李宇嘉:贸易战和楼市 究竟什么关系?

金融界网站  2019-06-24 17:18

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  旧改2.0来了,它是棚改的升级版吗?

  近期,国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造。对这个改造,国家的定位可高啦!用领导人的话讲,“改造老旧小区、发展社区服务,是民生工程,也可成为培育国内市场、拓展内需的重要抓手,既能拉动有效投资,又能促进消费,带动大量就业,要做好这篇大文章”。

  规模有多大呢?用国务院常务会议的原话说,全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。今年5月份,住建部统计,全国老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积40亿平米。此前,国务院参事仇保兴指出,我国城镇需综合改造的老旧小区投资达4万亿元。

  是不是感受到一股棚改的气息呢?但这不是棚改,老旧小区改造“两个不涉及、两个不改变”:不涉及拆迁补偿和安置重建,不涉及土地一级和二级开发;不改变原有建筑物结构,不改变土地所有权。它要干什么呢?水电气路及光纤设施改造,加装电梯,配建停车设施等,还有很多。

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  为啥要搞旧区改造?看看老旧小区吧

  为什么,要搞这个老旧小区改造呢?首先,别看我们的城市很光鲜,但老旧小区其实非常多。比如,城镇42%的住房为2000年之前建成,16%的住房为1990年之前建成;城镇平房占比还有21%2-3层的楼栋占比高达22%;不同时拥有厨卫的城镇住房,占比高达16%

  现在,小轿车很普及,但很多小区无地下车库,路面占道,当初没想到大家买车;很多7层左右的房子,没有电梯和适老适幼设施,当初没想到老龄化要来;生活、商业、交通混杂规划,拥堵不堪,早晚高峰期乱作一团;房子户型设计和设施老旧,现代物业管理缺失,社区居住氛围下降(下图)。

  贸易战和楼市,究竟什么关系?让“老破小”告诉你吧!

  城市官老爷们,不管是办公的地方,还是自家住的地方,很多都迁到新城区了。有钱的市民,不管是自住,还是投资,很多都选择买新区的房子。买老旧小区房子的人,一种是为小孩读书(主要是学区、学位房),另一种是收入不高,被迫买“老破小”的。不管是哪种人,未来几年都是要搬走的。既然主政者不重视,暂居者也得过且过,老城区慢慢衰落下去了。

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  为啥要搞旧区改造?扩大内需

  还有一个重要原因,就是扩大内需。棚改退潮叠加“房住不炒”,楼市见顶回落,开发投资向下“拐点”出现;贸易战的冲击显现,出口开始下行(下图)。现在,三驾马车只剩下消费这个动力了。所以,近期国家对消费很重视,发改委发文禁止汽车限牌,广深车牌放量。

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  问题是,不管如何刺激内需,住房消费缺席了,这个内需无论如何是起不来的。这些年,借助楼市的财富效应(房产增值)、收入效应(地产带动相关行业),消费成为增长引擎(贡献GDP65%)。现在,商品房下滑,棚改货币化退出,居民快速加杠杆结束,住房带动主动或被动的消费下行(下图)。

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  我们再也不能靠楼市拉动消费了

  现在,贸易战升级了。米国佬痛击我们的软肋,一是加税打我们的内需短板,二是限制产品购置,打我们的技术短板。怎么应对,一是扩内需,二是多诞生几个华为(科创板就是这么来的)。科技创新,这不是短期可见效的,但内需却是嗷嗷待哺。所以,贸易战甫一升级,领导人开始部署内需。

  过去,我们靠楼市,内需不可谓不大,但这个内需走的越来越畸形。楼市繁荣、房价高企,导致其他领域的消费被虹吸,比如汽车消费下滑;另外,楼市繁荣,企业和员工都去炒楼去了,科技创新渐行渐远。所以,靠买房拉动消费得不偿失,这就是为何近期国家果断降速棚改。

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  旧区改造,就是消费潜力

  现在,高收入人群的消费倾向不高(没什么可消费的),中等收入人群的消费为房子所困(还房贷、换房等),低收入人群的消费倾向最大,但要不是没钱消费,就是想去消费,但消费的配设设施或服务不足(比如围绕居家或社区生活相关的物业、停车、养老、幼教等)。

  

  如果还去刺激商品房市场繁荣,除了少部分首次置业的“真刚需”,楼市带动的消费增量越来越低,反而市民生活消费(吃喝拉撒等必选消费、汽车空调等可选消费)越来越萎缩。涉及普通市民的生活起居、日常消费,便利而成本又低,活力还十足的老城区,这是难得的一块洼地。

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  未来,它再也不是“老破小”了

  事实上,国外也有“旧区活化”和城市“功能复兴”,但国外的城市化,远没有我们国家那么快,短短40年迅速从20%上升到60%。所以,国外老旧小区改造,往往是一小片、一小片地开展,不像我国动辄几万亿的工程(保障房3600万套、棚改4000万套、老旧小区4200万户)。

  国外也不像我国,短短四十年就出现了几十座数百万、上千万人口的城市。城市化太快,建筑材料、户型格局、居住理念升级也快。过去“短缺经济”下供给很差,比如我们经常可以看到奇葩的户型设计、阳台设计。于是,就产生了一边是现代化的新城,一边是亟待更新的老旧住区。未来,强调内需和包容性增长,这是一块洼地,过去被称为“老破小”,未来不可估量。

来源:金融界网站