土地与楼市的加速双降

　　第二批集中供地在即，尽管设置了溢价率上限，但我们认为土地市场将带动楼市回落，房企无法像市场预期的一样获得利润率修复，盈利能力反而会进一步下降。按照三条红线要求，大多数房企将在2021年达标三档全绿，少量房企将在2022年达标，这让房企缩表进入尾声。2021年上半年，考虑到城市结构因素，热点城市库存较少，有较强烈的补库存需求，叠加政府大幅减少供地，带来了土地市场价格大幅上行。近期，第二批集中供地出现较大面积的规则调整，大多通过设置溢价率上限、配自持、摇号等方式进行调节。然而，和市场认识不同，我们认为当前设置溢价率上限不能带来房企利润率的抬升，原因在于一旦土地市场出现回落，楼市回落的速度将超过土地市场。在过去20年的房地产市场中，地价上行对房企更有利，既可以获得在手土储的重估，还能够享受地价带动房价的上行。如果地价下行，则需要计提减值、并面临后续房价下行和难以去化的不利影响。

　　竞自持和摇号将极大削弱房企的市场化竞争能力，对规模化房企发展带来较大阻碍。自持会大幅降低房企资金周转效率，相比于小型房企，大中型规模化房企的最大优势就是资金使用效率高，这包括资金周转更快和利息成本更低。如果自持增加，将缩小大房企和小房企的差距，同时，摇号将市场化竞争规则变为随机规则，将进一步增大市场的可变性，规模化房企土地获取能力的可预知性下降。相比于自持和摇号，我们认为对土地设置高规划要求和高建设要求才是更好的措施，能够让房企比拼规划、设计和建设能力，也能起到优胜劣汰作用。

　　当前土地市场的新政，将带来土地市场的热度下降，流拍率会有较大比例提高，这将影响到楼市，使目前总量数据加速下行。在上一篇报告里面，我们已经提出，接下来土地市场要面临的，不是溢价率过高的过热，而是流拍率将较大比例上行的过冷。近期，流拍现象开始增加，这将对楼市带来较明显的负面冲击，因此，第二批土地拍卖之后，我们预计，在今年内最后一次集中供地中，还将出现较大范围的规则调整，甚至恢复原有的连续供地原则、而非当前间歇供地方式。

　　期待第三次集中供地给行业带来真正的改善，届时逆向思维将再起，考虑到第二批集中土拍已经规划完成，因此，实质利好时点将延后至年底。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。