金轮天地拟就现有票据实施债务重组 房企美元债未来可能受限

　　2021年12月21日，南京上市房企金轮天地控股（01232.HK）发布公告，宣布就现有票据进行债务重组。

　　三个现有票据分别为2022年到期的12.95%优先票据（ISIN编码：XS2100655807)，2023年到期的14.25%优先票据（ISIN编码：XS2199251823)，2023年到期的16.0%优先票据（ISIN编码： XS2348197554)，本金余额分别为1.21亿美元、1.78亿美元、14.49亿美元，共涉及4.45亿美元，公司及其顾问已与现有票据的若干重大实益持有人就实施一项一致同意的安排进行积极讨论，以全面解决现有票据的债务问题。

　　该公告称，目前公司现有票据未偿还本金总额约60%的持有人（实益持有，以拥有人身份）已正式签署重组支持协议，并受其条款约束。重组事项完成后，将为公司及其附属公司提供一个可持续的资本架构，为其所有利益相关人士缔造长远价值。与此同时，金轮天地控股表示将在未来三年出售合计3.36亿美元的若干境内投资物业，以协助履行新票据及其他金融债务项下的各项还款责任。

　　其实，像金轮天地控股一样使用美元债作为融资方式的房企并不少见，美元债方式融资因具有低成本、高效率等特性，一度备受房企的青睐。对此，中泰证券分析师表示，“2017 年，国家外汇管理局允许内保外贷项下资金调回境内使用，再加上境内融资成本上行，美元债发行量呈现爆发式增长。”

　　房企美元债近三年发行量、净融资额下降

　　从中资房地产企业的美元债发行与净融资情况来看，发行量从2016年至2017年呈现指数式增长；2019年是发行量的高峰年，发行近800亿美元；2019年至2021年间发行量逐步递减；自2016年起，偿还量呈现逐年递增；2021年偿还量超发行量近100亿美元；净融资额在2019年最高近500亿美元。

　　图表来源：中泰证券

　　从境外发债规模及净融资额月度变动情况来看，2020至2021地产美元债1月发行量和净融资额较大，此后下滑明显，5至7月略有好转，12月发行量和融资额均跌入谷值。

　　图表来源：中泰证券

　　图表来源：中泰证券

　　今年12月，两大头部房企均陷入美元债风波中。12月3日，中国恒大（03333.HK）发布公告称无法履行2.6亿美元债务担保义务；12月20日，佳兆业（01638.HK）发布公告称未能偿付美元债，未能偿付金额达4.1292亿美元。

　　美元兑付监管力度加大

　　2018年4月，发改委发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险》明确利用外债资金支持的募投项目，要建立市场化的投资回报机制，形成持续稳定、合理可行的财务预期收益。

　　2019年7月，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　2021年下半年，房企中资美元债信用风险频发。10月26日，发改委摸底地产美元债到期情况，要求加强美元兑付监管，提供通道方面的协助。

　　某大型房企CFO表示：“很多美元债设有交叉违约条款，当发行主体的境内债券、银行贷款、非标债务出现延期时，很容易引发美元债交叉违约。”他还表示，在2019年发改委出台《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》后，美元债的使用开始受到限制。因此，未来房企对美元债的热情可能会下降。