[解密]物业股、地产股冰火两重天！房地产白银时代祭出“输血利器” 物业服务能否救房企？

业界熟知，高瓴重仓赛道是医药生物，但殊不知，物业赛道也成了高瓴押注的全新领域。

一定程度上来看，两个看似不同的赛道，却因为一场疫情意外有了交点。

新冠疫情的影响下，无论是物业还是医药生物，二者都因展现了极强的反脆弱性而被投资者青睐，这是一片全新的“成长价值高地”。

而另一边的“地惨股”们，却在投资者们屡次反扑的期待中“无疾而终”。

港股“物业热”

正如高瓴所言，任何一场风波、事件，或者时代与环境的趋势性变化，都将催生出新的产业机会，带来新的行业格局。

如果说地产股的黄金期是在2008年，那么如今物业赛道才是真正的黄金时刻。

当然，2020不是物业股的起点。

早在2014年6月，花样年控股就把旗下物业管理公司彩生活分拆上市，随后，更多玩家入场；2015年10月，中国海外发展将旗下物业管理公司中海物业分拆独立上市；天眼查APP显示，2016年7月，绿城中国旗下绿城管理控股把旗下的物业管理公司绿城服务分拆上市。

2018年开始，房地产巨头们也纷纷开始加入这场新时代浪潮。当年6月，碧桂园服务在港上市；次年12月，保利物业在港上市。今年，越来越多的物业股赴港上市，“齐聚一堂”。

以港股物业板块为例，金融界《财经天眼》统计，物业股一共高达30几只，PE大多在30-50不等，年内因二级市场火热，一级市场的上市队伍也变得浩浩荡荡。世贸服务、卓越商企服务等均已挂牌上市；而还在排队等待上市的合景悠活、世贸服务、融创、华润旗下的物业公司也有意愿借此热潮将上市推进。

从深层次逻辑背后，物业公司的火热折射出了市场对物业管理在公共卫生事件中价值的体现，也体现了对于房地产新时代的“新逻辑”。

目前，各方资本都在追着这个风口推进。

以世贸服务为例，除了母公司世茂集团的资本支持外，腾讯、红杉也都有认购；而合景悠活背后则有高瓴、雪狐等一线资本加持；深耕大湾区的卓越商企服务背后则是腾讯、京东等互联网巨头的“站台”。

赛道打得正火。

　　昙花一现还是长线“玫瑰”

那么这些新兴“独角兽”体格如何？

天眼君查询，港股物业板块中，市值过千亿的企业仅有碧桂园服务一家，市场给出57倍的动态市盈率。而紧随其后的雅生活、保利物业、绿城服务等市值也已超过百亿元，且PE倍数均不低。

业内人士称，对比一下就知道单纯地产股的想象力并不高，但好在物业承接了这个赛道里面一部分的想象力。而市场炒得显然不是短暂的“物业热”，而是长期的“转型热”。

具体地，房地产正由增量市场进入存量市场。

横盘之下，房地产公司的商业模式也由“地产开发商”转型为了“地产服务商”，因此，分拆物业实际也是顺势而为。市场现在希望的正是看到在地产“白银时代”中物业企业的发展基础与民众认知。好在疫情影响下，物业板块的群众基础还是扎实的，大家也都意识到了物业板块在日常服务中的重要性。

尤其是体现在资本市场上，碧桂园服务由年初的每股25.2港元升至近期最高价56.5港元，升幅达到124％；佳兆业美好股价6月曾创历史新高，达每股39.4港元，较其2018年12月的发行价9.38港元升320％；雅居乐旗下雅生活7月股价创新高，达每股48.55港元，较年初升83％。

涨幅堪比明星“生物医药”。

更甚的是，个别物业公司的市值与母公司市值等量齐观。比如，年中绿城服务市值一度超过绿城中国；再比如雅生活服务428亿市值现已超过母公司雅居乐421亿。

利好显而易见，但市场还有不少房企并未公开其物业上市的意愿，包括万科、龙湖、富力等。据万科郁亮透露的信息来看，要等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑上市。

有业内人士还表示，未来万科物业希望“做大”后登陆A股。但从过往物管公司IPO经历来看，如果企业存在业绩规模小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，想在A股上市难度较大。

这也是为什么市场会看到物业管理企业在港股扎堆的现象。

卖房不如收租？

物业热潮也令市场开始思考一个问题，那就是卖房真的不如收租了？

从大环境来看，调控政策对于地产企业是把利剑，打压地产估值，为行业降温，市场自然无法持续在冷锅上打转。

但这把“剑”不会直接作用于物业市场，这也令房企在资金压力不断加大的情况下，想到去拆分物业，为物业撬动更多资源，实现业务外拓，疏解背后房企的资金压力，最终为现有业务或者扩充业务提供现金流。

不过，目前依赖物业来解决资金链问题的房企还没有出现，毕竟物业服务赛道仍只是起步，相比千亿的卖房销售额而言，物业管理费只是九牛一毛。

因此，从体量上仍是瘦死的骆驼比马大，但从增速上，“卖房”真就不如“收租”。

不过，天眼君要提醒的是，虽然物业服务现在在二级市场“欣欣向荣”，但由于传统“坐地收租”的盈利模式没有更改，新的服务模式尚未外拓，行业期待或许仍需要时间验证。

而具体到投资者选择标的，坐在什么地，能收多少租，决定着市场对于物业公司估值的“打分”。比如，坐拥办公物业居多的和坐拥住宅物业居多的两个公司，利润率不同、物业提价能力不同，这就决定了最后市场对其的认可不同。毕竟，办公楼物业提价要相对比住宅提价容易一些。再比如，一二线及核心都市圈渗透居多的物业服务相比于三四线的增值服务毛利率也不相同。

因此，很难用“一刀切”的眼光去看待这个行业。