信托转型REITs还是看着挺美

在房地产业务和通道业务接连被限之后，加速转型已经成为信托公司的共识，而REITs（房地产信托投资基金）成为信托转型考虑方向。

不过，不少信托业内人士告诉《国际金融报》记者，信托目前还在“霸屏”房地产一级市场，REITs业务量还很小。不过待到房地产行业进入存量博弈阶段，信托或将积极介入。

REITs业务量很小

“23号文”等接力式的监管让房地产信托降至冰点，信托公司亟待转型以寻求新的业绩支撑点。信托业内人士告诉《国际金融报》记者，结合房地产行业的发展阶段和国际经验，REITs是信托公司转型的方向之一。

有分析认为，旧城改造、城市更新等项目不受《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）的约束，而REITs被认为是化解债务、盘活存量资产最佳的金融工具，另外根据戴德梁行和中房协发布的《2018亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，目前亚洲地区共有超过168支REITs产品，总市值超过2348亿美金。REITs被认为是信托公司下半年发力重点。

目前来看，券商和基金正在积极上报并进行一些类REITs项目，比如大型城市群周边的仓储、科技园区、数据中心、交通枢纽、养老项目等。信托布局进展情况如何？

“现阶段REITs业务量很小。”中铁信托研发部黄霄盈告诉《国际金融报》记者：“REITs主要解决房地产存量流动性问题，需要依靠存量市场的不断发展壮大。当存量市场开始超过一级市场时，REITs也就迎来了黄金发展期。换句话说，一旦房地产行业进入存量博弈阶段，信托届时将积极介入。”

“目前信托公司主要集中承接‘房地产一级市场业务’，即和开发商合作的新房融资，较少涉及房地产二级市场。目前，信托‘霸屏’房地产一级市场，在该市场还有利润空间的阶段，信托没有太大动力去推二级市场。”黄霄盈表示。

与券商、基金相比，信托优势几何？中国社会科学院金融研究所副研究员袁增霆告诉记者：“信托业务在房地产投融资方面介入更早、更广；在上游项目选择、投资管理与下游资金募集、客户服务方面更为成熟。”

同时，袁增霆也指出：“近年来房地产类信托业务风险暴露，受此影响，信托没有基金、证券的包袱轻。此外，相比信托，基金与证券业机构在金融市场上具有更强的影响力，容易将原来金融市场上的投资者（客户）转化过来。”

对此，黄霄盈也表示：“在标准化产品方面，券商、基金占据优势，信托则在产品结构上有天然的优势 。”

对于专业REITs管理人的要求，中联基金合伙人周芊认为，需具备五个方面的能力：第一，强大的金融及资本管理能力；第二，扎实且全面的资产管理能力，体现在现金及账户、实体资产的管理，还有成本管控和价值提升；第三，需具备深耕产业的经验和专业能力，能够根据产业周期选取适当的管理方式，实现资产收益和投资人收益的最大化；第四，管理人自身履职能力、勤勉尽责的态度是保证底层资产管理的关键要素；第五，专业互补和团队系统稳定性。

税收政策不匹配等挑战

除了市场尚待成熟外，信托布局REITs还存在政策不匹配等挑战，REITs落地艰难。

袁增霆在接受《国际金融报》记者采访时表示：“数年前，金融机构就开始关注和探索REITs的可能性。尤其是握有长期资金来源及投资需求的机构。但受制于市场融资利率和资产价格高企，缺乏市场时机。当前资金成本与资产交易成本虽然已经有所下降，但还不足以构成明确的投资机会。”

“公募REITs的落地与政策的支持态度及推动力度直接相关。”袁增霆表示。但事实上，由于相关政策环境仍不匹配等因素，国内始终未出现真正意义上的REITs。一些类REITs也暂未成熟，而且2019年类REITs发行数量明显减少。

在中融信托创新研发部看来，REITs在国内的发展障碍包括收入来源与分配缺少规定、缺乏税收激励政策、资产租售比低等方面。

在收入来源于分配方面，美国规定REITs的收入90%必须来源于房地产租金、利息、股息、出售或处置股票、证券和房地产权益所得的收益等，而我国目前还缺乏关于REITs收入结构的规定。

在税收激励政策方面，一些国家的法律规定只有REITs留存的、不分配的收益才需要缴纳公司所得税，而分配的收益则只由投资者缴纳个人所得税，这样可以避免对REITs基金和投资人的双重征税。而从我国来看，则缺少相关的税收优惠。

在资产租售比低方面，由于目前国内土地、物业价格过高，无论商业物业还是租赁物业的租金回报率都较低，多数盈利都是依靠资产升值来实现。而依赖资产升值来实现投资回报实际上是在不断吹大泡沫，REITs的长久、健康发展必须依靠经营现金流的回报。

袁增霆认为，无论商业地产升级还是城市改造，都取决于上述两种成本是否足够降低。换言之，如果在政策支持下，拿到足够低成本的项目，就有投资价值。不然，随着经济增长与总需求增速的下降，地产类资产价格面临下行压力，不利于信托等其他金融机构介入。

在资产端方面，由于国内物业资产良莠不齐，一些业态的盈利模式也受到质疑，这也一定程度上影响REITs的落地与进一步发展。以国内长租公寓资产为例，大部分距离能够发行类REITs乃至真正的公募REITs，还有着较大的距离，无法满足REITs为投资者提供稳定收益的要求。