房地产风险出清进度：对公地产不良3.74%见顶？零售风险仍在释放期

2026年上半年的银行中报，把"出清"两个字写得很实在。上半年商业银行实现净利润近1.24万亿元，同比下降0.57%。二季度末商业银行不良贷款余额约3.7万亿元，盘子还在变大。一边是利润的微降，一边是不良余额的累积，中间那段空白，靠的是核销填上的。

前5个月，全行业核销不良贷款4868亿元。工商银行安排核销资源819亿元，行长刘珺表示："不贪图透支未来的虚增，而求出清当下的真实。"建行核销319.93亿元，华夏银行核销204.03亿元、同比多核21%，中行核销及转出426.38亿元。核销是把已确认的坏账从表内抹掉，不解决风险来源，但能让账面资产质量回到可辨认的状态。

对公地产这一端，出现了见顶的迹象，但说见顶还为时过早。中泰银行戴志锋团队统计的42家银行中报显示，1H26样本银行房地产不良率较2025年末仅上行2bp至3.74%。升幅在收窄，绝对水平仍压在3.74%这个高位。东方证券的判断更明确，对公地产风险在2023年已基本见顶，26H1对公地产不良率较年初只升了3bp到3.74%。两个口径略有差异，指向同一个结论，即对公地产的恶化速度在明显放缓。

放缓不等于平静。分层看，国有行房地产不良率4.26%、较年初升6bp，股份行3.06%、降5bp，城商行2.30%、升10bp，农商行1.58%、大降74bp。类型之间的分化比总体数字大得多。个股更是冷热分明。光大银行上行223bp至7.17%，重庆银行上行97bp至8.72%，上海银行上行89bp，苏州银行上行77bp，工商银行上行71bp至4.99%，中信银行上行61bp至3.29%，南京银行上行56bp，沪农商行上行54bp。有银行表示，个别房地产及建筑业存量客户分类下迁。一句话，存量包袱还在动。

往好的方向走的有另一批。青农商行由23.0%一口气降到3.31%，华夏银行降119bp，交通银行降90bp至3.30%，郑州银行降70bp，兴业银行降57bp至1.36%，浙商银行降42bp。青农那个23%的起点，本身就是区域风险极端化的注脚，能压回3.31%，说明最坏的情形正在被处理，而不是被掩盖。

银行的动作是收缩敞口。对公地产贷款余额较年初下降1.2%，占比降到4.4%。东方证券测算，2025年国有行和股份行的对公房地产余额出现18年来首次系统性下降，26H1进一步压降1117亿元。余额往下走、不良率还横在3.74%，说明新增的不良生成速度已经慢于余额的收缩速度，这是风险出清能成立的前提。主办行模式把单一项目的信贷敞口集中到少数银行，东方证券提醒，这对集中度风险管理提出了更高要求。稳风险、稳预期，是本轮地产新政的核心，完善全周期融资机制也是题中之意，但集中度的考题没有因为见顶论而消失。

按揭这一侧的故事更刺眼。26H1上市银行按揭压降1.3万亿元，约为2025年全年降幅的2.5倍。提前还款叠加房价下行，居民端的资产负债表在主动去杠杆。多数银行的按揭不良率已经突破1%。过去被视作最干净资产的按揭，开始从"几乎无风险"的叙事里退出来。

零售的麻烦不仅在按揭。招商银行副行长兼首席风险官徐明杰说："零售贷款风险仍处上升趋势。"上半年招行零售不良余额428.32亿元，较年初增加32.48亿元，零售不良率1.16%、较年初上行0.10个百分点。邮储银行首席风险官姚红判断，零售占比高使整体资产质量面临结构性下迁压力。江苏银行行长高增银把零售贷款规模阶段性负增归结为行业周期与主动结构优化的叠加。三句话来自三家不同银行的三位风险官，口径一致：零售还在往上走。

把对公和零售摆在一起看，出清的节奏是错开的。对公地产靠核销和余额压降，已经走到了下半场，见顶的论据在变厚。零售靠的是居民收入和还款意愿，这一端既没有大规模核销的通道，也没有余额自然收缩就能改善不良率的机制。对公见顶，零售释放，两头对冲，才是3.74%这个数字让人犹豫的原因。

房企的化债也在收口。2026年下半年，宝龙地产、花样年、龙光集团先后完成境外债务重组的全部法定流程，行业化债进入收尾窗口。重组走完，意味着债权银行的预期损失有了可计量的边界，不必再为悬而未决的谈判计提模糊的拨备。这是出清能真正落地的外部条件。

国信证券王剑点出，当前银行整体的"贷款减值损失/不良生成"低于100%，拨备计提力度不足。核销把存量坏账冲掉了，但针对新生成不良的拨备补得不够，内在拨备补充压力仍在。换句话说，表面干净了，底下的垫子没加厚。一旦零售不良继续往上生成，这块薄垫子会被先顶到。

3.74%到底是不是顶？答案不在对公地产本身，而在零售那头何时止住。对公的见顶是真实的，分行别、分个股看又远没到整齐划一。零售的释放也真实，而且还没有看到拐点信号。