姜兆华：房地产融资“红线”监管，房价是涨还是跌

　　2020年岁末最后一天，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对商业银行房地产贷款上限管理做出明确安排。这是继重点房地产企业“三道红线”座谈会，监管当局对商业银行房地产贷款上限管理划定的另外“两道红线”。三道负债红线“加”两道融资红线，“五花大绑”的房地产融资或将遭遇前所未有的“红线”监管。在此背景下，房价究竟是涨还是跌呢？

　　一、三道红线：“锁定”企业负债上限

　　2020年8月20日，住建部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，公布房企资金监测和融资管理“三道红线”规则。“三道红线”规则虽未下文明示，但监管当局控制房企负债的窗口指导意图已经明确。房地产企业资金监测和融资管理“三道红线”主要包括三项财务指标：一是剔除预收款的资产负债率不得大于70％；二是净负债率不得大于100％；三是现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”触线达标情况，房地产企业被划分为“红、橙、黄、绿”四个档次，分别赋予不同的企业有息负债增速比例。其中：

　　（一）红色档：三道“红线”都触碰，不得新增有息负债；

　　（二）橙色档：三道“红线”触碰两条，有息负债年增速不得超过5％；

　　（三）黄色档：三道“红线”触碰一条，有息负债年增速不得超过10％；

　　（四）绿色档：三道“红线”都未碰，负债年增速不得超过15％。

　　从以上分类不难看出，监管当局划定房企资金监管及融资“三道红线”的初衷就是降杠杆、减负债。通过“锁定”企业有息负债增速，抑制房地产开发企业盲目举债“拿地”的融资冲动。从资金需求端，保持房地产土地供应的市场理性，维护房地产市场平稳有序发展，有效防范房地产开发企业因过度融资、过度负债传染积聚金融风险。根据媒体报道，现有80家规模上市房地产企业，有70家房企“踩线”，有18家房企“三道红线”全踩。由此可见，房地产企业降杠杆、减负债的任务仍然“压力山大”。

　　二、两条红线：拧紧银行融资“阀门”

　　2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对商业银行房地产贷款集中度划定“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”两道红线；根据金融机构资产规模、机构类型等因素，分五个档次设定房地产贷款集中度上限管理的差异化要求。其中：

　　（一）中资大银行：房地产贷款占比上限40％，个人住房按揭贷款占比上限32.5％；

　　（二）中资中型银行：房地产贷款占比上限27.5％，个人住房按揭贷款占比上限20％；

　　（三）中资小型银行和非县域农合机构：房地产贷款占比上限22.5％，个人住房按揭贷款占比上限17.5％；

　　（四）县域农合机构：房地产贷款占比上限17.5％，个人住房按揭贷款占比上限12.5％；

　　（五）村镇银行：房地产贷款占比上限12.5％，个人住房按揭贷款占比上限7.5％；

　　2020年三季度央行统计数据显示，人民币房地产贷款余额48.83万亿，同比增长12.8％。其中国有大型银行和部分中型银行房地产贷款占比明显偏高，远超“两道红线”监管标准。考虑到各家商业银行涉房贷款基数的差异性，《通知》还同时设置了商业银行政策调整达标的过渡期安排。两道红线，五大分类，从资金供给端对商业银行房地产融资规模占比进行框定，倒逼商业银行调整经营定位，优化信贷结构，保持房地产企业和其他实体经济的均衡发展。从监管政策导向看，未来商业银行存量涉房贷款或将在分类“红线”比例内有序“二次分配”，新增贷款资金或将更多流入制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节。

　　三、房地产融资“五花大绑”，房价是涨还是跌

　　从房企资金监管和负债管理“三道红线”，到银行融资贷款“两道红线”，房地产融资已经从需求侧和供给侧进行比例限定。房地产融资“红线”监管政策的两头加码，对未来房地产价格走势必将产生深远影响。

　　从即期影响看，房价会随着监管“红线”政策的落地实施，出现局部、阶段性调整分化。房价是当期市场供求关系博弈的反应，北上广深等供给资源相对有限的一线城市，房价依然会保持刚性稳定，下跌可能性不大，甚至会出现一定幅度上涨；二线城市房价将保持僵持状态，会出现阶段性小幅波动；三、四线城市会因房企融资红线监管压力，出现降价甩卖情形，房价或将出现一定幅度下跌。但由于此次“红线”监管，对房企和银行都设定了宽松的政策缓冲期，一定程度对冲了房价下跌调整的影响。

　　从中远期看，“红线”监管作为房地产调控的一项长效机制，对坚守“房住不炒”理念、防范化解金融风险、稳定房地产“基本盘”将产生积极影响。从运行效果分析，房地产融资采取两头管控，划“红线”的做法，无疑是一条“一箭三雕”的监管良策。然而，房地产行业毕竟不同于其他行业，其特有的投资属性，已经自觉不自觉充当起货币超发的“蓄水池”，对稳定物价起到相当程度的缓释。人们很难想象，如果没有房地产“蓄水池”吸金，物价会涨到什么程度。因此，从中长期看，只要货币超发情形不改变，房价上涨的趋势就不可能改变。房地产融资“红线”监管的长期推行，将一定程度上平滑房价上涨的趋势和幅度。

　　（文/中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师，现任某全国股份制银行总行部门负责人）