳定。

拿地主要受库存及销售情况的影响，根据统计局数据计算截至2020年2月末，我国商品房住宅库存去化周期约1.79年，较去年微升至2017年初水平，但依然处于2011年以来低位。川财证券认为，拿地回归一二线城市的原因或在于疫情期间，部分一二线城市出台的支持政策中对土地款给予分期付款的选择，同时对项目预售条件进行调整，使周转速度较此前存在提升的可能。另一方面，疫情影响结束后，需求回补中一二线城市韧性较强，而部分低能级城市返乡置业需求释放时间间隔较长，去化水平存在不达预期的风险。