李宇嘉:“大深圳”来了 她的楼市从此与众不同!

金融界网站08-2311:54

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变化之快,始料未及!

20世纪80年代,“时间就是金钱,效率就是生命”,这是香港的口号,香港也是世界上交通信号灯转得最快的城市。现在,这个口号传承到了深圳,深圳也将“快”演绎到极致,从30年前国贸3天一层楼的快,到现在华强北组装手机、富士康的生产线,还是那样快。外省人来深圳,无一例外地发现,深圳人“三快”:做事快、说话快、走路快。半年前,粤港澳大湾区规划横空出世,深圳、广州、香港、澳门,一起成为湾区发展的核心引擎。谁是核心,大家一清二楚。但仅仅半年之后,本以为一切安好的局面,做出了“深圳速度”般的调整。

8月18日,这个风调雨顺、日月吉祥的日子,国务院下发了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》(下称意见)。我看了很多国家层面的、关于某个城市的规划文件,但从支持一个城市发展、提高城市定位的角度看,这个意见情深之切、用心之苦、期盼之浓,前所未有。毫不夸张,深圳迎来了自1980年建立特区之后,第二次加速腾飞的机会。为什么这么讲?我们来看看,从大湾区规划到本次意见,国家眼中的深圳发生了什么。

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从未有过的高度

现代化国际化城市,创新创意之都,这是大湾区规划对深圳的定位。本次意见中,深圳定位是“全球性标杆”,这个词、这个期许、这个高度从未有过,即便是京沪也难以比肩这一称谓!而且,让深圳高光无限的创新创意,再次升级,第四个国家科学中心落地深圳;被科创板风头盖过的创业板,将成为中国的“纳斯达克”,也要试行注册制,而在人民币国际化方面,与香港并驾齐驱。从这几个定位讲,它已超越国内所有城市。而且,意见中还明确,深圳是大湾区建设中的核心引擎功能。也就是说,深圳与香港是湾区内齐头并进的“双引擎”。

有人以为,深圳的定位要高于香港,其实并非这样,特首已出来表态了。香港,它代表着国际窗口,一带一路的“桥头堡”。它的市场化、国际化,这是深圳无法匹敌的。香港金融、国际航运、商贸、高端知识服务以及生物医疗等非重工科研,这五大产业都是亚洲顶级;深圳,作为社会主义先行示范区,社会主义现代化强国城市范例,彰显着中国特色社会主义的制度优势。合作,讲究的是平等和优势互补,“双引擎”的定位,就在于平等地发挥两种制度、两种模式的优势,这才能将大湾区11个城市带动起来,“一国两制”才能丰富。

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再无明显“短板”

社会主义先行示范区、城市范例,到底长什么样?就是“五位一体”,打造成“模范生”,即高质量发展、法制城市、文明城市、民生幸福、可持续发展。这并不是口号式的空喊,而是在既有优势的基础上,补足发展短板,让深圳成为一个没有明显“短板”的城市。单就经济而言,深圳从南海小渔村到世界第二大经济体的第三大都会,它的“奇迹效应”,全世界看得见。

但是,深圳的短板,经常被二线城市拿来诟病甚至嘲笑。即便是我这个本地人,也有诸多不满意,周围朋友的牢骚一箩筐。老生常谈的,就是偌大的一座城市,容不下学生的课桌。不久前,“全国最低的公办普高升学率(45%)”、“100亩的产业用地慷慨批出,50亩的高中用地支支吾吾”,这两则报道很受关注;医疗问题更严重,深圳只有16家三甲医院,隔壁的广州有62家,而且这16家也排不进全省的TOP10。看病去广州,这是深圳人一路向西的意念之一。都说深圳年轻人生命不息,摇号不止,不仅买房买车要摇号,看病也要。

大家可能会想到,城市升了几级,深圳“人才高地”之身段无人能及,还怕人才不来吗?别太天真了,“之为人才,首先是人”,每个到深圳创业的人,除了看重这是一片“淘金”的热土,子女和家庭要能接受良好的教育、医疗。大家都知道,北京、上海、广州都有“户籍附加值”,也就是,户籍绑定的大量的、其他城市望尘莫及的教育、医疗等社会福利,许多优秀人才宁可承受较高的房价痛苦指数,也要获取京沪两地的户籍。而深圳户籍,无这样的附加值。

如果,教育、医疗等公共服务“短板”补不上,“来了就是深圳人”,意见中提出的港澳居民享有“市民待遇”,打造人才高地等等,这些都会成为空中烟花。哪里缺、就补哪里。此次意见中,用大量的篇幅强调了深圳下阶段将在教育、医疗上的种种举措,比如中小学教育规模要扩大、一流大学、一流学科要扩建。

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加速破解高房价困局

谈公共服务,不能撇开高房价。3月份,一篇深圳前副市长张思平剖析深圳楼市的文章,流传甚广。文章指出,深圳已是全球“最难买得起楼”的城市,高房价造成绝大多数工薪阶层买不起房,高租金拉高消费价格,降低中低收入的民生水平,降低深圳人才吸引力,恶化经商环境,制造业、物流业濒临空心化……。这些话,句句在理,句句扎心。平安银行风控部的老总说,别看深圳高光无限,人人唱红,开业的多,你知道制造业小老板暗自伤神离开了多少吗?全国最高的房价收入比(2019年上半年为36.1),最龟缩的居住条件(城中村占住房供应的51%),精英化倾向(一般制造业逃离后,社会结构呈现两级分化,即金融+IT的“金领”享受高房价带来的溢价,而一般生活服务业的“蓝领”,却无法安居扎根。

过往,任何城市规划的蓝图,在房产中介朋友圈里,都会被置顶,并成为房价大涨的头条推送。事后诸葛亮,难道他们说的没道理吗?此次意见发布后,很多微信朋友问,大湾区规划3月份出炉后,深圳楼市火了好一阵子!现在,深圳又突然收获这么多利好,可谓千宠万爱于一身,城市身段上了两个台阶,所谓的“房价之高”,是不是跳上更高是山头后回望呢?

貌似非常有道理,但风物长宜放眼量,笔者认为,深圳河对岸的那位,是知名的国际金融中心,但高房价导致的“空心化”、社会问题,乃是当前困局的根源,也是发展的最大掣肘。殷鉴不远,中国特色社会主义先行示范区、城市范例,示范的绝非是高房价,反而要在“破解高房价困局”上,给全国指出一条路。高房价不破,来深圳创业和闯荡的人才,有钱就会买房子,龟缩起来。

回想2015年,股市成为风口上放飞的那头猪,深圳的科创板变成“神创板”,科技园区的创业公司,一上市敲钟,放下锤子就去后海买房,直接把这个区域的房价推至了“10+”,至今还飘在天上没有下来。曾经的深圳科创四小龙中的大族激光、迈瑞医疗,地产项目干得风生水起。试想,如果买房、炒地,躺着能赚轻松钱、快钱,谁还愿意吭哧吭哧在实验室里加班熬夜敲键盘、编代码、搞算法,和小白鼠玩游戏呢?

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空间突破的长效机制

所以,本次意见里面再次明确要求深圳:建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制,加快完善保障性住房与人才住房制度。关于楼市,意见里只有这37个字的表述,但信息量及其丰富。人才住房是各地“抢人”时惯用的工具。来的人,到底看重的是创业环境,还是房子呢?国家层面,对人才住房并未有表态支持或反对。住建部的一位领导私下里说,“一个定位(房住不炒)、两个体系(市场+保障)”是国家的大原则,人才住房可作为地方探索,但不能与两个体系混淆。言下之意是,你可以搞人才房,但不能充当保障房,后者的任务,那是刚性的。

认可人才住房,这是第一次。建设国家科学中心、大湾区核心引擎,打造创新发展示范区,甚至要吸引港澳才俊来深创业,并享受市民待遇等等。这么多艰巨的任务,首先要仰仗人才,住房制度上要突破。由此判断,去年8月份深圳高调披露的“二次房改方案”,看来是得到首肯的,未来将进入加快“落地”的阶段。深圳未来的住房供应,将从过去20年的“六四分”到“四六分”,即保障房及人才房供应,占比将从过去的40%增至60%。保障及人才房主导,国内没哪个城市能做到。

根据“二次房改方案”,从2018到2035年,深圳每年新增10万套住房,其中7万套是人才及保障房。不过,根据过去“十一五”、“十二五”住房规划的经验总结(笔者参与过这两个规划的制定),“没地”是最大的制约。如果供不出地来,深圳会像香港一样,走向“高房价无解”的境地。所以,就不奇怪了,为何近期深圳土地“放量”。不过,6月24日5宗地就称为“史诗级”的供地,隔壁的城市都笑了。

可见,深圳真没地了。怎么办?首先是挤水分,业内称深圳的土地像吸水的海绵,挤一挤就有了。前两天,我再次造访了将闲置做到极致的南山区红树湾那宗地,10年前挂的牌子——“城市巨作,细细研磨中”,到现在还未研磨出来,里面杂草丛生,外面房价已是“10万+”。近期,深圳发布闲置土地处置专项行动方案,企业原因的,闲置满一年一律收回。据悉,已认定闲置的就有564宗。不过,这些合计也只有17平方公里,根本撑不起深圳作为大湾区核心引擎的地位。怎么办?既然地位超然了,深莞惠一体化,就从开会,然后无然后了,变为图纸和项目了。

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“大深圳”呼之欲出

毫无疑问,在深圳开发强度(建设用地总量/行政区域面积)已高达54%,居全国第一的情况下,既要新建很多学校、医院,(为了提高城市知名度)还要新建很多体育文化设施,举办国际大型体育赛事和文化交流活动,还要建设国家科学中心等等。因此,局促的空间倒逼,产业链中下游(包括物流、配件、加工等)整体要牵至外围,当然也包括配套的部分住房。

因此,当深圳不仅仅是一个大城市,而跃升为一个都会区的核心和引擎,其住房市场的范围、商品房供应的范围,将随着辐射范围、产业链重构,而进一步延展至惠州、东莞和中山等周围小跟班们。参考广佛都市圈、大上海都市圈、环北京都市圈,每年1800万平米的供需量,应该是大深圳这个都市圈合理的供求体量。目前,深莞惠三市加起来的新建商品房市场体量,差不多就是1800万平米的规模,其中深圳只有可怜的350万,外围将再次活跃起来。

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楼市回归实体经济

过去,深圳最大的核心竞争力就是包容,而包容的载体就是城中村。“来了就是深圳人”,这句温馨的口号掀起了一波又一波的“孔雀东南飞”,二线关的通行证和铁丝网也挡不住。过去几年,深圳每年流入人口(40多万)全国第一,超过50%的是学历人才,而不是80年代的外来妹。未来,包容进一步升级,“补短板”以后,对包括内地和港澳人才吸引力的抬升。同时,越先进的产业,配套的服务就越多,比如家政、保安、配送等,这也将吸引大量生产生活服务业人员流入大深圳这个区域。对于深圳这个当前人口2000万、存量商品房200万套(京沪的1/4,广州的1/3)的城市来说,压力可想而知。不过,能力越大,责任越大。

对此,深圳准备好了。首先,解决深圳1600万非户籍人口、总量高达531万套的城中村小产权房,政府决定“不拆了”。未来,它将是深圳最大的历史遗产,也将是充满活力与文化,并成为外来人口融入深圳的宝贵的低成本空间,类似马化腾(当年在城中村创业)等千万创业人才一样,回忆俱往矣,但美好而峥嵘的岁月。不久前,万科退出“万村计划”,根源就在于,它抬高了租金,外来人口“伤不起”,多数人不同意;其次,新建住房,70%是保障房及人才房,最低售价和租金为商品房价的50%和30%,这是内地哪个城市都割不起肉的奢侈。新建商品住房,尽管还有40%的体量,但限地价、竞配建(保障房、人才住房)常态化,地价对房价的拉动,将成为历史。6月份,深圳5宗地配建了30%的人才住房,楼市开始回归实体经济了。未来,你超高价买新房,或许在给深圳的科技创新做贡献。

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最后说说楼市的机会

人口红利、投资驱动、资金加持等,这些促成我国房价上涨的动力全面弱化,房价告别“单边上涨”。未来,投资楼市就是投资城市。我们看看全球湾区核心城市,东日本不动产流通机构近期发布报告称,今年7月份首都圈二手公寓成交单价为53.51万日元(约3.5万人民币),同比增加2.6%,连续6个月上涨,而日本其他区域房价则喋喋不休,有的县市则免费送房、送装修金;据美国地产网站Zillow统计,旧金山湾区湾房屋总价中位数已经自2012年4月以来实现连续83个月同比上涨,去年5月和6月创下历史新高,达到87.5万美元。

要看深圳未来的楼市走向,可以参考这些城市。不过,这些城市的房价,尽管部分区域,比如东京银座、六本木,纽约中央公园、长岛等,富人云集、房价非常高、涨幅也很高,但拉长时间轴来看整体,他们不像深圳一样,在短短10年内就翻了10倍。这些城市走的是“人口、产业、规划、地产”协同发展的路径,房价涨幅相对缓和,长期走势略高于通胀率。

参考来看深圳,有所不同。当人才、人口大规模涌向大深圳,“二次人口红利”为深圳尽享,当教育医疗的短板补上,当城市越来越知名了,当深圳的中产阶层将壮大,挥别了“金领”与“蓝领”两级分化的社会畸形结构,塔基厚实了,塔身粗壮了,住房需求跃上了数个台阶。同时,产业升级助推空间的单位产值上升,每块地更值钱了。未来,深圳房价上涨的压力更大了,除了住房制度革新、调控政策强化,房产税或许将首先在这一区域落地。因为,不管是压缩房产获利空间,还是打造公共服务导向型的政府,给地方开辟财源,房产税或将率在深圳落地。

未来,深圳房价上涨,反映人口和收入的因素,通胀和资金面因素,但由于住房制度全面回归保障、向人才倾斜。加上,房产税、所得税、遗产税等压制,深圳的整体房价更反映实体经济的红利,中心区将类似于东京的六本木、银座,纽约的长岛、中央公园,伦敦的海德公园等。整体看,大深圳的这种投资红利,将慢慢与股票、债券、资产证券化等类同,回归一般资产序列,而中心区物业稀缺化,将诞生财富与区位价值、文化价值兼具的豪宅。当下,投资深圳正当其时,但不动产也好、股票也好、实体也好,要抱着与城市一起成长(而不是急功近利),分享长期红利(而不是投机心态的短期攫取)。当然,对于楼市而言,不排除获得房产税后的超平均收益,类似于股市大白马,但案例甚少,考验智力,努力去淘宝吧!