2021年不动产ABS发行规模将突破2000亿

　　回顾2020年，可以看到，疫情之下，我国商业地产供需短期承压，房企融资需求上升和相对宽松的市场环境带动2020年不动产ABS发行高涨，对此，东方金诚预计2021年不动产ABS发行规模将突破2000亿元。　　

　　不动产ABS按品种主要分为房地产投资信托基金REITs以及商业房地产抵押贷款支持证券CMBS/CMBN。不动产ABS有助于产权人盘活存量资产，同时将偿债来源锁定为物业产生的现金流，偿债来源明确，更易获得投资人认可。基于上述优势，近年来，商业不动产ABS市场逐渐繁荣，发行单数及规模增长较快。

　　2020年不动产ABS回顾

　　受新冠疫情影响，我国商业地产供需短期承压，房企融资需求上升和金融环境相对宽松带动2020年不动产ABS发行高涨，预计未来在监管收紧的趋势下，不动产ABS将发挥其优化债务期限结构的优势，继续为房企青睐

　　2020年，新冠肺炎疫情在全球范围内持续蔓延，宏观经济遭遇重挫，商业地产行业也未能独善其身。2020年1～10月，我国商业营业用房新开工面积14566.69万平方米，同比下降6.05％；商业营业用房销售面积6689.36万平方米，同比下降13.98％。同期，我国办公楼新开工面积5395.76万平方米，同比下降7.21％；办公楼销售面积2449.49万平方米，同比下降14.54％。在疫情防控取得重大战略成果的背景下，我国复工复产扎实推进、生产需求逐步好转，商业地产投资及销售情况同比降幅较2020年上半年有所收窄，但恢复至疫情前水平尚需时间。

　　不动产ABS发行方面，受2020年疫情爆发，房企现金流持续紧张，融资需求旺盛及金融环境相对宽松等因素影响，2020年我国房企发行不动产ABS产品融资的热情持续高涨。2020年，全市场共发行不动产ABS产品96单，规模合计1862亿元，金额较2019年增长20.53％，其中，CMBS产品发行规模同比增长58.21％。

　　进入2020年三季度，房地产金融监管力度再度加大，2020年8月20日，中国人民银行、住房城乡建设部约谈12家房企召开座谈会，明确了对房企的资金监测和融资管理规则，即“三道红线”和“四档管理”，进一步释放了收紧监管环境的信号。在日趋常态化的监管环境下，部分房企面临降杠杆、优化债务期限结构的压力，而不动产ABS具备融资规模大、融资期限长等特点，可为发行人优化债务结构，未来不动产ABS仍将是备受房企青睐的融资途径，预计2021年，不动产ABS发行规模可突破2000亿元。

　　不动产ABS产品整体信用质量较高，产品信用更依赖物业运营情况及物业增值的类REITs产品权益级占比相对较高

　　已发行的不动产类ABS产品中，按照发行规模来看，CMBS、CMBN及类REITs产品债项级别在AA+（含）以上的比例分别为91.45％、96.18％和78.93％，产品整体信用质量较高。从次级/权益级占比来看，相较于CMBS和CMBN产品，类REITs产品更依赖物业的运营情况及物业增值，产品权益级占比设置仍相对较高。

　　受原始权益人信用水平及标的物业差异影响，CMBS/CMBN产品发行利率波动较大，发行利率整体高于同期限同信用等级债券产品

　　不动产ABS以标的物业在专项计划/信托计划存续期间的未来现金流入作为还款来源，受目前我国不动产租售比普遍偏低影响，产品期限一般较长（多数在12～18年之间）且不尽相同。为便于销售，不动产ABS通常设置有3年1次的退出开放期，同时引入强信用主体提供差额支付或流动性支持，以缓释集中兑付引发的流动性风险。2018年以来，CMBS/CMBN发行利率整体高于3年期同信用等级债券产品，主要原因是CMBS/CMBN产品发展时间较短，仍需经历一定时间的市场检验；同时，CMBS/CMBN产品的二级市场交易尚不活跃，由此产生一定的流动性溢价。CMBS/CMBN产品发行利率波动也较大，主要原因是CMBS/CMBN产品无法实现正式破产隔离，原始权益人信用水平差异往往对CMBS/CMBN发行利率产生较大影响；同时，标的物业所处区域及物业的运营情况对发行利率也会有一定的影响。2020年上半年，为刺激经济发展，金融环境较为宽松，产品发行利率同比大幅下降，进入第三季度，产品发行利率有所回升。