纾解房企融资困难，促进金融与房地产良性互动

当前国内外经济形势仍处于一个复杂而多变的阶段。对于国内经济运行而言，尽快实现房地产市场的触底企稳，不仅有助于中国经济的短期修复，也有利于中国经济实现中长期的周期性触底回升，更加从容地应对复杂多变的外部环境。在稳定房地产市场的各项措施中，纾解房企融资困难，合理保障房地产融资需求，避免房企流动性风险持续蔓延是重要一环。我担任独立董事的渤海银行在稳定房企融资、落地城市房地产融资协调机制方面做出了努力、取得了效果，值得其他金融机构借鉴。

一、房地产调整显著拖累经济运行，房企融资环境仍然困难

放眼海外，全球经济在疫情之后出现恢复性增长，但各个国家的经济修复状况呈现出分化，同时逆全球化、供应链重构以及地缘政治局势紧张交织碰撞。在主要发达经济体政策利率仍处于高位以及地缘形势动荡的背景下，全球资本流动性不足，这对新兴市场和发展中国家的金融稳定构成挑战。随着近期欧洲央行与美联储先后开启降息周期，全球经济与金融形势将出现新的波动与震荡。

着眼国内，在严峻复杂的外部环境下中国经济展现出了较强的韧性，特别是在工业生产与制造业投资领域依然保持较快增长。但是，房地产市场的持续调整依然给经济运行带来显著拖累：一是房地产价格持续下滑带来居民总资产的缩水，特别是在居民部门杠杆率高达70%左右的条件下，财富收缩效应放大了经济运行的供需失衡；二是房地产开发投资在固定资产投资中的占比依然在20%以上，房地产投资的收缩不仅直接带来整体固定资产投资的下行压力，而且对房地产相关的家电、建材等制造业投资形成拖累；三是从财政金融角度来看，房地产市场的调整对财政收支压力，以及金融体系的风险敞口也带来较大不利影响，提前还贷现象也带来了银行机构优质资产的流失。

可以说，房地产市场的调整对于经济的影响广泛而深刻，尽快实现房地产市场筑底企稳的重要性不言而喻，近年来我也以经济学家的身份持续向各界呼吁：需要高度关注房地产价格下行对于宏观经济的影响，需要采取恰当的政策帮助房地产市场尽快实现新的供需平衡。

近年来房地产行业持续面临经营性现金流和融资性现金流双双收缩的压力，因此在各项稳地产的政策中，合理满足房企融资需求，避免流动性风险持续蔓延是重要一环，尤其是有助于避免在建已售项目因不能交付而形成烂尾楼。今年1-8月，房地产开发到位资金同比为-16.2%，跌幅大于房地产开发投资，其中，国内贷款、自筹资金、其他资金同比分别为-5.1%、-8.4%以及-24.3%。从自筹资金来看，今年上半年房企债券融资规模同比降幅高达26.1%，其中信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。从其他资金来看，因房地产销售低迷，1-8月定金与预收款、个人按揭贷款的下滑幅度皆超过了30%。此外，当前能在公开市场融资的已大多为央企和国企，民营房企的经营与融资压力更为突出。

从上述数据可以看出，银行信贷是破解房地产融资难题的主要支撑，也是建立城市房地产融资协调机制的重要基础。

二、积极响应落实政策引导，多措并举取得良好效果

自房地产融资协调机制建立以来，渤海银行作为股份制银行中的一员，全力推动房地产融资协调机制相关工作。

一是提高认识，充分理解与重视房地产融资协调机制的政策引导。通过多次党委专题会议，传达金融监管总局的政策精神，制定全面的工作方案，发布了一系列内部通知和实施细则。

二是建立机制，通过优化审批机制加快项目审查与放款进程。一方面，通过设立专项审批通道，确保项目“快审快放，应放尽放”。一方面，在总行成立房地产融资协调机制工作专班，各分行在总行指导下设立了相应工作小组，确保主体责任明确。另一方面，各地分行与地方政府和金融机构之间建立协调机制，减少沟通成本，有效加快项目的审查与放款进程，获得了地方政府和企业的一致认可。

三是因地制宜，充分重视各区域的自身特性并发挥各分行的专业能力。例如，西安分行对某项目在面临市场销售回款困难的情况下，及时提供12.6亿元的贷款展期支持，延长还款期限，帮助企业顺利推进项目建设。天津分行在某项目中为企业提供了存量合理展期+增量保复工复产的综合方案，确保项目的完工交付。苏州分行积极协调企业增资（债转股）的方式达到协调机制“5+5”基本要求，顺利将项目纳入白名单，为项目融资提供支持。武汉分行获知某项目原由其他银行担任主办行，但提供的贷款额度不足以支撑项目建设后，分行主动对接项目公司，多次赴项目现场评估，快速、高质量完成调查、审查流程，通过快速审批通道取得批复，充分满足了客户急切的融资需求。

此外，渤海银行不仅局限于“白名单”项目的支持，对未纳入名单但符合条件的项目也保持高度关注，积极主动营销，对于市场预期暂时不佳的项目，会根据具体情况酌情提供融资服务。

三、促进金融与房地产良性互动，渤海银行经验值得借鉴

随着各项地产纾困与维稳政策的调整，当前房地产市场呈现出一定企稳的迹象。今年1-8月，全国商品房销售面积与销售额的跌幅边际收窄，8月房地产开发投资的跌幅没有进一步扩大。但是，目前房地产市场仍处在底部调整期，实现价格稳定仍需要在供给、需求、融资等各个角度与领域出台与落地增量政策。房地产市场将要面临一段比较长期的去库存过程，实现市场供需的重新平衡并不能一蹴而就，需要金融市场与房地产市场建立起新的良性互动机制。经过合理的政策引导与市场机制的自我调节，房地产市场有望走出调整期，进入更加健康、可持续的发展阶段。

金融机构与房地产企业的紧密合作不仅将促进住房需求的合理释放，还将推动行业更加透明、规范。渤海银行在推动与落实房地产融资协调机制领域已经做出了有益的探索，值得其他金融机构在促进金融与房地产的良性互动过程中进行借鉴：一是提高关于金融与房地产关系的认识，避免房地产市场的风险通过金融体系向其他领域传导；二是建立满足房企融资需求的合理机制，避免进一步加大房地产企业现金流断裂的风险和压力；三是灵活把握房地产的地域特性，因地制宜发挥专业能力，对不同地区与不同企业实施不同的信贷支持政策。在落实政策意图推动房地产市场企稳的同时，也需要银行机构更加关注信用风险防范与控制。

展望未来，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，房产作为居民总资产的主要组成部分，将继续发挥关键作用。金融体系应以稳健为基石，不仅为缓解当前房地产市场的燃眉之急提供帮助，促进金融与地产良性互动，也应继续为实体经济提供精准支持，推动科技创新和绿色发展，助力中国经济在高质量发展道路上稳步前进。