负利率正推高欧洲房产价格 脱欧给伦敦房价带来压力

金融界美股讯 尽管英国退欧的混乱破坏了伦敦作为金融中心的地位，从而有助于缩小伦敦的房地产泡沫，但创纪录的低利率正将其他欧洲城市的房价推至危险的高位。

瑞银分析师的最新报告显示，德国南部城市慕尼黑的房地产泡沫最大，阿姆斯特丹紧随其后，而巴黎和法兰克福——欧洲央行所在地——已经进入“泡沫风险区”。报告称，加拿大的多伦多和温哥华也处于泡沫区域。

今年是瑞银全球房地产泡沫指数（UBS Global Real Estate Bubble Index）发布的第五年，该指数通过分析房价、收入、租金成本、经济增长和建筑活动之间关系的趋势，来分析24个主要城市的住宅价格。

报告称，英国退欧损害了伦敦作为投资磁石的地位，并使其它全球大城市相对更具吸引力。

该报告的作者之一、瑞银瑞士房地产投资主管Matthias Holzhey表示，低利率在提高欧元区国家的房地产估值方面发挥了巨大的作用。

瑞银发现，过去一年在所有受调查城市中，欧洲城市的房价涨幅在全球“名列前茅”，只有米兰例外。

今年9月，欧洲央行将利率进一步推至负值区间，并宣布了一项新的刺激计划，以提振疲弱的经济增长。但宽松的货币政策对促进企业和消费者的借贷和支出作用甚微。相反，金融资产的所有者从中受益，他们以极低的成本大举借贷，将资金投入房地产或股票，以寻求更高的回报。

Holzhey表示，虽然加息——这是引发楼市回调的一个典型因素——预计不会很快出现，但该地区疲弱的经济增长将使楼市变得“脆弱”。

报告发现，慕尼黑面临的房地产泡沫风险最大，而法兰克福是唯一一个房价涨幅达到两位数的城市。

报告称，尽管法兰克福的建筑活动在2017年创下历史新高，但人口增长已经超过了新增供应，导致过去10年实际价格增长80%。

相比之下，悉尼、温哥华和迪拜的房价较上年同期下跌了5%以上，这在一定程度上是受到监管规定的推动，比如对外国买家征税，以及对空置房产的业主收取费用。Holzhey称，瑞银预计欧洲楼市监管将会加强。

报告还说，这在一定程度上是为了解决可负担能力低的问题。可负担能力低是城市中心房地产价值面临的最大风险之一。

Holzhey说，英国脱欧给伦敦未来在欧洲的地位带来了不确定性，给伦敦的房地产价格带来了压力。

他说，三年前英国退欧公投时，伦敦是欧洲最“买不起”的城市，2012年至2016年期间，伦敦房价飙升了50%。

尽管房价较2016年的峰值下跌了10%，但伦敦的房地产市场仍被高估。报告称，“尽管最近房价下跌，但即使是一名高技能员工也需要工作14年才能在市中心附近买到一套60平方米的公寓。”

不过，瑞银并没有忽略伦敦市场，由于英镑走软，伦敦市场可能对外国买家有吸引力。

“如果英国脱欧的不确定性消失，外国需求将会恢复，”Holzhey说。