叶檀财经：机会来了！一锤定音 第三次政策转向 赶紧上车！

本轮楼市调控，空前绝后，节奏也很明显，如今又到窗口期。

2016年，重磅文件出台，除了房住不炒，还有两个关键词，“因城施策”和“长效机制”。

这三个关键词，成为今后楼市调控的关键，不同时期，侧重点不同。

2018年11月份以前，中国楼市太火爆，房地产市场投机严重，房子偏离居住属性。因此，2017年110城250次，2018年400次楼市调控政策，都围绕一个关键词，房住不炒。

房价冷冻，成交冰封，楼市一片清冷。

但无论哪个文件，从来没有说过，要把房地产一棍子打死。

2018年11月份，房地产调控政策开始转向，“因城施策”成为主旋律，各城市政策以宽松为主。

效果很明显。

2019年一季度，房地产市场迎来小阳春，各地成交很活跃，很多人开始质疑，本来调控跟以往有区别么？

2019年4月，疑虑打消，住建部连续两次点名房价过快上涨的10个城市。随后，5月和6月份，全国各地又密集出台政策，房住不炒！

现在，我们又到了调控的十字路口，因城施策！

至暗时刻 曙光乍现！

12月2日，深圳传出大消息，深汕特别合作区商品房解冻，限购2套，限售5年，不计入深圳市限购范围。

这为深圳楼市调控，开了个口子。

深圳最为开放和大胆，很多政策都率先出台，房价也对市场信心反应极为敏感，2007年底率先反弹、2009年初率先反弹、2015年异军突起等等。

这一次，还是深圳率先动手。

11月11日，深圳调整政策，宣布调高豪宅标准，144平米以下住宅不用再缴“豪宅税”，当天就有人把房价上调10％。

不只有深圳，全国房价压力都非常大。

11月18日，叶檀财经发文《楼市至暗时刻 房地产最大骗局出现》表示：

10月，70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半，创55个月新高。

上次出现这种情况，还是上一轮调控的至暗时刻：2015年3月份，当时有48个城市二手房价格下跌。

当年，楼市跌到极限，政策立马开始大放松，刺激力度远超想象，被称为“330新政”。

第二天，央行就采取行动，更具标志性事件。

11月20日，央行宣布，5年期LPR首次下调，由4.85％下调至4.8％，下调5个基点。

以前下调1年期基准利率，都是针对短期贷款。这次下调5年期基准利率，瞄准的就是开发商的长期贷款和居民房贷。

基准利率下调之后，各地银行基本上也都跟着下调了房贷利率。

可以说，信号相当明显了。

事情做了，辟谣就太难了，佛山等地也不再遮遮掩掩，直接公布政策，本科及以上学历，首套房不再受户籍和个税、社保缴存限制。

又一个热点城市，以引进人才的名义放松了楼市限购政策。

11月份，全国各地人才新政井喷，累计有超过20个城市出台各类新政。算上年初的数据，整个2019年，全国已经有超过160个城市发布人才政策。

人口增量减少，存量博弈时代，抢人仍然是各个城市主要策略。

对楼市来说，不用怀疑，政策效果非常明显。

中指院数据显示，11月楼市成交量同比和环比双升，其中一线城市成交量整体环比上升22.3％ ，上海升幅较大，为34％ ；整体同比上升35.8％，其中深圳升幅较大，约为69％。近七成二三线城市成交量环比上升，扬州升幅明显，为53.78％。

再结合以前棚改、基建等宏观政策，展望未来，2020年楼市可能又将出现一个小阳春。

再换个角度看。

前面也说了，本轮楼市调控，史上最长，但是调控节奏还是非常明显，房住不炒和因城施策，相互交替成为调控重点，直接影响短期楼市温度。

这种调控节奏，也让房价出现了一些小规律：楼市小阳春。

（数据来源：社科院）

窗口打开 机会到来 赶紧上车！

无论是买房，还是股票投资，最佳的入场时机就是，行情启动前。

无论愿不愿意，楼市行情向好，已经基本确认，刚需族等就别等了，窗口期再次打开，抓住机会，赶紧上车。

过去几年，各城市人才新政频繁出台，除了北京和上海，其他城市落户都比较简单。这也意味着，无论是回老家还是留大城市，大家买房选择的地点比较多。

接下来的关键问题是，到底要去哪里？看政策大趋势。

毋庸置疑，国家政策引导，能改变产业和人口的流向，当然也能彻底改变区域内房价走势。

我们的政策其实非常谨慎，以前总是担心城市大了，会出现大城市病，会出现贫民窟，所以指导思想一直是：控制大城市人口，重点发展中小城市和小城镇。

这种发展小城镇的模式，也极大的影响了全国房价。

过去二十年，在城市化的大浪潮中，所有大中小城市的房价几乎都大幅上涨，没有一个落下。

现在，情况有变。

2015年12月，召开城市工作会议，会议首提“要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局”，同时强调大中小城市和小城镇产业协同、错位发展。

2016年3月17日，《十三五规划纲要》出台，更是明确表示：需要“以城市群为主体形态”；“加快城市群建设发展，优化提升东部地区城市群”，“建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群”；“发展一批中心城市，强化区域服务功能。

虽然没有明确提出来，但是我们基本上确立了“大都市圈战略”！这也符合全球人口流动的基本趋势和规律。

当下出台的国家级大战略政策，也都遵循这个思路，我国已经进入大都市圈发展的新阶段，未来的房地产发展也是这个趋势！

12月1日，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式印发，全文共计3万字，覆盖上海、江苏、浙江和安徽四省35.8万平方公里，GDP总规模21.3万亿，涉及金融、地产等等领域。

以上海为核心，史上最强长三角横空出世！未来20年，长三角将成为中国经济最活跃的增长极，辖区内各个城市将继续扩张！

中国三大都市圈，长三角、珠三角和京津冀，长三角一体化规划最后一个印发，早在2015年就印发了《京津冀协同发展纲要》，2019年2月份印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

这都是国家级战略规划，重要程度不言而喻。

以现有大数据看，中国大都市圈正在强化，长三角和珠三角各城市之间联系紧密，中心城市开始反哺周围卫星城。

北京很特殊，能辐射到全国，剔除北京这个因素，根据京东数科大数据，上海迁入和迁出的前五位城市里面，四个是长三角城市；广州迁入和迁出前10名里面，9个是珠三角周边城市；深圳迁入和迁出前10名里面，珠三角城市也占多数。

这就是大都市圈的特征。

无论是政策导向，还是现实情况，大都市圈正在形成，产业、人口都将往这里流，这里有大机遇！

本轮调控，跟以往不一样，房住不炒、因城施策等调控重心也会不断交替出现，这种情况恐怕要持续几十年！

所以，空头不要等房价崩盘了，多头也别等房价暴涨了，都回归平常心，该怎么办就怎么办！